柔佛已经是亚太区最重要的数据中心市场之一：根据莱坊（Knight Frank）《2026 数据中心图谱》，柔佛现有运营中的 IT 容量约 1,110 MW，排亚太第三；未来管道容量高达 8,542 MW，全区第一；托管机房空置率只有 0.7%。马来西亚数码部指出，全国 27 个获批数据中心项目中有 16 个在柔佛，这 27 个项目预计创造 4,053 个工作，其中 3,523 个属于高技能岗位。数据中心对新山房产的带动，主要来自专业人才、工程团队和周边服务业的租屋需求，交通便利的新山市中心公寓往往最先受惠。
如果问关注新山房产的人，这几年最大的变化是什么，多数人会说两件事：RTS Link 和数据中心。RTS 讲的是和新加坡之间的交通连接；数据中心讲的则是就业、资金，以及一批新的专业人才来到柔南。这篇文章只谈数据中心这一条线：规模有多大、分布在哪里、真正创造多少工作，以及这些需求如何传导到住宅市场，包括新山市中心的 Causewayz Square 和 Kebun Teh 区的 The Asteriaz。文中每一个数字都来自具名的研究机构或官方声明，我们也会清楚区分“已经发生的事实”和“仍属规划或预测的内容”。
2026 年柔佛数据中心市场有多大？
根据莱坊马来西亚 2026 年 7 月发布的《数据中心图谱》，柔佛是亚太区第三大运营中数据中心市场，而且未来项目管道规模全区最大。
这个排名的意义在于，柔佛已经和东京、新加坡这些发展了几十年的成熟市场并列。下表整理了莱坊报告中关于柔佛的主要数据：
| 指标（莱坊《2026 数据中心图谱》） | 柔佛 | 区域比较 |
|---|---|---|
| 运营中 IT 容量 | 1,110 MW | 亚太第三，仅次于东京（1,473 MW）和新加坡（1,118 MW） |
| 未来管道容量 | 8,542 MW | 亚太第一 |
| 托管机房空置率 | 0.7% | 全区最低（新加坡 4.9%、曼谷 23.3%、雅加达 20.5%） |
| 市场总值 | 391.1 亿美元（约 1,599 亿令吉） | 亚太第二，仅次于日本 |
| 2026 上半年数据中心相关土地与物业交易 | 约 10.2 亿令吉 | 约 66 公顷（约 164 英亩） |
| 报告提到的最大单笔新投资 | 127 亿令吉 | 两座超大规模数据中心，新增 280 MW |
空置率低于 1%，代表几乎每一个建好的兆瓦都被租用。这是最直接的信号：云端和人工智能业者的需求仍然跑在供应前面，这也解释了为什么柔佛的项目管道会如此庞大。
为什么数据中心选择柔佛？
简单来说，柔佛同时具备土地、电力、紧邻新加坡三大条件，而这三点正是数据中心业者最在意的。
新加坡本身土地稀缺，过去几年对新数据中心的审批相当审慎，许多业者因此把目光投向一水之隔的柔佛。柔佛拥有大片可开发的工业地，地价和营运成本相对较低，同时又能通过海底电缆、光纤网络与新加坡这个区域网络枢纽紧密连接。对需要低延迟服务的云端和人工智能客户来说，“在新加坡附近、但不必挤在新加坡里面”，正是柔佛最大的吸引力。
另一个因素是政策环境。2025 年 1 月，马新两国总理签署柔新经济特区协议，涵盖柔南超过 3,500 平方公里，并为符合条件的高增值新投资提供最低 5% 的特别企业税率（最长 15 年），以及合格知识型员工 15% 的优惠个人所得税率（最长 10 年）。这些配套虽然不是专为数据中心而设，却让整个数码经济和高端服务业在柔佛落地的条件更加成熟。经济特区本身对买房的影响，我们会在另一篇专文详谈。
从房地产角度看，这代表进入柔佛的不只是机器和厂房，还有一整条围绕科技产业的人才和服务链。这些人需要住在哪里、偏好什么样的房子，就是接下来几节要讨论的重点。
柔佛的数据中心集中在哪里？
柔佛的数据中心主要集中在柔南和柔佛中部几个工业及科技园区，而不是在新山市中心本身。
仲量联行（JLL）马来西亚在 2025 年第四季的市场简报中，点名了几个主要聚落：
- Nusajaya（依斯干达公主城）：仲量联行形容这里是高端数据中心选址，经第二通道连接新加坡，距离很近。
- Sedenak：Sedenak 科技园第一期已全面运营，第二期预计随后推出。
- 古来（Kulai）：杨忠礼机构（YTL Corp）正在兴建一个 500 MW 的园区，预计租户包括 SEA Ltd 和 Nvidia 等。
- 新兴替代地点：仲量联行指出，随着成熟园区逐渐饱和，业者开始物色地不佬（Tebrau）、乌鲁地南（Ulu Tiram）和巴西古当（Pasir Gudang）等地。
对买家来说，这个分布很有参考价值。数据中心员工往往要跑好几个据点，而新山市中心正好是高速公路网、JB Sentral、长堤关卡（CIQ），以及 2027 年起 RTS Link 交汇的地方。许多同时在柔佛园区和新加坡办公室之间往返的专业人士，都看重这样一个“中央基地”。交通部分可参考我们的 新山 RTS 沿线公寓指南。
柔佛数据中心能创造多少工作？
和工厂相比，数据中心每一令吉投资所创造的直接就业较少，但创造出来的大多是高技能、高薪的岗位。
根据 2026 年 10 月 15 日报道的一份国会书面答复，数码部表示全国 27 个获批数据中心项目、投资管道约 2,259.7 亿令吉，预计创造 4,053 个工作，其中 3,523 个是高技能岗位，而高技能岗位中约 89% 预计由本地人担任。27 个项目中，柔佛占 16 个，雪兰莪 10 个，森美兰 1 个。数码部没有公布柔佛单独的就业数字，所以我们在这里不做推算。
就业的三个层次
把数据中心带来的就业分成三层来看会更清楚，因为每一层进入住宅市场的方式都不一样：
- 运营人员：设施工程师、机电技术人员、网络与资安专家。这些就是数码部统计的长期高技能岗位。
- 建造与装修团队：大型超大规模园区通常分期兴建，前后可能长达数年，期间会带来项目经理、工程师、顾问和承包商，他们往往需要住上几个月甚至几年。
- 周边服务经济：电力与供水升级、物流、保安、清洁、餐饮零售，以及跟着大型投资者而来的法律、金融、招聘等专业服务。
官方数字只涵盖第一层。第二、第三层较难量化，建议把它们视为质的推动力，而不是一个可以直接计算的数字。
数据中心如何带动柔佛的住房需求？
数据中心带动住房需求，主要通过两条路径：一是专业人才和工程团队的租屋需求，二是收入提升后，逐步转化为置业需求。
仲量联行马来西亚在 2026 年初指出，柔佛住宅市场受到数据中心与工业扩张的外溢需求支撑，柔新经济特区（JS-SEZ）也起到推动作用。常见的传导方式包括：
- 先租后买。派驻多年的工程师和项目人员，通常会先租屋，再决定要不要买。靠近交通和生活配套、全配家私的一房和两房单位最受欢迎。
- 企业包租。业者和承包商有时会为轮班员工长租单位，这类需求偏好管理良好、保安严密、车位充足、网络稳定的公寓。
- 短期出差住宿。来访的专家、审计人员和供应商，会带动服务式公寓和酒店的需求，尤其是 JB Sentral 和 CIQ 一带。
- 本地人置业升级。当本地专业人才进入高薪岗位，一部分人会从租屋转为买房，多数落在中价位市场。
这些因素并不保证某一栋公寓的租金一定上涨，但它代表潜在租客群比几年前更广、更多元。从历史经验看，这通常有助于地段好、管理好的物业维持出租率。
哪类新山房子适合数据中心专业人士？
这个行业的专业人士通常重视便利、交通和稳定的物业管理，多过追求最大的面积。
下表是 RTS Bukit Chagar 站附近已完工项目在 2026 年中的租金挂牌价，可以帮助了解目前市中心的租赁行情。请注意这些是网站上的挂牌租金，并非实际成交租金。
| RTS Bukit Chagar 站附近已完工项目 | 步行到 RTS 约 | 单间挂牌租金（令吉/月） | 两房挂牌租金（令吉/月） |
|---|---|---|---|
| TriTower Residence | 约 350 米 | 约 2,740 | 约 3,075 |
| R&F Princess Cove 第一期 | 约 700 米 | 2,100–2,800 | 2,700–3,000 |
| Twin Tower Residence | 约 700 米 | 2,600–3,000 | 3,300–3,600 |
| SKS Pavillion | 450–600 米 | 2,000–2,300 | 2,500–2,800 |
资料来源：PropertyGuru 与 uchify.com 挂牌资料（2026 年 7 月至 10 月）。完整的区域租金整理，请看我们的 新山 RTS 与 CIQ 附近公寓租金行情；回酬计算方法则可参考 租金回酬计算示范。
这类租客通常会问什么
- 能不能快速上高速公路，前往古来、Sedenak 和依斯干达公主城？
- 如果也要过关去新加坡上班，进出方不方便？
- 物业管理、保安和停车位是否可靠？
- 有没有健身房、泳池和共享办公空间，方便长时间工作？
- 商场、餐饮和医疗设施是否在短程车程或步行范围内？
数据中心热潮对 Causewayz Square 和 The Asteriaz 有什么意义？
EXSIM 在柔佛的三个项目都不是数据中心用地，但它们所在的新山区域，可以吸纳这个行业所带动的更广泛专业租客群。
新山市中心：Causewayz Square
Causewayz Square（不少人也搜索“Causeway Square JB”或“Exsim CIQ”）位于 Jalan Lumba Kuda，是永久地契项目，距离新山 CIQ 约 600 米、RTS Bukit Chagar 站约 800 米；发展商也提出了连接 CIQ 和 RTS 的行人天桥构想（属发展商建议方案）。项目的单间、一房、两房和双钥匙户型，正好对应单身专业人士和项目人员常见的租屋需求。预计完工时间约在 2030 年，也就是说，买家布局的是 RTS 运行数年之后的市场。详情可参考 Causewayz Square 完整买家指南。
Kebun Teh：The Asteriaz 与 The Celestz
The Asteriaz 和姐妹项目 The Celestz 位于 Kebun Teh，紧邻 KSL City 商场。这两个项目无法步行到 RTS，开车到 CIQ 约 10 分钟，发展商建议提供往返 CIQ 与 RTS 的接驳车。较大的三房户型，以及 The Celestz 的三钥匙单位，适合合租、家庭，以及喜欢安静、又想要商场便利的专业人士。两个项目预计在 2029 至 2030 年间完工。
无论哪个项目，数据中心增长都只是众多需求来源之一，另外还有 RTS Link、柔新经济特区和跨境通勤族。项目本身的地段、户型和物业管理，仍然是最关键的因素。
柔佛如何管理数据中心的电力与水供？
柔佛正朝着更有选择性、规划更完善的数据中心审批方向发展，这有利于产业走得更稳更长远。
州政府已成立特别技术委员会，从用水需求、电力需求、公用设施和选址适宜性等方面评估新的数据中心项目。莱坊的 Justin Chee 指出，电费和水费上调后，一座 50 MW 的设施每年电费可增加至约 1.2 亿令吉，业者也因此加大对再生能源和替代电力的投资。莱坊认为，这种压力反而可能加快变电站、输电线路和储能设施的建设。仲量联行则形容这个行业正进入“策略性整合”阶段，同时认为长期前景“非常正面”。
对房地产而言，审批更严谨其实是好事。它更有利于规模较大、资金较雄厚的业者，而这些业者通常带来更长期、更高技能的就业，而不是一阵风式的短期活动。
未来一两年值得关注的指标
想判断数据中心题材对新山房产的支撑力度，与其看宣传，不如定期追踪几个公开指标。
- 运营容量的增长速度：莱坊每年发布的数据中心图谱，会更新柔佛的运营容量与管道规模。管道转化为实际运营容量的速度，比“宣布了多少”更能反映真实的就业和人流。
- 空置率：只要空置率维持在低水平，就代表需求仍然稳健，业者也会继续扩建。
- 官方就业数据：数码部和州政府公布的就业数字，尤其是高技能岗位的本地化比例，能反映本地中产收入的提升潜力。
- 电力与供水基建：变电站、输电线路和水供项目的进度，决定了下一阶段园区能否如期上线。
- RTS Link 通车后的人流：RTS 目标在 2027 年 2 月开始载客。通车后跨境专业人士的通勤模式如何改变，也会影响市中心的租屋需求。
这些指标若持续向好，对交通便利、管理良好的新山公寓来说，通常是正面的支撑；若出现放缓，也能让投资者提早调整策略。
检查表：以数据中心题材投资新山房产
如果数据中心经济是你考虑在柔佛置业的原因之一，以下几点可以帮助你做出更踏实的判断。
- 跟着官方和研究机构的数字走。持续关注莱坊、仲量联行和政府关于容量与就业的公布，把“宣布中的管道”当作计划，而不是已完成的事实。
- 重视交通连接。容易上高速、靠近 JB Sentral、CIQ 和 RTS Link 的房子，能服务在不同园区上班的租客。
- 户型要配合租客。单间和一房适合单身专业人士；双钥匙或较大户型适合合租和家庭。
- 预留装修家私预算。专业租客通常期望拎包入住的全配单位。
- 用时间轴思考。2029 至 2030 年完工的项目，进入市场时，今天的数据中心管道也会更加成熟。
- 理由要多元。最稳健的投资逻辑，会同时结合数据中心、RTS、柔新经济特区和自住价值，而不是只押注单一因素。
想了解 Causewayz Square、The Asteriaz 或 The Celestz 的最新 SPA 价格表和可选单位，欢迎 WhatsApp 我们。你也可以在我们的 项目比较页面 一次对比三个项目。
资料来源
- EdgeProp：莱坊指柔佛数据中心管道居亚太之首（2026 年 7 月）
- New Straits Times：柔佛数据中心市场与莱坊《2026 数据中心图谱》（2026 年 8 月）
- The Vibes：27 个获批数据中心预计创造 4,053 个工作（数码部，2026 年 10 月）
- EdgeProp：仲量联行指柔佛成为全国第二大住宅市场（2026 年 2 月）
- Reed Smith：马新正式启动柔新经济特区（税务优惠）
- PropertyGuru 马来西亚：项目挂牌资料（租金挂牌价）
- Uchify：新山租屋挂牌资料（2026 年 7 月）
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