外国人在马来西亚与泰国买房，关键差别在于“能拥有什么”和“能怎么长住”。泰国允许外国人以永久产权持有公寓单位，但每栋楼外国人合计不得超过49%的面积配额，且外国人不能拥有土地。马来西亚则允许外国人在达到州政府价格门槛（柔佛一般为RM100万）并获批准后，拥有分层产业和有地房产，包括永久地契。泰国的购房税费较低；马来西亚对外国人征收8%印花税较高，但外国人在马来西亚较有机会获得银行贷款。长期居留方面，马来西亚 MM2H 要求定期存款加购房；泰国10年期 LTR 签证则以收入或资产为条件。
不少来自中国大陆、台湾、香港和新加坡的买家，最后都会把名单缩小到两个国家：马来西亚和泰国。两国气候温暖、美食丰富、生活成本较低，华人社区也很友善，而且都允许外国人买房。但两国在产权、税费、贷款和签证上的规定相当不同，而这些差别，直接决定了你最后真正拥有的是什么。
本文根据2025至2026年的官方和主流媒体资料，就外国买家最关心的几个方面，比较马来西亚与泰国的房产规定。我们不评谁高谁低，两国都适合不同需求的买家。马来西亚部分以新山为例，并以 EXSIM 位于新山关卡附近、永久地契的 Causewayz Square 作为参考。
外国人在马来西亚与泰国买房：一张表看懂
最大的结构性差别在于土地：泰国限制，马来西亚在获批准后允许。最大的成本差别在于印花税。最大的居留差别在于：MM2H 必须买房，泰国 LTR 则不需要。
| 项目 | 马来西亚（如新山） | 泰国 |
|---|---|---|
| 公寓产权 | 以个人名义持有分层地契；按项目分永久或租赁地契 | 在每栋楼49%外国人配额（按面积计算）内，以个人名义持有永久产权单位 |
| 土地与有地房产 | 达到州门槛并获批准即可（马来保留地和受限单位除外） | 外国人不能拥有土地；登记租约最长30年 |
| 最低价格 | 由各州规定；柔佛一般为RM100万 | 公寓一般没有最低价格 |
| 资金规定 | 购房本身没有必须汇入外币的规定 | 资金必须以外币从海外汇入；5万美元或以上需外汇交易表（FET） |
| 主要购房税费 | 住宅过户统一8%印花税（2026年1月1日起） | 2%过户费，通常由买卖双方协商分摊 |
| 出售时的税 | 产业盈利税：五年内30%，第六年起10% | 五年内出售须缴3.3%特别营业税（否则为0.5%印花税），另有预扣税 |
| 银行贷款 | 部分马来西亚银行向外国人提供贷款 | 较难获得，多数外国买家以现金购买 |
| 长期居留 | MM2H：定期存款加购房 | LTR（10年）或泰国精英签证（Thailand Privilege）会员 |
资料来源：The Thaiger（2026年）、EdgeProp（2026年7月）、PropertyGuru 各州门槛表（2026年）、IMI Daily 与 Crowe 有关 MM2H 的资料。
产权规定：49%配额 vs 州政府批准
在泰国，你可以拥有永久产权的公寓单位，但不能拥有土地；在马来西亚，只要符合州政府规定，分层产业和有地房产都可以拥有。
泰国
- 49%公寓配额：根据《公寓法》第19条之二，外国人合计最多可拥有一栋楼可售总面积的49%。若该楼配额已满，新的外国人永久产权过户就无法登记（The Thaiger，2026年7月）。
- 不能拥有土地：《土地法》禁止外国人拥有土地。唯一的狭窄途径，是投资至少4,000万泰铢并持有五年，经内政部批准，最多可持有一莱（约1,600平方米）住宅用地。
- 租赁产权：登记租约最长30年。据 The Thaiger 报道，泰国最高法院在2025年3月裁定，自动续约的“30加30加30”安排，在首个30年期满后不具执行力。
- 禁止代持：通过泰国公司并由泰籍人士代持股份来持有房产属违法，执法自2026年1月1日起收紧。
- 改革建议：泰国内阁在2024年批准研究把配额提高至75%、租约延长至99年，但截至2026年年中，相关修正案尚未在国会通过。
马来西亚
- 分层与有地房产皆可：外国人可以个人名义拥有公寓和有地房产，包括永久地契。例如新山的 Causewayz Square 就是永久地契项目。
- 价格门槛：由各州设定。柔佛一般为RM100万，部分有地类别更高；吉隆坡为RM100万，槟城威省分层住宅为RM50万（PropertyGuru，2026年）。
- 州政府批准：外国人购房须获州政府批准，一般由律师代为申请。
- 受限类别：马来保留地以及保留给土著买家的单位，不开放给外国人。
这对你意味着什么：在泰国，决定你能拥有什么的是49%配额和租约年限；在马来西亚，决定因素是价格门槛，一旦达到门槛，你持有的地契和本地业主基本相同。各城市门槛比较，可参考我们的新山与吉隆坡比较和新山与槟城比较。
买卖成本：马来西亚 vs 泰国
泰国的入场成本较低；马来西亚的前期成本较高，主要是因为外国人8%的印花税。至于出售时的税负，则取决于你持有多久。
买入时的费用
- 泰国：按官方评估价征收2%过户费，通常由买卖双方分摊；新房项目往往由发展商承担至少一半（The Thaiger）。如有贷款，另需1%抵押登记费。
- 马来西亚：自2026年1月1日起，外国人购买住宅须缴统一8%的印花税。律师费按全国标准计算：首RM50万收1.25%，其后收1%。EdgeProp 引述顾问估计，外国现金买家的总购置成本约为房价的10%至12%。
出售时的费用
- 泰国：持有五年内出售须缴3.3%特别营业税，五年后改为0.5%印花税（两者不会同时征收），过户时另由土地局代扣所得税。
- 马来西亚：外国业主五年内出售，须就盈利缴付30%产业盈利税（RPGT），第六年起为10%。注意是按“盈利”而不是按“售价”计算。详情见我们的外国卖家产业盈利税指南。
算一算实际例子
以新山一间RM100万的公寓为例，外国买家须付RM80,000印花税，另加约RM11,250的买卖合同律师费（未计杂费）。这是一笔实实在在的前期成本；换来的是一份没有楼宇配额限制、可以是永久地契的完整分层地契。如果你打算持有六年或以上，马来西亚的产业盈利税会降至盈利的10%。你可以用新山房产计算器代入自己的情况。
外国人贷款：哪里比较容易？
这是马来西亚最明显的实际优势之一：部分马来西亚银行愿意向外国买家放贷；而在泰国，多数外国人只能以现金购买。
The Thaiger 形容外国人在泰国借贷“在结构上就很困难”。可行选择主要包括：海外银行以外币贷款，成数约为房价的50%至70%；泰国本地有抵押贷款机构，成数约50%，利率约8%至12%；发展商分期付款；或由泰籍配偶共同向泰国银行申请。此外，在泰国借来的泰铢，不能算作从海外汇入的外币。
在马来西亚，愿意向外国人放贷的银行，通常给出的贷款成数低于本地人，所需文件也较多，例如收入证明、银行月结单和报税记录。2026年国家银行隔夜政策利率（OPR）为2.75%。此外，马来西亚的楼花项目在建造期间按进度付款，付款期可分散在数年之间；对不想一次付清的外国买家来说，这一点很实用。建议在订房前先向银行取得初步贷款评估，流程可参考我们的新山购房流程指南。
长期居留签证：MM2H vs 泰国 LTR
MM2H 把居留资格与在马来西亚的定期存款和购房挂钩；泰国 LTR 则以收入、资产或专业技能为条件，不要求买房。
| 计划 | 主要条件 | 年期 | 与房产的关系 |
|---|---|---|---|
| MM2H 银级 | 15万美元定期存款；25岁或以上 | 5年，可续期 | 须购买至少RM60万的住宅 |
| MM2H 金级 | 50万美元定期存款 | 15年 | 住宅至少RM100万 |
| MM2H 白金级 | 100万美元定期存款 | 20年 | 住宅至少RM200万 |
| MM2H 经济特区（柔佛） | 21至49岁6.5万美元；50岁或以上3.2万美元 | 10年，可续期 | 须在柔佛森林城市购房 |
| 泰国 LTR 富裕全球公民 | 资产100万美元，其中50万美元投资于泰国公债、房产或直接投资 | 10年（5年加5年） | 房产是投资选项之一 |
| 泰国 LTR 富裕退休人士 | 50岁或以上，年收入8万美元（或4万美元加25万美元投资） | 10年（5年加5年） | 不要求 |
| 泰国精英签证（Thailand Privilege） | 付费会员，5年起65万泰铢 | 5年或以上 | 不要求 |
资料来源：Crowe Malaysia（2025年）与 IMI Daily（2026年10月）有关 MM2H；The Thaiger（2026年8月）有关 LTR 与精英签证。
MM2H 有两个常被忽略的细节：第一，获批后必须购买并持有住宅，而且十年内不得出售；第二，获批后可提取最多一半的定期存款本金，用于购房等指定用途。购房时，州政府的外国人门槛仍然适用，所以在柔佛，除了 MM2H 各级的最低购房额，还要同时考虑州门槛。
中国大陆、台湾和新加坡买家的角度
华人买家是两国市场的重要力量，而马来西亚的长期居留市场尤其以华人为主。
- 泰国：据《国家报》（The Nation）报道的泰国房地产信息中心（REIC）数据，2026年上半年，中国买家在外国人公寓过户中，无论单位数还是金额都排第一，台湾也进入金额前十。上半年外国人公寓过户平均每单位约430万泰铢。
- 马来西亚：据马来西亚旅游部副部长公布（IMI Daily 报道），2024年10月至2026年8月共有7,650份 MM2H 新申请，其中中国3,847份（约50.3%），台湾1,054份（约13.8%），香港324份，新加坡287份。
- 看房出行：目前中国大陆旅客前往两国短期访问都可享免签，安排看房行程相当方便。出发前请再确认最新入境规定。
- 语言与社区：马来西亚华人社区庞大，在新山、吉隆坡和槟城，华语、粤语和福建话都是日常语言，华文学校也很普遍。
- 新加坡买家：新山是最自然的选择。武吉查加至兀兰北的 RTS Link 目标在2027年2月启动载客服务，车程约五分钟，票价尚未公布。
关于各地的资金出境规定（例如中国大陆的外汇额度、台湾的结汇限额），请参考我们的中国大陆、台湾、香港买家新山购房指南。
谁适合马来西亚，谁适合泰国？
泰国通常适合以现金购买、想在曼谷或度假区拥有公寓、并希望不买房也能办理长居签证的买家。马来西亚则通常适合想要完整地契（包括有地或永久地契）、需要银行贷款，或希望住得靠近新加坡的买家。
- 选择马来西亚（新山）：如果你想要永久地契的分层或有地产权、需要贷款、计划申请 MM2H，或与新加坡有家庭、工作或生意上的联系。
- 选择泰国：如果你以现金购买、希望交易成本最低，并偏好不需购房的签证途径。
- 两者兼顾：如果你想在一个国家安排生活据点，在另一个国家持有收租单位。不少亚洲买家正是这样分配资产，同时享受两国不同的生活方式。
常见顾虑，一次解答
“马来西亚8%的印花税，会不会太高？”这确实是一笔需要预留的成本。但也要看看换来什么：没有楼宇配额限制的完整地契、有机会获得贷款，以及楼花按进度付款。如果长期持有，这笔前期成本会分摊到多年的自住或出租之中。
“如果泰国某栋楼的外国人配额满了怎么办？”配额是在外国人办理产权过户登记时核查的，所以配额已满的楼，无法再登记新的外国人永久产权买家。外国人之间的转售不会改变该楼的外国人比例。付款前，可以请发展商或管理法人出具配额证明。
“买房就能拿到居留权吗？”两国都不会单凭买房就给予居留权。MM2H 和 LTR 都是独立申请，各有条件。
Causewayz Square 适合放在哪个位置？
如果马来西亚符合你的规划，Causewayz Square 正好说明外国人在新山可以拥有什么。项目为永久地契，位于武吉查加的 Jalan Lumba Kuda，距离新山关卡约600米，距离 RTS 武吉查加站约800米。发展商已提议兴建通往关卡与 RTS 的人行连接桥，目标约在2030年完工。详情请看 Causewayz Square 买家指南；想索取最新合同价价格表，或确认哪些单位符合柔佛外国人门槛，请 WhatsApp 我们。
资料来源
- The Thaiger：外国人在泰国买房（2026年）
- The Thaiger：泰国49%外国人配额（2026年7月）
- The Thaiger：泰国 LTR 签证条件（2026年8月）
- EdgeProp：马来西亚仍是亚洲对外国买家最开放的市场之一（2026年7月）
- Crowe Malaysia：MM2H 各级条件
- IMI Daily：MM2H 23个月收到7,650份申请（2026年10月）
- The Nation：2026年第二季外国人公寓过户（REIC）
- PropertyGuru：各州外国人购房门槛（2026年）
本文为一般资讯，并非财务建议。