住在 KSL City 旁：The Asteriaz 的日常生活

很多人在找“KSL City 附近公寓”的时候，真正想知道的其实不是户型图，而是一个很生活化的问题：住进去以后，每天会是什么样子？这篇文章就针对 The Asteriaz @ Kebun Teh 来回答。它是 EXSIM 在柔佛的第一个项目，位于新山 Larkin 区 Jalan Kebun Teh 旁的 Jalan Abad（邮区 80350）。下面我们会讲清楚：项目离 KSL City 到底有多近、商场能满足哪些日常需要、新加坡上班族、年轻家庭和周末屋主各自的一周会怎么过，以及为什么住在成熟商圈旁边，往往对自住舒适度和出租吸引力都有帮助。想看完整项目资料，可以参考我们的The Asteriaz @ Kebun Teh 完整指南。

The Asteriaz 离 KSL City 商场有多近？

直线距离约 630–780 米，开车约 2.2 公里，项目官网形容大约 4 分钟车程。它是离 KSL City 最近的新项目之一，但又位于主要商业街后方较安静的路段。

这两个数字代表不同意义。直线距离说明整个生活圈很紧凑：KSL City、Holiday Plaza 和 Plaza Pelangi 都落在 Taman Abad、Kebun Teh 与 Century Garden 这一片。开车距离则反映实际出门的情况——新山市区有不少单行道和环路，所以车程会比地图上的直线长。短距离有人会步行，但在这一带，大部分人还是习惯开车或叫车，尤其是提着大包小包买菜回家的时候。

以上距离为约数，资料来自项目官网与房产平台；实际车程会随交通状况变化。

KSL City 商场能满足哪些日常需要？

一句话：一周大部分的生活所需，一栋商场就能搞定——超市、电影院、美食广场、餐厅、银行、药房和服饰店都有。住在 KSL City 附近，等于一次短程出门就能处理掉好几件事。

KSL City 于 2010 年 12 月开业，共 7 层，商场上方是 KSL Resort Hotel 双塔酒店和住宅。根据 2024 年的一篇商场指南，地下层（LG）有 Lotus’s 超市，2 楼有 GSC 电影院，营业时间大约是每天上午 10 点到晚上 10 点，娱乐场所通常开得更晚。商场上方的酒店还设有主题水上乐园，周末带孩子去玩很方便。

KSL City 一直深受新加坡游客欢迎，本地人甚至戏称它是“新加坡人的食堂”。这对 The Asteriaz 住户有两个实际影响：第一，商场租户种类多、更新快，本地小吃、面包店、珍珠奶茶、烧腊和咖啡店样样有；第二，周末和公共假期人潮较多，所以住在附近的人通常会选择平日晚上去大采购，停车场也比较空。

住户最常用到的几项功能

• 买菜：地下层超市有生鲜、日用品和进口食品。
• 简单吃一餐：不想煮饭的晚上，美食广场和餐厅选择很多。
• 办事：银行、换钱店、药房、手机店、眼镜店，原本要花一整个周六跑的杂事，一次处理完。
• 娱乐：2 楼电影院，加上酒店水上乐园，是家庭周末的好去处。
• 接待亲友：新加坡的家人朋友过来时，商场和酒店就是方便的碰面点和住宿选择。

住在 KSL City 附近公寓的一周：三种生活方式

The Asteriaz 的生活节奏建立在“短距离”上：几分钟到商场、约十分钟到关卡，其余时间则交给 10 楼和 43 楼顶层的设施。下面用三种常见买家来说明。

新加坡上班族

把 The Asteriaz 当成平日落脚处的新加坡上班族，早上开车或叫车到 CIQ，或者等 RTS Link 通车后到 Bukit Chagar 站过关。地段的好处体现在晚上：回家路上顺便在 KSL City 买晚餐或日用品，健身房就在 11 楼，坐电梯就到。平日把零碎的事情做完，周末自然就空出来了。

年轻家庭

住 3 房单位的家庭，日常围绕接送孩子、三餐和放学后的活动。房产平台资料显示，国民小学 SK Larkin 1 和 SK Larkin 2 距离约 600 米；项目 10 楼的 Cosmic Kids Pool 儿童池、Galactic Playground 游乐场和 Cosmic Playhouse 则能消耗孩子放学后的精力。每周采购去 KSL City 或 Holiday Plaza 的超市即可，看电影或去水上乐园也只是短程开车，不必安排成一整天的出游。

周末屋主或退休族

在新加坡与新山两地生活的屋主，或想要生活便利、又不想住在离不开车的郊区的退休族，最看重的是吃饭、银行、诊所都能走路或短程叫车到达。Holiday Plaza 约 550 米；房产平台列出的私立医院包括 KPJ Puteri 专科医院（约 1.5 公里）和 Columbia Asia（约 1.9 公里）。家人来访时，顶层的 Moon Deck、Starlit Grill 烧烤区与 Eclipse Dining 用餐区就是很好的聚会场地。

除了 KSL：Holiday Plaza、Plaza Pelangi、City Square 与 Mid Valley Southkey

KSL City 是核心，但 The Asteriaz 周边可以到达的商场有五六个，在同一个生活圈里算是少见，住户的选择很多。

1. Holiday Plaza（约 550 米）：新山老牌商场之一，以平价购物、手机电子产品和本地小吃闻名。
2. Plaza Pelangi（同区，很近）：办公楼、银行和各类日常服务集中。
3. Danga City Mall（约 1.3 公里）：多一个买菜和吃饭的选择。
4. JB City Square（开车约 7 分钟）：紧邻 CIQ，准备过关时顺路很方便。
5. Mid Valley Southkey（开车约 10 分钟）：新山最大的商场之一，国际品牌和大型零售集中，适合偶尔的大采购。

对住户来说，最大的好处是不必迁就某一间商场的人潮或营业时间，几分钟外几乎总有另一个比较清静的选择。

The Asteriaz 周边的学校、医院与交通

除了商场，日常必需的设施也都很近：根据房产平台资料，巴士站约 80 米、小学约 600 米、夜市不到 1 公里，两家私立医院都在约 2 公里内。

Larkin Sentral 是新山主要的长途巴士总站，去马六甲、吉隆坡等地可以不必自己开车。想看更完整的项目地图和资料，请参考 The Asteriaz 项目页面。

楼内设施如何与隔壁商场互补？

商场负责购物和娱乐，楼内设施负责运动、放松和招待亲友。两者加起来，住户大部分的日常需要都能在离家几分钟的范围内解决。

The Asteriaz 的设施以“太空”为主题。10 楼有 Luna Pool 泳池、Luna Bay、Moon Bath、Cosmic Kids Pool 儿童池、Hoop Court 篮球场、可打匹克球和羽毛球的 Galaxy Venue、Cosmic Library 阅读区以及儿童游乐区；11 楼是 Nova Gym 健身房；43 楼顶层则有 Moon Deck 观景台、Herbs Garden 香草园、Starlit Grill 烧烤区和 Eclipse Dining 用餐区。实际意义在于：商场给不了的东西——安静地游个泳、打一场球、带景观的私人烧烤——都在自己楼里。

从 KSL City 附近公寓去新加坡方便吗？

The Asteriaz 距离新柔长堤关卡 CIQ 约 3.2 公里，正常交通下开车约 10 分钟。它不在 RTS Link 车站的步行范围内，过关需要开车、搭巴士或叫车。

RTS Link 是连接 Bukit Chagar 与兀兰北（Woodlands North）的轨道接驳线，车程约 5 分钟。根据新加坡陆路交通管理局（LTA）与马来西亚交通部（MOT）2026 年 10 月的联合声明，客运服务目标在 2027 年 2 月启动，票价尚未公布。发展商拟议提供 Kebun Teh 往返 CIQ / RTS 一带的接驳巴士，在书面确认前请视为计划中。通车时间的详细说明，请看我们的 RTS Link 通车日期解析；若一定要步行到站，可以对比 新山 RTS 站附近公寓清单。

为什么住在商圈旁边有助于出租？

租客找房子，最在意的通常是三件事：吃饭买菜方便、交通方便、房子新。KSL City 附近的公寓，前两项靠地段就已经拿分，The Asteriaz 作为 Kebun Teh 最新的项目之一，第三项也占优势。

Kebun Teh 一带以较旧的楼盘为主。例如 2013 年完工的租赁地契项目 Zennith Suites，平台挂牌价约每平方尺 RM362–489，挂牌租金约每月 RM1,500–2,200；NAPIC 数据显示 Kebun Teh 的成交中位数约每平方尺 RM486。这些是旧楼的挂牌价和成交中位数，并非 The Asteriaz 的价格，但能说明新项目所在的租赁市场相当成熟。

从过往经验来看，在生活机能完善的成熟社区里，设施齐全的新楼往往在租房平台上比较突出，因为租客可以直接拿它和附近的旧楼比较。可能的租客群包括在新山市区及商场一带工作的人、希望开车到 CIQ 只要几分钟的新加坡上班族，以及重视学校和医院距离的家庭。想自己算一算回报，可以参考我们的租金回酬计算示范。

选单位前的实用建议

住得舒不舒服，除了社区，也取决于你选的单位。以下几点可以帮你把单位和上面描述的生活方式对上号。

• 按生活习惯选户型：560 平方尺 1 房 + 书房适合单身和通勤族；915 平方尺 3 房适合家庭，也适合分房出租。
• 确认车位：平台资料显示 1+1 单位配 1 个车位、3 房单位配 2 个车位；每天开车的话，请以发展商销售文件为准。
• 考虑朝向和楼层：问清楚哪些单位面向商场一侧、哪些面向较安静的街道，以及哪些楼层高于设施平台。
• 预留持有成本：平台列出的管理费约每平方尺 RM0.51，另外还要加上维修基金（sinking fund）、水电费和地税。
• 仔细看 SPA：确认地契、土地用途类别、完工时间和交屋配备。

想要最新的 SPA 价格表和可选单位，请 WhatsApp 我们。如果也在考虑隔壁的第二期，可以看看 The Asteriaz 对比 The Celestz。

The Asteriaz 适合你吗？

如果你想住新楼、几分钟到 KSL City 和 Holiday Plaza，又能接受开车过关，The Asteriaz 是 Kebun Teh 一带很有竞争力的选择。如果“步行到 RTS 站”是必要条件，可以对比 EXSIM 在市中心的项目 Causewayz Square，它距离 Bukit Chagar 站约 800 米。

无论选哪一个，下一步最好是按预算看看单位清单和户型图。WhatsApp 我们，索取最新 SPA 价格表和户型图。

RTS 通车后，KSL City 一带住户怎么去新加坡？

住在 The Asteriaz，过关不只一种走法：自己开车、叫车到 CIQ、搭巴士，或开车到 Bukit Chagar 转乘 RTS Link，发展商也拟议提供接驳巴士。选择多，正是住在市区边缘、而不是郊区的好处。

对 KSL City 一带的住户来说，RTS 的价值在于多了一个“时间可预期”的选择。早上叫车或开车到 Bukit Chagar，大约十分钟左右，再搭 5 分钟的 RTS 到 Woodlands North，出站转地铁；回程在 Bukit Chagar 下车后，叫车回 Kebun Teh，顺路在 KSL City 吃晚餐。现有的 KTM Shuttle Tebrau 目前单程票价为从新山出发 RM5，根据马来西亚交通部长陆兆福 2026 年 10 月的说法，它会在 RTS 营运六个月后停止，届时 RTS 将成为主要的铁路过关方式。对家里有人在新加坡上班、另一半在新山工作的家庭来说，这种“一人开车、一人坐 RTS”的组合尤其实用，家里一辆车就能应付两个人的通勤，省下的停车费和油费也很可观。更详细的路线和时间，请看从 The Asteriaz 到 CIQ 与 RTS以及新山到新加坡通勤指南。

看房前先走一趟：KSL City 一带半日考察路线

决定买之前，最好亲自在这一带过半天，用自己的节奏体验距离和生活机能。下面是一条简单的路线，适合周末或平日下午进行。

1. 从 Jalan Abad 项目地段出发：先看工地位置和周边道路，感受这条街比主干道安静多少，也留意从哪个方向进出比较顺。
2. 步行到 Holiday Plaza：约 550 米，顺便试试这段路白天走起来是否舒适，找一家店吃午餐。
3. 开车到 KSL City：记下实际车程和找停车位要多久，逛一圈地下层超市，看看日常用品是否齐全。
4. 绕到学校和诊所：有孩子的家庭，可以顺路看看 SK Larkin 一带的接送路线和放学时段的车流。
5. 傍晚开车去 CIQ 或 Bukit Chagar：在你平常会出门的时段试开一次，比任何地图估算都更准确。
6. 晚上回到 Kebun Teh：看看夜市和周边餐馆的热闹程度，也感受一下晚上的环境和照明。

走完这一圈，你对“住在 KSL City 附近”会有很具体的感觉：哪些地方步行就够，哪些要开车，出门过关大概要多久。再把这些观察带回来对照户型和楼层，挑单位时会更有把握。考察后想看户型图和最新 SPA 价格表，请 WhatsApp 我们。

如果你人在新加坡、只能周末过来，也可以把路线拆成两次：第一次专注生活机能，第二次专注通勤时间。两次都在实际会出门的时段进行，得到的感受最贴近日后的真实生活。

资料来源

• Bernama：Shuttle Tebrau 将在 RTS Link 营运六个月后停止（2026 年 10 月）
• The Asteriaz @ Kebun Teh 项目官网
• EdgeProp：The Asteriaz @ Kebun Teh 项目资料
• The Asteriaz @ Kebun Teh 项目资料页
• Wikipedia：KSL City
• YOU.co：KSL City Mall 指南
• LTA：RTS Link 目标 2027 年 2 月通车
• iProperty：Zennith Suites 出租挂牌

本文为一般资讯，并非财务建议。