新山 CIQ 附近的租客主要有四类：在新加坡上班的马来西亚人（马来西亚人力资源部长指出，每天经长堤到新加坡工作的人约有 30 万至 40 万）、在新山市中心工作的本地上班族、把新山当作第二个落脚点的新加坡人与外国人，以及随着柔新经济特区而来的新一批专业人士。他们最在意的是步行到关口或 RTS 的时间、拎包入住的家具配置，以及紧凑实用的户型。目前 RTS 附近已完工公寓的单间挂牌租金约为每月 RM2,000 至 RM3,000，两房约为 RM2,500 至 RM3,600。
在新山关口附近买公寓出租，真正该先问的不是“回酬多少”，而是“到底谁会住进来？他为什么会选我的单位，而不是隔壁那间？”这篇文章从租客的角度出发，拆解新山 CIQ（苏丹依斯干达大厦关口）与 Bukit Chagar RTS 站一带的租房需求：租客是谁、收入与开销结构如何、看房时最常问什么，以及 Causewayz Square、The Asteriaz 和 The Celestz 的哪些户型最对应哪一类租客。至于租金水平和回酬计算，可以参考我们的姐妹篇新山 RTS 与 CIQ 附近公寓租金行情，以及新山公寓租金回酬怎么算。
为什么新山 CIQ 附近的租房需求和新山其他地区不一样？
一句话：这里的租房需求是由边境推动的，而不只是由本地经济推动。在全马来西亚，很少有住宅区能步行到一个每天有数十万人使用的国际陆路关口，而这一点直接决定了 Bukit Chagar、丹绒布特里（Tanjung Puteri）以及新山市中心的租客结构。
在新山大部分地区，租客选房的依据是自己在柔佛哪里上班：巴西古当的工业区、拉庆的医院、依斯干达公主城的教育城等等。可是在 CIQ 周边，相当大一部分租客选房的依据，却是每天早上能多快“离开”新山、晚上能多快回到家。这让这一带对交通变化特别敏感。新山—新加坡 RTS Link 根据新马两国交通部门在 2026 年 10 月的联合公布，客运服务目标在 2027 年 2 月启用。届时 Bukit Chagar 站的步行范围，将成为全新山到兀兰最直接的通勤选择，两个终点站之间车程约五分钟。
第二个不同点在于，CIQ 一带本身就是一个正在运作的城市中心。政府部门、JB Sentral 新山中央车站、老街的酒店与餐馆，以及 City Square、KOMTAR JBCC 等商场，都聘请了大量员工，而这些人同样希望住得离公司近一些。所以这里的租客来源是多元的，并不依赖单一群体，这对房东来说是一种稳定性。
谁在新山 CIQ 附近租房？四大租客画像
CIQ 与 RTS 周边的租房需求，大致可以归纳为四种租客画像。每一种人的需求都略有不同，因此选对户型，和选对楼盘一样重要。
第一类：在新加坡上班的马来西亚人
这是人数最多、也最显眼的一群。马来西亚人力资源部长拉马南（R. Ramanan）曾表示，每天约有 30 万至 40 万名马来西亚人从柔佛经长堤到新加坡工作（据《南华早报》报道）。他们赚新币、花令吉，这正是他们选择住在新山而不是新加坡的根本原因。
他们的需求非常直接：从家门口到关口的时间越短越好。很多人现在每天步行过关或在 CIQ 搭巴士，而从 2027 年起，RTS Link 将提供一个准时可预期的轨道交通选项。这一群里的单身上班族和年轻情侣，多数租单间、一房或较小的两房；也有人与同事合租大单位来分摊成本，这正是双钥匙、三钥匙户型派上用场的地方。
第二类：在新山市中心工作的本地上班族
第二类租客就在新山本地工作，包括公务员、银行与零售业员工、酒店餐饮从业者、医疗与教育人员，以及在 JB Sentral 一带上班的人。和跨境通勤族相比，他们一般对租金更敏感，但也更愿意签较长的租约，空置期因此较少，这一点很受房东欢迎。他们重视泳池、健身房、有盖停车位等设施，也看重楼下买菜吃饭是否方便。
第三类：把新山当第二个家的新加坡人与外国人
第三类是新加坡人和其他外国居民，他们希望在新山有个落脚点，用来度周末、探亲、看医生或牙医，或者单纯想在一周的部分时间里享受较低的生活成本。他们看重靠近商场与美食、家具质量好、保安严密，对租金的敏感度通常比本地租客低。由于入住可能是间歇性的，房东一般会倾向和这类租客签固定期限的租约。
第四类：随柔新经济特区与市中心发展而来的新租客
第四类租客仍在形成中。柔新经济特区（JS-SEZ）协议于 2025 年 1 月签署，目标是在头五年落实 50 个项目、创造 2 万个技术型工作岗位，涵盖数码经济、金融服务、医疗、教育等 11 个领域，新山正是旗舰区域之一（新加坡经济发展局）。为这些职位迁居新山的专业人士，包括与新加坡企业相关的区域员工，预计会寻找管理完善、设施齐全、靠近交通枢纽的公寓，尤其是带家眷的，更偏好两房和三房单位。
一张表看懂：不同租客要什么
要把单位和租客需求配对，最快的方法就是把各类租客的优先考虑放在一起比较。
| 租客类型 | 常见家庭结构 | 最在意的事 | 适合的户型 | 租约习惯 |
|---|---|---|---|---|
| 在新加坡上班的马来西亚人 | 单身、年轻情侣、合租族 | 步行到 CIQ / RTS 的时间、网络、全配家具 | 单间、一房、双钥匙、三钥匙 | 多为 12 个月；通勤顺就续约 |
| 新山本地上班族 | 单身、夫妻、小家庭 | 性价比、设施、停车位 | 一房、两房 | 租约较长；会议价 |
| 新加坡人 / 外国人第二居所 | 夫妻、家庭、退休人士 | 靠近商场美食、家具质感、保安 | 一房、两房、三房 | 固定期限；非全职入住 |
| 特区相关及迁居专业人士 | 专业人士、家庭 | 物业管理、设施、附近学校 | 两房、三房 | 公司租约或 1 至 2 年 |
一个实用结论：第一类人数最多，但第二类和第四类往往住得更久。一栋能同时吸引多类租客的楼盘，租客池更深，出租率也更稳定。
RTS 附近的租客看房时最常问什么？
无论属于哪一类，RTS 附近的租客看房时问的几乎都是同样几件事。单位能一一满足，就有竞争力；如果缺了好几项，往往只能靠降价来竞争。
- 实际步行时间，而不是直线距离。租客会亲自走一遍。有没有遮雨走道、要过几个路口、等电梯要多久，全都算进去。从 Causewayz Square 到 CIQ 约 600 米，到 Bukit Chagar RTS 站约 800 米，具体路线可参考从 Causewayz Square 步行到 CIQ 与 RTS。发展商也提出了一条通往 CIQ/RTS 一带的行人连接桥方案，若日后建成，步行会更加便利。
- 拎包入住。大多数通勤族不想自己买家具。床、衣柜、沙发、餐桌、冰箱、洗衣机、热水器、冷气和窗帘，都是基本配置。
- 稳定的网络。混合办公让很多租客每周有几天在家工作，入住当天就能用的光纤网络，是实实在在的卖点。
- 保安与门禁。刷卡进出、有人看守的大堂和闭路电视都很重要，尤其是对一大早出门、深夜才回家的人。
- 开车族的停车位。不是每个人都步行过关，有些人开车进新加坡，或周末需要用车。Causewayz Square 的单间至两房配一个车位，三房配两个车位。
- 真正用得上的设施。对长住租客来说，健身房、泳池和方便晾衣的布局，比花哨的设施更实用。Causewayz Square 规划在 12 楼平台设有 29 项设施，高层另有空中平台。
- 日常便利。步行几分钟内就有超市、美食中心、诊所和药房。Causewayz Square 规划中约 9 万平方尺的商场平台，就是要把这些便利直接带进楼里。
新山 CIQ 与 RTS 附近目前的挂牌租金
RTS 周边已完工公寓的挂牌租金，可以反映租客现在实际愿意付多少。以下数字来自房产网站的挂牌租金（主要为 2026 年年中至 10 月），并非成交租金，而且每个月都会变化。
| 项目（已完工） | 步行到 RTS 约 | 单间（令吉/月） | 两房（令吉/月） | 三房（令吉/月） |
|---|---|---|---|---|
| TriTower Residence | 约 350 米 | 约 2,740 | 约 3,075 | 约 4,550 |
| R&F Princess Cove 第一期 | 约 700 米 | 2,100–2,800 | 2,700–3,000 | 暂无 |
| Twin Tower Residence | 约 700 米 | 2,600–3,000 | 3,300–3,600 | 3,500–3,700 |
| SKS Pavillion | 约 450–600 米 | 2,000–2,300 | 2,500–2,800 | 3,200–3,500 |
| Suasana Iskandar | 视路线而定 | 暂无（一房 2,500–3,200） | 3,000–3,300 | 3,500–3,900 |
从表中可以看出两个规律。第一，越靠近车站的楼盘，租金明显越高，说明租客非常看重步行时间。第二，单间和两房的租金集中在一个相对紧凑的区间，反映出紧凑户型的需求既健康又广泛。作为对照，Kebun Teh 一带较旧的公寓（如 Zennith Suites）挂牌租金约为 RM1,500 至 RM2,200，可见租客愿意为“走路就能过关”付出溢价。更完整的比较可以看我们的新山公寓房价与租金页面。
Causewayz Square 哪些户型最符合租客需求？
Causewayz Square 的户型分布，与 CIQ 一带的租客画像高度吻合，这也是这个常被称为“Exsim CIQ 项目”的新山关口公寓，受到投资者关注的原因之一。
| Causewayz Square 户型 | 格局 | 最适合的租客 | 原因 |
|---|---|---|---|
| A 型（Axis） | 单间，1 浴 | 单身跨境通勤族 | 入场门槛最低，易布置，步行近 |
| B 型（Axis） | 双钥匙，2 房 2 浴，592 平方尺 | 两人合租，或房东自住加出租 | 同一地契下两个独立套间 |
| C 型（Brixton / Dover） | 一房一浴，474 平方尺 | 通勤情侣、本地上班族 | 有独立卧室，持有成本接近单间 |
| D1 / D2 型 | 两房两浴，667 平方尺 | 合租族、小家庭、第二居所 | 所有户型中租客池最广 |
| E1 / E2 型 | 三房两浴，850 平方尺 | 家庭、迁居专业人士 | 两个车位，孩子有空间 |
| F1 / F2 型 | 三房双钥匙，850 平方尺 | 家庭加独立套间 | 可整租，也可分两份出租 |
双钥匙户型正是针对跨境通勤族中“合租”这一群体而设计的，详细玩法可参考Causewayz Square 双钥匙单位：一边自住一边出租。想了解整个项目，请看 Causewayz Square 项目介绍。
Kebun Teh 的 The Asteriaz 与 The Celestz 好租吗？
好租，但租客结构不太一样。The Asteriaz 和 The Celestz 距离 CIQ 约十分钟车程（约 3.2 公里），并非步行范围，因此更适合开车的租客、在新山本地工作的人，以及喜欢 KSL City 商场旁较安静社区的人。发展商也提出了为住户提供往返 CIQ 与 RTS 的接驳车方案。
- The Asteriaz 560 平方尺 1+1 房：适合本地上班族或开车通勤的情侣，书房可当家庭办公室。
- The Asteriaz 915 平方尺三房：适合想要空间、也不介意开车过关的家庭。
- The Celestz 753 平方尺三钥匙（B 型）：针对想要独立房间与独立浴室的合租族，详见The Celestz 三钥匙分房出租解析。
Kebun Teh 对租客的吸引力在于空间与性价比：比 RTS 步行区更低的入场价，却能买到更大的户型，而且大型商场就在家门口。
怎样让你的单位更抢手？
在 CIQ 附近最快租出去的房东，通常是先决定目标租客，再去装修布置，而不是反过来。以下是一个简单可行的步骤：
- 锁定一个主要租客类型。单间几乎都是给单身通勤族的；两房可以有多种方向，必须先做选择。
- 按目标租客布置。通勤族要好床、遮光窗帘、够冷的冷气和一张工作桌；家庭租客要收纳空间和像样的餐桌。
- 挂牌前先装好网络。这能消除看房时最常见的一个顾虑。
- 和对的楼盘比价。拿步行距离相近的楼盘里的同类单位做比较，上面的挂牌租金区间可以作为起点。
- 提供适合该群体的租约条件。12 个月加续约选项适合大多数通勤族；公司租客可能需要以公司名义签约。
- 认真筛选租客。对在新加坡上班的租客，核实工作与收入文件，并签订有盖印花的正式租约。
如果你本身住在新加坡、打算跨境出租，也可以看看新山住、新加坡上班这篇文章，了解租客的日常作息，写出租广告时会更有说服力。
2027 年起，哪些因素可能扩大新山的租房需求？
未来几年，有几项发展可能扩大 CIQ 一带的租客池，不过具体时间与规模都不是保证。
- RTS Link。每小时每个方向最多可载 1 万人，高峰期每隔几分钟一班，为通勤族带来可预期的行程。步行可达 Bukit Chagar 站的楼盘最有条件受惠。最新进展请看新山 RTS 什么时候通车。
- 柔新经济特区投资。2 万个技术型岗位的目标若能实现，意味着更多专业人士需要在新山寻找优质租房。
- 市中心更新。带商场平台的新综合发展项目，让这一带不只适合通勤族，也更适合长住。
租房需求同样取决于同一时期有多少新单位完工，因此选择在步行便利、设施与物业管理上更突出的户型和楼盘，会更有优势。租金市场有升有跌，今天的挂牌租金只能作为参考，而不是承诺。
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资料来源
- 《南华早报》：马来西亚拟为跨境员工推出新保险计划
- 新加坡经济发展局：柔新经济特区协议签署
- 新加坡陆路交通管理局：RTS Link 目标 2027 年 2 月通车
- 新加坡交通部：RTS Link
- SPEEDHOME：新山公寓租客需求指南
- Uchify：新山租房挂牌租金
- PropertyGuru 马来西亚：项目挂牌资料
本文为一般资讯，并非财务建议。