依斯干达特区（Iskandar Malaysia）是柔南一个面积约 2,300 平方公里的经济特区。根据依斯干达区域发展局（IRDA），截至 2026 年 10 月累计投资约 5,250 亿令吉，远超原定的 3,830 亿令吉目标。2026 年的成长主要集中在四大区域：RTS Link 周边的新山市中心、依斯干达公主城与 Medini、古来—Sedenak 数据中心带，以及巴西古当一带的东部工业区。就依斯干达房产而言，新山市中心的跨境交通优势最突出，其他区域则主要由就业和产业带动。
“依斯干达”这个名字，在柔佛房地产圈已经流传了二十年，但 2026 年的依斯干达，和 2006 年刚启动时已经大不相同。数据中心、柔新经济特区（JS-SEZ）和 RTS Link，彻底改变了资金和人流的方向。这篇文章根据 IRDA 官方数据和具名研究机构的资料，整理依斯干达特区今天的成长热点，并说明每个区域对买家的意义，包括正在考虑新山市中心 Causewayz Square，以及 Kebun Teh 区 The Asteriaz 的买家。
依斯干达特区是什么？
依斯干达特区是位于柔南的经济特区，2006 年成立，由依斯干达区域发展局（IRDA）负责规划与推动，是马来西亚第一个经济特区。
根据 IRDA，特区面积约 2,300 平方公里，涵盖五个地方政府辖区：
- 新山市政厅（MBJB）：包括新山市中心、Bukit Chagar、Larkin 和 Kebun Teh
- 依斯干达公主城市政厅（MBIP）：包括 Nusajaya、Medini 和公主港（Puteri Harbour）
- 巴西古当市政厅（MBPG）
- 古来市议会（MPKu）：包括士乃（Senai）和 Sedenak
- 笨珍市议会（MPPn）
从 2025 年起，依斯干达特区被纳入范围更大的柔新经济特区，后者涵盖超过 3,500 平方公里。两者互相关联，但并不相同：依斯干达是长期运作的发展区域，柔新经济特区则是较新的跨境合作框架，有自己的一套税务优惠。经济特区的内容我们另有专文说明，这篇文章只聚焦在“实际成长出现在哪里”。
依斯干达特区吸引了多少投资？
IRDA 表示，截至 2026 年 10 月，依斯干达特区累计投资约 5,252.6 亿令吉，已超越 2006 至 2025 年原定的 3,830 亿令吉目标。
| 里程碑 | 数据 | 来源 |
|---|---|---|
| 原定累计目标（2006–2025） | 3,830 亿令吉 | IRDA 综合发展蓝图 |
| 截至 2023 年 12 月累计 | 4,131 亿令吉，其中约 2,914 亿令吉（约 70%）已落实 | IRDA（2024 年 11 月报道） |
| 2024 年承诺投资 | 414 亿令吉，特区成立以来最高 | 首相于 IRDA 会议发布（马新社） |
| 2025 年柔新经济特区获批投资 | 769.8 亿令吉 | IRDA 声明（2026 年 10 月） |
| 截至 2026 年 10 月累计 | 约 5,252.6 亿令吉 | IRDA 声明（2026 年 10 月） |
| 新的 2030 年累计目标 | 6,360 亿令吉 | IRDA（2024 年 1 月） |
IRDA 也指出，特区成立二十年来已创造超过一百万个工作，平均家庭收入增加超过一倍。第二副首相法迪拉在 2026 年 10 月表示，下一阶段的成绩，除了看投资总额，也要看“所创造机会的素质”。这代表依斯干达正从“追求量”转向“追求高增值”。
对买家来说，看这些数字时有两点值得注意。第一，“累计投资”包含已承诺和已落实的部分，两者之间有时间差；以 2023 年底为例，约七成已经落实。第二，投资转化为就业、再转化为住房需求，通常需要几年时间。所以与其只看投资总额，不如同时留意哪些项目已经开工、哪些园区已经运营，这样更能判断哪一区的需求正在真正形成。
2026 年推动依斯干达成长的是哪些行业？
2026 年增长最快的行业是数码基础设施（尤其是数据中心）、先进制造、物流，以及金融与商业服务。
IRDA 在 2026 年 10 月的声明中，把先进制造、数码与数据驱动产业、物流、金融与商业服务列为重点领域。更早之前，IRDA 的目标行业也包括电子电器、航空、医疗器材、电动车、再生能源，以及包含人工智能数据中心在内的资讯通信科技。两个数据可以看出数码转型的规模：
- 2023 年 1 至 9 月，包括区域数据中心在内的商业服务，占承诺投资 224 亿令吉，约为制造业 77 亿令吉的三倍（IRDA）。
- 莱坊《2026 数据中心图谱》把柔佛的运营中数据中心容量（1,110 MW）列为亚太第三，未来管道（8,542 MW）则是全区第一。
对买家而言，行业结构很重要，因为不同产业会带来不同的租客。数据中心和商业服务带来高技能专业人士；物流和制造业则带来各种收入层次的大量员工。数据中心的详细分析，请看我们的 新山数据中心与就业。
依斯干达的成长热点在哪里？分区解析
2026 年的成长分布在几个特色鲜明的区域，每个区域都有自己的推动力，也对应不同类型的住房需求。
| 成长区域 | 2026 年主要推动力 | 对住房的意义 |
|---|---|---|
| 新山市中心（Bukit Chagar、JB Sentral、丹绒布特里） | RTS Link（目标 2027 年 2 月载客）、CIQ、综合发展项目 | 跨境通勤族、专业人士与访客；高楼住宅需求 |
| Larkin 与 Kebun Teh | 成熟商场、Larkin 交通枢纽、开车到 CIQ 不远 | 自住家庭与合租族；中价位高楼 |
| 依斯干达公主城与 Medini | Nusajaya 数据中心、教育与医疗、第二通道 | 较长期成长；有地与高楼综合城镇 |
| 古来、士乃与 Sedenak | 数据中心园区、士乃机场 | 工程师与项目团队；本地需求增长 |
| 巴西古当与地不佬 | 重工业、港口与物流；新兴数据中心选址 | 工业劳动力；可负担有地房屋 |
| 西部门户（丹绒柏勒巴斯、森林城市） | 丹绒柏勒巴斯港；森林城市特别金融区 | 较小众；家族办公室与港口相关需求 |
新山市中心：交通枢纽
新山市中心是 RTS Link、JB Sentral、长堤关卡（CIQ）和主要高速公路的交汇点。根据 LTA–MOT 2026 年 10 月的文告，RTS Link 目标在 2027 年 2 月开始载客，每小时单向最多可载 10,000 人。ERA Malaysia（新山）和 Tech Real Estate 的业者预期，Bukit Chagar 和 JB Sentral 一带的初期需求会最强。大型综合项目也进一步加强市中心的吸引力，例如总值 50 亿令吉、计划建造 120 万平方尺商场（目标 2030 年）的 Coronation Square。更多资料可参考 Bukit Chagar RTS 站指南。
依斯干达公主城与 Medini：长期发展的新城
依斯干达公主城（前称 Nusajaya）当初被规划为特区的行政、教育和生活中心。仲量联行马来西亚形容 Nusajaya 是高端数据中心选址，经第二通道连接新加坡，距离很近。业界普遍把依斯干达公主城和 Medini 视为较长期的房产成长区，需求会随着就业逐步成熟而累积。
古来、士乃与 Sedenak：数据中心带
北部区域已成为柔佛主要的数据中心走廊。根据仲量联行，Sedenak 第一期已全面运营，杨忠礼机构也在古来兴建一个 500 MW 的园区。这一带的住房需求，与工程师、建造团队和周边服务经济密切相关。
巴西古当与地不佬：工业与物流
东部依然是柔佛的重工业和港口基地。仲量联行指出，随着成熟园区逐渐饱和，数据中心业者开始物色地不佬、乌鲁地南和巴西古当等地；业界也预期巴西古当会通过经济特区的工业增长间接受惠。
西部门户：港口与金融特区
西南部包括丹绒柏勒巴斯港和森林城市，后者现在设有森林城市特别金融区。根据森林城市特别金融区的更新，截至 2026 年 6 月，已有九家家族办公室在单一家族办公室计划下获得批准。这是一个专门化的成长故事，而不是大众住宅市场。
依斯干达二十年来有什么改变？
最大的改变是：依斯干达的成长，已经从“房地产带动”转向“就业与基建带动”。
早期，市场的注意力多半放在大型城镇项目推出，以及外国买家对海滨项目的兴趣。二十年后，推动力变得更具经济基础：数据中心园区、工业园、港口扩建，以及即将通车、连接新加坡的轨道。这个转变对买家有三个意义：
- 需求更本地化、更有收入支撑。IRDA 表示已创造超过一百万个工作，意味着更多家庭有能力租屋和买房，不必只依赖海外买家。
- 交通连接终于到位。RTS Link、2027 年预算案支持的电动轨道巴士（e-ART），以及增加的 KTM 通勤火车班次，目标都是把各区和新加坡串连起来。
- 政策更有针对性。柔新经济特区为符合条件的企业和知识型员工提供税务优惠；柔佛也开始从电力和水供角度审查数据中心项目。
从历史经验看，当需求建立在就业和基建，而不仅是市场情绪上，房地产市场通常会更稳健。这对今天的依斯干达房产来说，是一个正面的信号。
为什么新山市中心对买家特别突出？
新山市中心之所以突出，是因为它同时串连了依斯干达各区的成长故事，又拥有其他区域无法比拟的优势：可以直接、甚至步行前往新加坡。
在古来、依斯干达公主城或巴西古当工作的人，可以从市中心开车到园区，同时也能通过 RTS 或 CIQ 过关去新加坡。对工作横跨多个区域、甚至两个国家的人来说，市中心自然成为最理想的基地。业界也认为，住宅是最早感受到 RTS 效应的板块，并以租赁需求带头，资本增值则会有选择性。Rahim & Co 在 2026 年 1 月表示，最强的机会在 RTS Link 与柔新经济特区走廊沿线。
Bukit Chagar 附近目前的租金挂牌价，可以反映市中心的租赁行情：TriTower Residence 单间约每月 2,740 令吉，Twin Tower Residence 两房约 3,300 至 3,600 令吉（PropertyGuru 与 uchify.com，2026 年中）。更多资料请看 新山 RTS 与 CIQ 附近公寓租金行情。
Causewayz Square、The Asteriaz 与 The Celestz 在依斯干达的位置
EXSIM 的三个项目都位于依斯干达特区内的新山市政厅辖区，分属两个不同的成长区块。
- Causewayz Square（不少人也搜索“Exsim CIQ”或“Causeway Square JB”）位于 Jalan Lumba Kuda，是永久地契项目，距离 CIQ 约 600 米、RTS Bukit Chagar 站约 800 米，发展商建议兴建行人连接桥。项目位于交通枢纽核心，目标约 2030 年完工。详情请看 Causewayz Square 完整买家指南。
- The Asteriaz 和 The Celestz 位于 Kebun Teh，紧邻 KSL City 商场，开车到 CIQ 约 10 分钟，发展商建议提供往返 CIQ 与 RTS 的接驳车（两者均无法步行到 RTS）。适合想要成熟商场生活圈的自住买家，预计在 2029 至 2030 年完工。详情可参考 Kebun Teh 对比新山市中心。
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在依斯干达置业前的实用提醒
依斯干达各区的买家结构不同，规定和成本也不尽相同，入场前先把几件事弄清楚，可以避免很多麻烦。
本地买家
本地首购族要特别留意 2027 年预算案的印花税减免：从 2027 年 1 月 1 日至 2030 年 12 月 31 日签署的买卖合约，50 万令吉或以下的房屋全额豁免印花税；50 万零 1 令吉至 75 万令吉的房屋，首 50 万令吉全额豁免，余额豁免 50%。另外，国家银行隔夜政策利率在 2026 年 9 月为 2.75%，计算月供时可以以此为基准，再预留利率变动的空间。
外国与新加坡买家
外国买家在柔佛置业，一般需要符合州政府规定的最低购房价格（一般为 100 万令吉），并须取得州政府批准；从 2026 年 1 月 1 日起，外国买家的印花税改为统一 8%。规定会随政策调整，签约前应向律师确认最新要求。详细说明可参考我们的 新山买新房完整流程。
所有买家都适用
- 分清楚永久地契和租赁地契，以及住宅地契和商业地契（服务式公寓）的差别。
- 楼花项目要看清楚预计交屋时间，并按进度付款规划资金。
- 了解管理费水平和物业管理团队，这直接影响日后的出租率和居住体验。
- 把交通时间算清楚：步行、开车还是接驳车，对租客的吸引力差别很大。
如何选择适合自己的依斯干达成长区？
选哪一区，取决于谁会住在里面，以及你希望这个单位发挥什么作用。
- 如果你或你的租客经常过关去新加坡，优先考虑靠近 RTS 和 CIQ 的新山市中心。
- 如果你想要较大空间和成熟配套来自住，可以考虑 Kebun Teh、Larkin 这类成熟社区。
- 如果你的目标租客是工业或数据中心员工，要看前往古来、Sedenak 或巴西古当是否方便，可以从市中心或附近地区出发。
- 如果你能长期持有，依斯干达公主城和 Medini 的新城镇，是业界看好的长期成长区。
- 无论选哪一区，都要查清楚地契、完工日期、管理费和物业管理，并可在我们的 项目比较页面 把选项放在一起比较。
资料来源
- IRDA：关于依斯干达特区
- The Edge Malaysia：依斯干达特区累计投资 5,252.6 亿令吉（2026 年 10 月）
- EdgeProp：IRDA 指依斯干达已落实投资 2,914 亿令吉
- MIDA：IRDA 订下 2030 年累计投资 6,360 亿令吉目标
- 马新社：依斯干达 2024 年承诺投资 414 亿令吉
- EdgeProp：仲量联行谈柔佛住宅与数据中心市场（2026 年 2 月）
- EdgeProp：RTS Link 将重塑新山房地产前景（2026 年 9 月）
- Macau Business：森林城市特别金融区最新进展（2026 年 7 月）
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