柔新经济特区（JS-SEZ）协议于 2025 年 1 月签署，涵盖柔佛南部约 3,588 平方公里，包括整个依斯干达特区，新山市中心是九个旗舰区之一。马来西亚为符合条件的新投资提供最长 15 年的 5% 企业税率，为合格的知识型员工提供 10 年的 15% 个人所得税率。截至 2025 年底，获批投资已达 RM769.8 亿。对买房的人来说，特区带动的是就业和专业人才，而这些人需要住在工作地点和关口附近。
柔新经济特区是最近柔佛买家最常讨论的话题之一，原因不难理解。这是马来西亚与新加坡两国政府共同推动的经济框架，目标是把高附加值投资、技术型工作和更顺畅的跨境往来带到柔佛南部。这篇文章根据官方资料（大马投资发展局 MIDA、马来西亚财政部和新加坡经济发展局 EDB），说明柔新经济特区到底是什么、目前进展如何，以及它会怎样影响新山的住房需求，特别是靠近 CIQ 和 RTS Link 的新山市中心。RTS 与租金数据在本站其他文章已有详细分析，这里专注谈经济特区本身。
柔新经济特区（JS-SEZ）是什么？
柔新经济特区是马新两国为吸引投资和人才进入柔佛南部而共同设立的经济特区。协议由新加坡贸工部长颜金勇和马来西亚时任经济部长拉菲兹于 2025 年 1 月 6 日签署，并于 1 月 7 日在布城举行的第 11 届马新领导人常年会议上正式交换。
| 项目 | 官方资料 |
|---|---|
| 面积 | 约 3,588 平方公里（MIDA），约为新加坡的四倍（EDB），涵盖整个依斯干达特区和边佳兰 |
| 旗舰区 | 9 个，包括新山市中心／新山滨海区、依斯干达公主城、丹绒帕拉帕斯、士乃—士姑来、Forest City、边佳兰和迪沙鲁 |
| 经济领域 | 11 个，包括制造业、物流、数字经济、绿色经济、金融与商业服务、教育、医疗和旅游 |
| 目标 | 首 5 年 50 个项目、10 年内 100 个项目，并创造 2 万个技术型工作岗位 |
| 投资者服务 | 柔佛投资便利中心（IMFC-J），提供一站式服务 |
| 资金 | 两国政府共同出资，马来西亚经济部设立柔新经济特区基础设施基金 |
它的概念很简单：结合新加坡的资本、人脉和专业经验，以及柔佛的土地、人力和成本优势，同时让人员、货物和企业在两地之间流动得更顺畅。
柔新经济特区有哪些优惠？企业与员工各得到什么
优惠的对象是新投资和专业人才。根据马来西亚财政部 2025 年 1 月的文告，配套自 2025 年 1 月 1 日起生效，内容包括：
- 最长 15 年的 5% 特别企业税率：适用于在符合条件的领域进行新投资的公司，例如人工智能与量子计算供应链、医疗器材、航空制造和全球服务中心。
- 旗舰区专属优惠：细节另行公布。
- 10 年的 15% 特别个人所得税率：适用于在特区工作的合格知识型员工。
- 较低的娱乐税：由柔佛州政府自 2025 年 1 月 1 日起实施。
对住房市场影响最大的是知识型员工税率。它的目的是吸引专业人士到柔佛生活和工作，而这些专业人士都需要住的地方。个人申请资格由有关当局规定，打算依靠这项税率规划的人，请向 MIDA 或内陆税收局（LHDN）确认最新条件。
柔新经济特区目前进展如何？
官方数据显示，特区开局势头强劲。经济部长阿克马纳斯鲁拉在 2026 年 7 月表示，2024 年至 2025 年底，柔新经济特区获批投资达 RM769.8 亿，其中 57% 已经在依斯干达特区和边佳兰落实。
| 里程碑 | 时间 | 资料来源 |
|---|---|---|
| 首次宣布设立特区 | 2023 年 10 月 | 新加坡经济发展局 |
| 签署谅解备忘录 | 2024 年 1 月 | 新加坡经济发展局 |
| 签署并交换协议 | 2025 年 1 月 6–7 日 | 新加坡经济发展局／MIDA |
| 税务优惠配套生效 | 2025 年 1 月 1 日 | 马来西亚财政部 |
| 获批投资 RM769.8 亿（2024–2025），57% 已落实 | 2026 年 7 月公布 | 经济部（The Sun 报道） |
| 2 万个工作岗位目标预计约 3 年达成，比原定 5 年提早 | 2026 年 7 月公布 | 经济部 |
| 特区蓝图与总体规划已定稿并获内阁批准，预计 2026 年 12 月随领导人常年会议推介 | 2026 年公布 | 经济部（EdgeProp 报道） |
此外，根据柔佛投资局引述的 MIDA 数据，柔佛全州 2025 年获批投资达 RM1,100 亿，居全国各州之冠。这些投资并非全部属于特区，但足以说明柔佛的经济活动规模。
哪些旗舰区与买房最相关？
每个旗舰区的经济角色不同，带来的住房需求也不一样。工业区和港口区带来的是生产与营运岗位；城市与服务业区带来的是在办公室工作的专业人士，他们通常会在工作地点和交通附近租房或买公寓。
- 新山市中心／滨海区：重点是商业服务、数字经济和医疗，紧邻 CIQ 和 RTS。对跨境专业人士和市中心公寓来说，这是最相关的旗舰区。
- 依斯干达公主城：规划完善的新镇，有政府机构、教育城和医疗设施，吸引家庭和教育相关的需求。
- 士乃—士姑来、古来—士年纳：机场、工业和数据中心集中地，住房需求偏向北部的有地住宅和员工住房。
- 丹绒帕拉帕斯、巴西古当／丹绒朗萨：东西两侧的港口、物流和工业岗位。
- Forest City、边佳兰、迪沙鲁：分别是金融特区、石油化工和旅游。
对想买市中心公寓的人来说，重点在于：新山市中心是唯一一个把特区就业、RTS Link 和 CIQ 集中在同一个步行范围内的旗舰区。至于开车不远的 Kebun Teh，同样受惠于市中心的经济活力，生活步调则更宁静、更有住宅区氛围。
柔新经济特区会怎样影响新山房产需求？
特区影响住房的主要途径是“人”：新工作带来新员工，新员工需要买房或租房。这种连带效应不是自动发生的，也不会一夜之间出现，但有三条清楚的路径。
一、就业与专业人才
2 万个技术型工作岗位的目标，加上 15% 的知识型员工税率，瞄准的是商业服务、数字、医疗和先进制造领域的专业人士。这群人正是最常寻找地段好、管理好、靠近办公室、商场和交通的公寓的租客和买家。
二、跨境往来更方便
特区包含多项便利通关的措施，例如新加坡陆路关卡自 2024 年 3 月起实施的免护照二维码通关、增加自动通道和提升通关容量。再加上目标 2027 年 2 月通车的 RTS Link，住在新山、在新加坡工作或做生意的人会更方便。
三、市中心的商业活动
MIDA 把商业服务、数字经济和医疗列为新山市中心旗舰区的重点领域。区域办公室、共享服务中心和医疗产业的发展，都会带来白天上班的人潮、访客，以及对附近住房和短期住宿的需求。
从过往经验看，就业增加、交通改善的地区，租赁需求往往较为稳定。不过，房价仍取决于供应量、利率、整体经济和项目本身的素质，所以这并不是房价必涨的保证。想专门了解交通的影响，可以阅读RTS 如何影响新山房价。
新山市中心：紧邻 RTS 的旗舰区
新山市中心是唯一直接连接长堤的旗舰区。BSI 关口（CIQ）、新山中央车站（JB Sentral）和 RTS Bukit Chagar 站都在这里，自然成为特区人才目标与新铁路交会的地方。
- RTS Link：从 Bukit Chagar 到兀兰北约 5 分钟，每个方向每小时最多可载 1 万人次，繁忙时段约每 3.6 分钟一班。目标 2027 年 2 月开始载客，车费尚未公布。
- 新山中央车站：通过约 400 米的行人走道连接 RTS 站，可转乘 KTM 和 ETS 火车。
- 重点领域：商业服务、数字经济和医疗（MIDA）。
需要经常过关的特区员工，很可能会先考虑步行就能到这些交通设施的住宅。我们的新山 RTS 站附近公寓清单比较了主要选择。
EXSIM 新山项目在特区中的位置
EXSIM 在新山的三个项目都位于柔新经济特区范围内，各自适合不同类型的买家。
| 项目 | 区域 | 到 RTS／CIQ | 与特区的关联 |
|---|---|---|---|
| Causewayz Square | 新山市中心旗舰区（Bukit Chagar、丹绒布特里） | 距 RTS 约 800 米，距 CIQ 约 600 米 | 永久地契；跨境专业人士可步行往返；发展商提议兴建连接 CIQ/RTS 的行人天桥；约 9 万平方尺零售平台；目标约 2030 年完工 |
| The Asteriaz | Kebun Teh（拉今） | 开车到 CIQ 约 10 分钟，无法步行到 RTS | 紧邻 KSL City；适合在新山工作的上班族；发展商提议提供往返 CIQ/RTS 的接驳车；预计 2029–2030 年完工 |
| The Celestz | Kebun Teh（拉今） | 开车到 CIQ 约 10 分钟，无法步行到 RTS | B 型三钥匙单位适合分房出租给年轻专业人士；预计 2029–2030 年完工 |
Causewayz Square 与特区的关联最直接：它位于市中心旗舰区，步行就能到 RTS。双钥匙户型让业主可以一边自住、一边出租（详见Causewayz Square 双钥匙单位）。Kebun Teh 的两个项目则适合喜欢宁静环境、楼下就有商场的买家，租客多半是在新山各区上班的人。想知道各项目的最新 SPA 价格，请 WhatsApp 我们索取最新 SPA 价格表。
买房时怎样把特区因素纳入考量？
柔新经济特区应该被视为长期支撑需求的背景因素，而不是急着下订的理由。比较稳健的做法如下：
- 按可能的租客挑房。专业人士一般偏好靠近工作地点和交通、管理良好的一房或两房单位。
- 算清楚通勤。对每天过关的人来说，能否步行到 RTS 最重要；对在工业区上班的人来说，开车时间才是关键。
- 用保守的数字计算。参考当前租金数据和实际成本。可以从我们的新山 RTS 与 CIQ 附近公寓租金行情开始。
- 留意官方更新。预计 2026 年 12 月推介的特区蓝图与总体规划，会公布更多旗舰区细节。
- 以年为单位思考，而不是以月计算。经济特区要用十年时间逐步成形，官方目标本身就是以 5 年和 10 年为期。
自住买家也受惠吗？
当然。特区带来的不只是投资回报的想象，也会实实在在地改善自住生活。更多企业进驻，意味着更多在新山本地的工作机会，年轻人不一定要每天过关上班；医疗、教育和商业服务的发展，让家庭生活的配套更完整；通关便利化和 RTS 通车，则让常往返新加坡探亲或工作的家庭省下大量时间。对自住买家来说，挑一个离工作、学校和交通都近的地点，就是享受特区红利最直接的方式。
接下来值得关注什么？
未来 12 至 18 个月有几项官方里程碑，会让特区对买家来说更加具体。
- 预计与 2026 年 12 月马新领导人常年会议同步推介的柔新经济特区蓝图与总体规划。
- 包括新山市中心在内的旗舰区优惠细节。
- 目标 2027 年 2 月的 RTS Link 载客服务，以及车费的正式公布。
- MIDA 与经济部更新的获批及落实投资数据。
官方消息一出，我们会同步更新新山 RTS 通车日期指南。
常见误解：柔新经济特区不等于什么？
特区是利好消息，但理解清楚它“不是什么”，能让你做出更踏实的决定。
- 它不是购房优惠。特区的税务优惠针对企业投资和合格的知识型员工，并没有降低外国人购房门槛或印花税。柔佛对外国人的购房规定（一般最低 RM100 万、须获州政府批准）依然适用。
- 它不是一夜之间的变化。官方目标以 5 年和 10 年为期，投资从获批到落实、再到招聘员工，都需要时间。
- 它不是每个地方都一样受惠。不同旗舰区的产业不同，住房需求也会集中在就业和交通便利的地点。
换句话说，特区为新山带来的是长期的经济基础。挑选地段好、配套完善、交通方便的项目，才是把这股动力转化为自住舒适度和投资价值的关键。
柔新经济特区对新山买家是好消息吗？
整体来说，是的。柔新经济特区有两国政府的正式承诺、针对企业和专业人才的税务优惠、截至 2025 年底 RM769.8 亿的获批投资，以及持续改善的跨境交通。这些都可以在长期内支撑住房需求，尤其是新山市中心靠近就业机会和 RTS 的地段。买房以长期持有为前提，挑选地段好的项目，并以实际数据做决定。想了解 Causewayz Square、The Asteriaz 和 The Celestz 是否适合你的规划，或者索取最新 SPA 价格表，欢迎 WhatsApp 我们。你也可以先浏览我们的EXSIM 新山项目独立指南。
资料来源
- 马来西亚财政部：柔新经济特区优惠配套（2025 年 1 月）
- MIDA：依斯干达特区是柔新经济特区的基石
- MIDA：柔新经济特区须知
- 新加坡经济发展局：柔新经济特区协议签署
- The Sun：RM769.8 亿获批投资中 57% 已落实（2026 年 7 月）
- EdgeProp：特区总体规划将于 12 月推介
- 新加坡陆路交通管理局：RTS Link 最新消息（2026 年 10 月）
本文为一般资讯，并非财务建议。