人在新加坡，管理新山出租单位一般有三种方式：自己远程管理、委托注册的本地产业管理人或代理，或使用托管式租赁平台；如果项目提供酒店式营运方案，也可以考虑，但短租规定仍在制定中。租约可以在线签署，并在30天内通过 MyTax 盖印花。非居民房东的租金净收入，在马来西亚按30%统一税率课税。看房、交屋检查和维修，最好安排一位在新山的人负责。
不少新加坡业主选择在 RTS Link 附近买房，打算在自己用上之前，先让单位收租。要让这个计划变成稳定、省心的收入，关键就在于做好新山出租单位的管理。本文写给 Causewayz Square、The Asteriaz、The Celestz 以及其他新山公寓的业主，内容包括：怎样选择管理模式、一位好的管理人实际要做哪些事、跨境签租约怎么处理、租金与税务怎么安排，以及一份交屋当天就能照着做的清单。想了解租金水平，请看新山 RTS 与 CIQ 附近公寓租金行情；想计算回酬，请看租金回酬计算示范。
人在新加坡，新山出租单位有哪几种管理方式？
选择哪一种方式，取决于你有多少时间，以及你多常过长堤。每一种都行得通，差别只在于出租的五件核心工作由谁来做：找租客、签租约、收租、维修、交接。
| 管理模式 | 谁来做 | 适合谁 | 你仍然要负责 |
|---|---|---|---|
| 自己远程管理 | 你自己，再加一位可靠的本地帮手负责看房与检查 | 常过长堤、喜欢亲力亲为的业主 | 刊登广告、筛选租客、租约、盖印花、催租、维修 |
| 注册产业管理人或代理 | 按书面委托办事的本地专业人士 | 工作忙碌的上班族、拥有多个单位的业主 | 批准租客、预算与较大的维修 |
| 托管式租赁平台 | 平台负责刊登、筛选、已盖印花的租约与在线收租 | 喜欢数码流程与标准条款的业主 | 现场维修与检查可能不在服务范围内 |
| 酒店式／服务式住宅营运商 | 营运商把单位纳入统一管理（视项目是否提供） | 希望完全不必操心的业主 | 审阅营运合约与定期报表 |
不论选择哪一种，都要把服务范围写清楚：五件工作中哪几件由对方负责、哪几件不包括、遇到问题多快回应。
为什么好地段让远程管理更轻松？
容易出租的单位，需要花的管理心力自然更少。RTS 和 CIQ 附近的租客，很大部分是每天往返新加坡上班的人，或是在新山市中心工作的人，因此空置期通常比较短。
Causewayz Square 距离新山 CIQ 约600米、距离 Bukit Chagar RTS 站约800米，发展商并提出了一条通往 CIQ 和 RTS 的人行连接桥方案（仍属建议）。RTS Link 目标于2027年2月开始载客，到兀兰北站车程约5分钟，人在新加坡的业主要回来检查单位也很方便。位于 Kebun Teh 的 The Asteriaz 和 The Celestz，开车到 CIQ 约10分钟，并计划提供往返 CIQ 与 RTS 的接驳车（仍属建议），适合想要更大空间、喜欢住在 KSL City 商场附近的租客。至于这些租客是谁、在意什么，可参考新山住、新加坡上班生活指南。
参考附近已完工项目的行情，各大租房平台整理的挂牌租金显示，单间约每月 RM2,100 至 RM2,800，两房约 RM2,700 至 RM3,600，视项目与装修而定。以上为挂牌租金，并非保证收入。
一位好的新山产业管理人应该做什么？
好的管理人会负责完整的出租周期，并且清楚地向你汇报。面谈时，可以逐项确认对方是否涵盖以下工作，以及每一项会怎样汇报：照片、收据、每月报表。
- 推广与看房：拍照、在主要平台刊登，并带准租客实地看房。
- 筛选租客：核对身份、工作或工作准证与推荐人，跨境通勤租客尤其需要仔细。
- 租约与印花税：准备租约并确保按时盖印花。
- 入住检查与物品清单：为单位、家具和电表水表读数留下有日期的照片和视频记录。
- 收租：追踪付款、发送提醒，并把扣除费用后的净租金转入你的户口。
- 维修：有一份可靠的承包商名单，超过约定金额要先报价，维修前后都要拍照。
- 与管理处联系：处理门禁卡、停车位、装修准证与公寓条例等事务。
- 退租与押金：对照入住记录做退房检查，并按记录结算押金。
在马来西亚，产业管理是受监管的行业。自2018年修订《1981年估价师、评估师、房地产代理及产业管理人法令》（第242号法令）起，产业管理人必须向该局（BOVAEP）注册。签委托书之前，请向对方索取注册编号并加以核实。
人在新加坡，怎么签租约、缴印花税？
签租约不需要人在柔佛。租约可以远程准备并签署，再通过 MyTax 的 e-Duti Setem 在线盖印花。从2026年1月1日起，租约已纳入印花税自我评估制度，必须在签署后30天内盖印花。法律上，主租约的印花税由租客负担，但实际上通常由双方协商由谁支付。
| 租期 | 每 RM250 年租金的印花税（2026年签署的租约） |
|---|---|
| 1年或以下 | RM1 |
| 超过1年至3年 | RM3 |
| 超过3年至5年 | RM5 |
| 超过5年 | RM7 |
过去“年租首 RM2,400 免税”的算法已经取消，现在按全年租金计算。举例：月租 RM3,000（年租 RM36,000）、租期两年的租约，等于144个 RM250 单位，每单位 RM3，印花税为 RM432。即使租客在新加坡工作，租约仍受马来西亚法律管辖，所以一份正式盖了印花的马来西亚租约，才是对你最好的保障。
租约中值得写进去的条款
- 押金：市场惯例是两个月保证金加一个月预付租金，通常另收半个月水电押金。马来西亚没有法定上限，以租约约定为准。
- 小型维修与结构或电器故障分别由谁负责，并订明一个金额门槛。
- 业主或管理人提前通知后可以入屋检查，方便定期了解单位状况。
- 禁止分租与短租的条款，并与公寓本身的条例保持一致。
- 针对新加坡工作可能变动的租客，订明提前解约条款（俗称外交条款）的条件。
怎样收租？遇到拖欠怎么合法处理？
最好请租客以长期转账指示或网上转账，把租金存入马来西亚令吉户口，这样报税或出现纠纷时都有清楚的记录。大部分远程业主会在本地开一个银行户口，专门收租和支付管理费。马来西亚国家银行允许非居民以外币汇出在马投资所得，所以多余的租金可以随时汇回新加坡。
如果租客停止交租，必须依法处理。把租客锁在门外、断水断电，属于私力驱逐，违反《1950年特定济助法令》。合法的做法是先发书面催告，必要时再通过法庭处理。一位称职的管理人会及早跟进迟交的租金，并保留每一次提醒的日期记录，所以问题通常不会走到那一步。
委托管理人之前，应该问哪些问题？
最好的管理人，是你能清楚看见他做事流程的人。签约前，向每一位候选人问同样的问题，再把答案并排比较。
- 你是否在 BOVAEP 注册？以什么名称注册？拿注册编号和该局的记录核对。
- 你目前在 CIQ 或 Kebun Teh 一带管理哪些公寓？有在地经验，代表他熟悉管理处、承包商和租客群。
- 你怎样筛选跨境租客？问清楚他会收哪些文件、怎样核实工作。
- 每月报表包括哪些内容？应列出已收租金、附收据的开支，以及转给你的净额。
- 维修的批准上限是多少？约定一个金额，低于这个金额可以直接处理，高于则须你书面批准。
- 租金迟交时多快行动？问清楚从第一次欠租到正式催告，一般需要多少天。
- 如果要终止委托，怎么办？确保通知期，以及钥匙、记录和押金的移交方式都写在合约里。
在同一栋公寓拥有多个单位的业主，往往能得到更好的服务，因为管理人可以安排固定巡查。如果你同时拥有单间和家庭式单位，用一份委托书涵盖两个单位，汇报也会更简单。
非居民房东在马来西亚怎么缴租金税？
如果你不是马来西亚税务居民，新山单位的租金净收入按30%统一税率课税，不能享有个人减免。净收入等于租金减去可扣除开支，并通过 MyTax 申报。
- 一般可扣除：门牌税（cukai taksiran）、地税（cukai tanah）、房贷利息（不含本金）、火险、日常维修，以及续约或寻找下一任租客的佣金。
- 一般不可扣除：贷款本金、提升单位价值的装修（这类单据要保留，日后计算产业盈利税时用得上），以及寻找第一任租客的费用。
- 管理费：请保留管理处开出的管理费和维修基金收据，并向税务代理确认怎样处理。
在新加坡方面，新加坡税务局（IRAS）规定，自2004年1月1日起，居民个人在新加坡收到的海外来源收入（通过合伙企业收取的除外）免税。个人情况请向税务顾问确认。日后出售时，请参考外国卖家的产业盈利税。
交屋清单：让新单位准备好出租
顺利交屋，是做好远程管理的第一步。如果你无法亲自出席交屋（VP），请以书面授权管理人或你信任的人代办，并要求对方提供完整的照片和视频记录。
- 领取钥匙与门禁卡，并到管理处登记。
- 做好瑕疵检查，并在瑕疵保修期内提交清单。新房的瑕疵保修期一般为交屋后24个月。
- 开设或转名电费、水费与网络户口，并记录电表水表读数。
- 按目标租客的需要布置家具。通勤族喜欢的单间，以全配家具、拎包入住最好租。
- 为屋内物品投保，同时了解公寓的整体保单涵盖哪些范围。
- 第一位租客入住前，为所有东西拍照，作为日后的物品清单基准。
从订金到拿钥匙的每一步，可参考新山买新房完整流程。
远程房东的一年管理节奏
把例行工作排进固定的时间表，远程管理就不会变成临时救火。以下是很多新加坡业主采用的节奏，可以按自己的情况调整。
| 时间 | 要做的事 | 谁来做 |
|---|---|---|
| 每月 | 核对租金入账、管理费与维修基金是否已缴，查看管理人的月报 | 业主（在线） |
| 每季 | 安排一次入屋检查，拍照记录冷气、热水器、厨房和浴室的状况 | 管理人或本地帮手 |
| 每半年 | 清洗冷气、检查防水与门窗密封，处理小型损耗 | 管理人安排承包商 |
| 每年 | 缴门牌税与地税、续保、整理全年收据，准备租金所得税申报 | 业主与税务代理 |
| 租约到期前2至3个月 | 与租客商量续约或安排招租，检讨租金水平 | 管理人 |
这样的节奏有两个好处。第一，问题在小的时候就被发现，维修费用比较低，租客也比较满意，愿意续租。第二，到了年底报税，或多年后出售要计算产业盈利税时，所有单据早已按时间整理好，不必临时翻找。对于人在新加坡、平日工作繁忙的业主来说，这是最省心的做法。
短租之前，先了解相关规定
对远程业主来说，长租最简单。短租则要看公寓条例，以及仍在制定中的全国性指南。2026年10月，房屋及地方政府部副部长表示，短期出租住宿指南正在定稿，之后会提交内阁，内容涵盖登记与地方政府执照等，每年180晚的上限建议仍在评估中。分层地契公寓仍须遵守联合管理机构（JMB）或管理机构（MC）的条例。
有些项目会规划自家的酒店式营运方案。以 Causewayz Square 为例，Axis 栋计划由一家与 EXSIM 有关联的酒店营运商管理，决定前请先索取最新资料与营运条款。我们的双钥匙单位解析说明了一个双钥匙单位怎样做到一边自住、一边出租。WhatsApp 我们，索取最新 SPA 价目表，以及适合远程房东的户型推荐。
资料来源
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