Larkin 是新山市中心以北约 4 公里的成熟老区，以 1996 年启用的 Larkin Sentral 长途巴士总站和约 3 万个座位的 Larkin 体育场闻名。Kebun Teh 位于 Larkin 南缘，EXSIM 正在这里兴建 The Asteriaz（848 个单位）与 The Celestz（735 个单位），邮区为 80350。从这里开车到新山关口 CIQ 约 10 分钟（约 3.2 公里），附近有 KSL City 与 Holiday Plaza 两大商场。
如果你正在看 The Asteriaz 或 The Celestz，会发现地址写的是“Larkin, 80350 Johor Bahru”。不少买家，尤其是新加坡朋友，对 Larkin 的印象只停留在“坐长途巴士的地方”。其实 Larkin 是新山历史较久、生活机能齐全的一个区域。这篇 Larkin 区域指南会把视野放大到整个 Larkin：它在哪里、和 Kebun Teh 是什么关系、交通、体育、医疗、购物配套如何，以及这些对自住和出租意味着什么。如果你想看 Kebun Teh 街区本身的细节，可以先读我们的新山 Kebun Teh 区域指南，本文则是更大范围的 Larkin 全景。
Larkin 在新山哪里？
简单来说，Larkin 是新山市中心和长堤以北约 4 公里的成熟混合型老区，夹在南边 Bukit Chagar、Jalan Wong Ah Fook 一带的市中心核心区，与北边沿大道发展的大型住宅区之间。
Larkin 大部分地段属于 80350 邮区，主要靠 Jalan Tun Abdul Razak、Jalan Dato’ Jaafar 以及通往士古来、淡杯方向的道路连接。Kebun Teh 则是 Larkin 南缘地势较高、绿化较多的住宅区，靠近 KSL City 和 Holiday Plaza。EXSIM 两栋大楼所在的 Jalan Abad / Jalan Kebun Teh，正好位于两个区域的交界处。所以发展商资料写“Kebun Teh”，房产网站却常把它归在“Larkin”，两种说法其实指的是同一个地方。
从实际生活角度看，Larkin 可以理解为三种身份的结合：
- 交通枢纽：Larkin Sentral 是新山主要的长途与跨境巴士总站。
- 体育与公共设施区：Larkin 体育场、公共游泳馆以及较早期的政府宿舍都在这一带。
- 住宅带：有排屋、老式低层公寓，也有新一代的高楼公寓和服务式公寓，其中最新的一批就集中在 Kebun Teh。
Larkin 与 Kebun Teh 有什么不同？
一句话概括：Larkin 是范围较大、以交通和公共设施为核心的老区，Kebun Teh 则是其中偏南、更安静、更接近商场和市中心的住宅小区。
很多买家第一次看地址时会疑惑：项目到底算 Larkin 还是 Kebun Teh？其实两者并不冲突。Larkin 是一个比较宽泛的地区名称，涵盖巴士总站、体育场、政府机构、老住宅区和工商业地段；Kebun Teh 原意是“茶园”，地势较高，过去以独立式和半独立式住宅为主，环境较清幽，近年才开始有高楼项目进驻。
对买家来说，这个区别有实际意义。住在 Kebun Teh 一侧，可以享受 Larkin 整个大区的交通与配套，但日常环境又比巴士总站和体育场周边安静；同时往南离 KSL City、Holiday Plaza 和市中心更近，往关口的路程也更短。换句话说，你是用 Larkin 的生活成本，换来一个更靠近市中心、更宜居的位置。这也是 EXSIM 选择在这里推出柔佛首个项目的原因之一。
- Larkin 大区：交通枢纽、体育设施、老住宅与商业混合，生活气息浓。
- Kebun Teh 小区：地势较高、绿意较多，靠近商场，是新项目集中的地段。
- 两者交界：The Asteriaz 与 The Celestz 所在的 Jalan Abad / Jalan Kebun Teh。
Larkin Sentral：连接全马的巴士总站
多数人认识 Larkin，都是因为 Larkin Sentral。它位于 Jalan Kenyalang，是一座三层高的巴士总站，约有 50 个巴士停靠位，1996 年 1 月 1 日正式启用。
从这里出发的长途快车可以到马六甲、芙蓉、吉隆坡、怡保、槟城、哥打巴鲁等半岛各大城市，也有班车前往峇株巴辖、麻坡、丰盛港等柔佛城镇。本地巴士则通往笨珍、亚依淡和哥打丁宜。跨境方面，Causeway Link、Singapore-Johore Express 和 SBS Transit 等营运商提供往返新加坡克兰芝地铁站（Kranji MRT）和皇后街（Queen Street）巴士总站的服务。总站也有接驳车往返新山市中心的 JB Sentral。总站内还设有湿巴刹，不少附近居民日常都会来这里买菜。
对住在 Kebun Teh 大楼的居民来说，Larkin Sentral 开车很快就到。周末想回老家或北上旅行不用自己开长途车，过境时也多了一条避开市中心人潮的巴士路线，这是住在 Larkin 一带很实际的便利。
体育、学校与社区生活
Larkin 一直是新山的“体育区”，至今仍拥有全市规模最大的一批公共体育设施。
Larkin 体育场
正式名称为 Tan Sri Dato’ Haji Hassan Yunos 体育场，大家习惯叫它 Larkin 体育场，位于 Jalan Dato’ Jaafar（80350）。它在 1964 年启用，最初约可容纳 15,000 人，1991 年翻新扩建后增至约 30,000 个座位。柔佛 JDT 足球队在 2019 年以前以这里为主场，2020 年起则由 JDT II 使用。每逢比赛日，整个区域都充满热闹气氛。
其他设施
区内还有 Larkin 公共游泳馆，以及经营多年的 Hotel Seri Malaysia Larkin。周边老住宅区有国民学校与华文小学等多所学校，Kebun Teh 和 Larkin 的不少家庭也会把孩子送到市内其他私立或国际学校就读，从这里出发的车程都不算远。
值得一提的是，大型公共设施集中在 Larkin，对周边住宅其实是一种长期优势。体育场、游泳馆和巴士总站都是政府或大型机构长期营运的设施，不容易搬走，它们带来的人流、道路建设和公共交通，让这一区几十年来始终保持活力。对买家来说，这意味着你买的不只是一个单位，而是一个配套早已成熟、生活圈稳定的社区。
Larkin 与 Kebun Teh 附近的医疗配套
在医疗方面，Larkin 的位置相当理想。新山老牌私立医院之一的 KPJ Puteri 专科医院就在 Larkin 一带，往南开车不久也可抵达市中心的其他医院。
对自住买家来说，尤其是有孩子的家庭或准备退休的长辈，住处附近有私立专科医院，是实实在在的日常保障。对投资者来说，这也和租赁需求有关：在成熟的医院区，医护人员以及陪同就医的家属，一向是租屋市场里稳定的一群租客。我们之后会推出“新山市中心与 Kebun Teh 附近医院”专文，列出更完整的选择。
购物与美食：从 KSL City 到 Larkin 本地巴刹
EXSIM 大楼的购物配套主要来自 Larkin 偏 Kebun Teh 的一侧。KSL City 商场直线距离约 630 米（开车约 2.2 公里），Holiday Plaza 约 550 米，City Square 和 Mid Valley Southkey 则分别约 2.9 公里和 3.3 公里。
整个 Larkin 区再往外看，还有更“接地气”的一层：Larkin Sentral 的湿巴刹、老住宅区里的咖啡店和小贩档口，以及体育场附近的马来美食摊。商场生活的部分，可以参考我们的住在 KSL City 旁的生活一文。商场负责“方便”，老区负责“味道”，两者结合正是 Larkin 一带生活最大的特色。下表整理了主要的生活据点：
| 地点 | 主要功能 | 距离 The Asteriaz（约） |
|---|---|---|
| Holiday Plaza | 老牌社区商场、电子产品、本地美食 | 约 550 米 |
| KSL City | 大型商场、超市、电影院、餐饮 | 直线约 630 米／车程约 2.2 公里 |
| 新山关口 CIQ（苏丹依斯干达大厦） | 经长堤前往新加坡的关卡 | 约 3.2 公里／车程约 10 分钟 |
| RTS Link Bukit Chagar 站 | 前往兀兰北的轨道交通 | 直线约 2.9 公里（需开车，不适合步行） |
| Johor Bahru City Square | 与关口相连的市中心商场 | 约 2.9 公里 |
| Mid Valley Southkey | 新山最大型商场之一 | 约 3.3 公里 |
| Larkin Sentral | 长途及跨境巴士、湿巴刹 | Larkin 区内，往北开车不久 |
从 Larkin 到 CIQ、RTS Link 与新加坡
从 Larkin 的 Kebun Teh 一侧出发，开车到新山关口 CIQ 约 10 分钟（约 3.2 公里），到 Bukit Chagar 的 RTS Link 站直线距离约 2.9 公里。这里属于“开车或搭接驳车”的位置，并不是步行就能到地铁站的地段。
发展商已提议为 The Asteriaz 与 The Celestz 提供往返 CIQ 和 RTS 的接驳车服务，具体安排要等大楼完工后由管理层决定。RTS Link 方面，根据 2026 年 10 月新加坡陆路交通管理局与交通部的联合公告，客运服务目标在 2027 年 2 月启动，从 Bukit Chagar 到兀兰北约 5 分钟车程，票价目前尚未公布。
此外，Larkin 居民还可以利用 Larkin Sentral 开往克兰芝和皇后街的跨境巴士，过长堤不只一种选择。详细路线与车程可参考 从 The Asteriaz 到 CIQ 与 RTS。
Larkin 一带的房产：有哪些类型、价格怎么比
Larkin 与 Kebun Teh 以较早期的房产为主，近年才陆续出现新一代项目。从历史数据看，这一带每平方尺价格明显比新山市中心海滨低，入场门槛较亲民，同时有本地家庭和上班族租客支撑稳定需求。
从公开市场数据可以看出价格差距：
- Kebun Teh 的 NAPIC 中位数：约每平方尺 RM486，主要反映较旧的房源。
- Zennith Suites（租赁地契，2013 年完工）：挂牌价约每平方尺 RM362–489，挂牌租金约每月 RM1,500–2,200。
- SKS Habitat（租赁地契，2021 年完工）：挂牌价约每平方尺 RM516–559。
- 市中心 RTS 一带的对比项目，例如 R&F Princess Cove，NAPIC 中位数约每平方尺 RM904（2021 年至 2026 年 6 月）。
The Asteriaz 和 The Celestz 为这一区带来了过去少见的东西：新一代、设施丰富的 EXSIM 项目。The Asteriaz 是单栋 848 个单位，配有太空主题的设施平台；The Celestz 在旁边再加一栋 44 层、735 个单位的大楼，包括三钥匙户型。两者预计在 2029–2030 年完工。想了解两栋的最新 SPA 价目表，欢迎 WhatsApp 我们。至于和 SKS Habitat 及 Kebun Teh 旧公寓的详细对比，本系列另有专文。
Larkin 与 Kebun Teh 适合哪些买家？
如果你想要一个生活成熟的社区，希望每平方尺价格低于海滨地段，也不介意开车或搭接驳车 10 分钟到长堤，Larkin 就很值得考虑。
- 自住家庭：商场、私立医院、学校和成熟住宅区都在附近，Kebun Teh 的街道绿意较多，比 CIQ 核心区安静。
- 在柔佛工作的上班族：北上大道和进市中心都很方便，却不必负担市中心的每平方尺价格。
- 开车跨境通勤的人：到 CIQ 车程短，同时还有 RTS Link 和 Larkin Sentral 巴士作为备用路线。
- 出租投资者：例如 The Asteriaz 的 560 平方尺 1+1 房，或 The Celestz 的三钥匙单位，都适合广泛的本地租客群，从商场和医院员工到年轻专业人士。
如果你还在 Larkin 一带和海滨市中心之间犹豫，可以看看 Kebun Teh 对比新山市中心；想深入了解户型与设施，请看 The Asteriaz 完整指南。
住在 Larkin 一带的实用小贴士
想把 Larkin 住得舒服，关键是摸清它的生活节奏：早上的巴刹、晚上的球赛，以及长堤的高峰时段。
安排好过长堤的时间
对跨境上班族来说，从 Kebun Teh 开车到 CIQ 的路程本身不长，真正影响时间的是关卡的排队情况。很多通勤族会养成避开高峰的过关习惯。等 RTS Link 通车后，从 Bukit Chagar 到兀兰北又多了一个更快的火车选项。“短程开车或接驳车 + 5 分钟火车”的组合，正是 RTS 对 Larkin 和 Kebun Teh 业主的意义所在，虽然这里并不能步行到站。巴士、自驾与 RTS 的比较，请看 新山到新加坡通勤比较。
善用本地生活圈，不只逛商场
KSL City 和 Holiday Plaza 已经能满足大部分日常需求。想买新鲜蔬果、鱼肉，很多居民会一大早到 Larkin Sentral 湿巴刹或附近的社区巴刹。Larkin 老住宅区里还有不少经营几十年的咖啡店和小贩档，是日常生活的重要部分，也很吸引那些喜欢吃本地美食、讲究性价比的租客。
留意赛事日的交通
Larkin 体育场有足球赛的晚上，Jalan Dato’ Jaafar 一带车流会明显增加。住在 Kebun Teh 大楼的话，往南去 CIQ 的路线一般不受影响，但如果当晚要往北走，最好提早出门。
先想清楚你的目标租客
如果是买来出租，先看看附近已经有哪些人在工作和生活：商场与零售业员工、医院医护人员、在新山上班的年轻专业人士，以及希望用同样预算住得更宽敞的新加坡通勤族。根据这些租客的需要来选择户型和装修，往往比每平方尺差几块钱更重要。出租前不妨先用我们的租金回酬计算指南把账算清楚。
看房时怎么实地走一圈 Larkin？
建议安排半天时间，按照“项目地点 → 商场 → 交通 → 老区生活圈”的顺序实地走一趟，比只看图片和地图更能感受这个区域。
- 先到 Jalan Abad / Jalan Kebun Teh：看看 The Asteriaz 与 The Celestz 的工地位置、周边道路宽度和进出动线，感受 Kebun Teh 的安静程度。
- 再去 KSL City 与 Holiday Plaza：实际开一趟车，体验从大楼到商场的车程，顺便看看超市、餐厅和人流，想象日常买菜吃饭的情景。
- 开往新山关口 CIQ 与 Bukit Chagar：在你平时会出门的时段试开一次，亲自测量到关口和 RTS 站的时间，这比任何数据都更贴近你的实际通勤。
- 最后绕到 Larkin Sentral 和体育场一带：看看巴士总站、湿巴刹和老住宅区的生活面貌，了解未来租客日常活动的范围。
走完这一圈，你会对“住在 Larkin 一带”有更立体的认识：哪些地方方便、哪些时段要避开，以及你心目中的租客或家人会怎样使用这个社区。看房前如需项目资料或户型图，可以先 WhatsApp 我们，我们会把最新 SPA 价目表一并发给你。
Larkin 区域一览
总结来说，Larkin 交通选择多、公共设施规模大、日常生活方便，而 Kebun Teh 则是它最现代化的住宅角落。
| 项目 | Larkin／Kebun Teh |
|---|---|
| 邮区 | 80350 新山 |
| 距离市中心 | 约 4 公里 |
| 代表地标 | Larkin Sentral 巴士总站（1996 年 1 月 1 日启用） |
| 体育 | Larkin 体育场，约 30,000 个座位 |
| 商场 | KSL City、Holiday Plaza；Southkey 与 City Square 开车可达 |
| 医疗 | KPJ Puteri 专科医院位于 Larkin 一带 |
| 最新项目 | EXSIM 的 The Asteriaz（848 个单位）与 The Celestz（735 个单位），预计 2029–2030 年完工 |
| 前往新加坡 | 开车到 CIQ 约 10 分钟；发展商提议的接驳车；Larkin Sentral 跨境巴士 |
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资料来源
- Larkin Sentral（维基百科）
- Tan Sri Dato’ Haji Hassan Yunos 体育场（维基百科）
- Larkin, Johor Bahru（Penang Travel Tips）
- The Asteriaz 项目网站
- 新加坡陆路交通管理局新闻：RTS Link 通车时间更新（2026 年 10 月）
- PropertyGuru 马来西亚：Kebun Teh 与 Larkin 挂牌价
本文为一般资讯，并非财务建议。