根据国家产业资讯中心（NAPIC）《2025年产业市场报告》，柔佛州2025年共录得42,566宗住宅交易，总值209.4亿令吉，分别占全国住宅交易量的16.6%和交易值的19.3%，仅次于雪兰莪。目前已公布的最新州级季度数据为2026年第一季：8,730宗、总值44.5亿令吉，交易量按年减少9.5%，主要受外国买家印花税调高至8%及7月州选影响。不过价格仍在上升：2026年第二季柔佛房价指数按年上涨3.6%，平均房价为489,881令吉。
如果你正在考虑买新山的公寓，最近大概同时看到两种新闻：一边说“柔佛房市火热”，一边说“柔佛交易放缓”。其实两者可以同时成立，官方数据就能说明原因。这篇文章把2024年至2026年的柔佛房产交易数据整理在一起，依据NAPIC（隶属估价与产业服务局JPPH）和具名研究机构的报告，让你看清交易量、交易值和房价到底发生了什么，以及这些数字对正在关注新山市中心、长堤CIQ关卡和RTS Link一带的买家意味着什么。
本文只使用有记录的数据，凡是初步数字、推算数字或尚未公布的数据，我们都会清楚注明。不做预测，也不作任何承诺。
2026年柔佛房产交易：核心数字一览
一句话总结：柔佛是全马第二大住宅市场，交易量已从2024至2025年的高峰回落，但每宗交易的平均金额仍在上升。
| 时期 | 柔佛住宅交易宗数 | 交易值 | 变化 / 备注 | 来源 |
|---|---|---|---|---|
| 2024年第三季 | 约12,500宗（季度高峰） | 约58亿令吉 | JLL自2021年以来统计的最高季度量与值 | JLL Malaysia，经EdgeProp（2025年11月） |
| 2025年上半年 | 21,061宗 | 98.6亿令吉 | 交易量按年增12.9%，交易值增9.3% | Rahim & Co，经The Star（2026年1月） |
| 2025年第二季 | 未公布 | 约48亿令吉 | 从高峰回稳 | JLL Malaysia，经EdgeProp |
| 2025年第三季 | 10,500宗 | 54.9亿令吉 | 交易量按年约减17%，交易值约减6% | JLL Malaysia，经EdgeProp（2026年1月） |
| 2025全年 | 42,566宗 | 209.4亿令吉 | 占全国量16.6%、值19.3%；排名第二 | NAPIC《2025年产业市场报告》 |
| 2026年第一季 | 8,730宗 | 44.5亿令吉 | 交易量按年减9.5%（初步数据） | NAPIC初步数据，经NST（2026年6月） |
关于2026年上半年：NAPIC已在2026年9月公布全国上半年报告，但截至本文撰写时，我们在NAPIC及主要媒体中尚未找到已公开的柔佛州上半年分州数据。一旦公布，我们会第一时间补上。在此之前，2026年第一季是最新的州级季度数字。
柔佛与全国市场相比如何？
柔佛在交易值上的分量明显更重：全马每六宗住宅交易就有一宗在柔佛，但全国买房花掉的每五令吉中，几乎就有一令吉花在柔佛。
| 2025年（NAPIC） | 全马 | 柔佛 | 柔佛占比 |
|---|---|---|---|
| 住宅交易宗数 | 256,512宗 | 42,566宗 | 16.6% |
| 住宅交易值 | 1,082.7亿令吉 | 209.4亿令吉 | 19.3% |
| 每宗平均交易值（推算） | 约42.2万令吉 | 约49.2万令吉 | 高出约17% |
| 新推出住宅单位 | 64,487个 | 11,151个 | 17.3% |
| 新盘销售率 | 35.5% | 55.3%（全国各州最高） | 不适用 |
“每宗平均交易值”是我们自己用总交易值除以交易宗数得出的，只能作为粗略参考，并非官方房价。但它清楚显示：2025年柔佛一宗典型住宅交易的金额高于全国平均，这与新山及周边高价交易增多的情况相符。
全国方面，据The Edge Malaysia引述NAPIC数据，2026年上半年全马共录得187,320宗产业交易，总值1,051.2亿令吉，去年同期为196,232宗、1,076.8亿令吉；其中住宅占110,998宗（交易量的59.3%）及471.1亿令吉（交易值的44.8%）。换句话说，2026年的放缓是全国普遍现象，并非柔佛独有。
这对你意味着什么：2025年柔佛新盘销售率达55.3%，全国最高。即使总交易量持平，买家对新项目的消化速度依然健康。
为什么2026年初柔佛交易放缓？
2026年初的回落，主要可以用两件具体事件来解释：外国买家印花税调高，以及州选举。
- 外国买家印花税。根据2026年财政预算案，自2026年1月1日起，外国人购买产业的转让印花税统一为8%。NST在2026年6月引述业界人士指出，2026年第一季来自新加坡和中国买家的需求转弱，与这项调整有关。
- 2026年7月柔佛州选。选举前后，买家通常会等待政策明朗。根据马新社报道，国阵在7月11日的州选中赢得56席中的48席，相关不确定性随之消除。
- 高基数效应。2024年至2025年上半年是柔佛十多年来最强劲的时期，Rahim & Co形容2025年上半年是柔佛自2010年以来最高的上半年水平。拿这样的高基数来比较，任何数字都会显得较弱。
JLL Malaysia把2025年的回调形容为“整固期”，这个说法很贴切：交易量回落，但房价没有下跌。
柔佛高楼住宅与服务式公寓的趋势
2025年，高楼住宅是柔佛房价指数中涨幅最快的类别；而武吉查卡（Bukit Chagar）一带的新盘，也把服务式公寓的平均成交价往上拉。
| 指标 | 较早数据 | 最新数据 | 来源 |
|---|---|---|---|
| 柔佛高楼住宅房价指数年变化 | +6.0%（2024年） | +9.6%（2025年初步） | NAPIC MHPI 2025P |
| 柔佛高楼住宅平均价（含组屋式公寓） | 272,095令吉（2025年初步） | 279,399令吉（2026年第二季初步） | NAPIC MHPI |
| 柔佛服务式公寓平均成交价 | 每平方尺549令吉（2024年） | 每平方尺711令吉（2025年） | JLL Malaysia，经EdgeProp |
| 新山双层排屋平均成交价 | 每平方尺352令吉（2024年） | 每平方尺388令吉（2025年第三季） | JLL Malaysia，经EdgeProp |
| 武吉查卡一带新推服务式公寓 | 约每平方尺1,000至1,500令吉（2025年上半年） | JLL Malaysia，经EdgeProp | |
解读这些数字时要注意两点。第一，NAPIC的“高楼住宅”类别涵盖全州的中低价公寓，所以平均价（约27.9万令吉）远低于市中心公寓的价格。第二，JLL指出服务式公寓的涨幅部分来自高端新盘的推出，因此它既反映价格变化，也反映了“卖出的产品类型”在改变。
至于最靠近CIQ和RTS的已完工公寓，我们自己整理的新山CIQ附近公寓成交价数据集显示：788宗二手成交记录的中位数为每平方尺645至1,161令吉，其中R&F Princess Cove在2026年至今的中位数为每平方尺967令吉。
交易量下降，房价有没有跟着跌？
没有。NAPIC房价指数显示，柔佛房价在2026年仍在上升，只是涨速比2025年放缓。
- 2025年（初步）：柔佛指数303.1点（2010年为100），平均房价472,977令吉，全年上涨6.9%，全国同期为2.6%。
- 2026年第一季（初步）：317.1点，平均494,786令吉，按年涨5.9%。
- 2026年第二季（初步）：313.9点，平均489,881令吉，按年涨3.6%（按季微跌1.0%）。全国指数同期按年仅涨0.9%。
交易减少而房价稳定，这更像是市场在“喘口气”，而不是承受压力。完整的15年走势，请看我们的柔佛房价指数走势。
如何解读NAPIC交易数据，避免被误导
NAPIC是马来西亚产业交易最权威的公开记录，但在根据单一数字下结论之前，有几个特点值得先了解。
- 初步数字会修订。标有“P”的季度数字之后会被修正。例如柔佛2023年房价指数最初公布为上涨6.2%，在2025年报告中则显示为6.8%。不同文章之间的小差异，往往是修订造成，而非错误。
- 交易以产权转让登记为准。一宗交易在转让登记后才被计入，可能比买家同意购买晚了好几个月。因此2026年的数字，部分仍反映2025年做出的决定。
- 交易量和交易值不一定同步。2025年第三季柔佛交易量减少约17%，交易值却只减约6%，因为低价交易减少、高价交易增加。
- 州平均值会掩盖地区差异。柔佛除了新山，还包括古来、峇株巴辖、麻坡和巴西古当。州级数字下滑，并不代表新山市中心个别楼盘的需求也在下降。
- 新盘数据另行统计。发展商推出的单位及销售率（柔佛2025年推出11,151个、售出55.3%）来自NAPIC另一份供应表，与以产权转让为基础的交易数字不能直接相加。
实用原则：州级数据用来看方向和背景，项目级成交记录才用来判断价格。
交易数据对CIQ与RTS附近买家的意义
对关注新山市中心的买家来说，州级数据提供了大背景，但真正决定买不买的，是地段和产品本身。
- 买家变得挑剔，而不是消失。2025年新盘55.3%的销售率说明，买家愿意为他们认可的项目出手。
- RTS还没开通。根据新加坡陆路交通管理局与马来西亚交通部2026年10月的联合声明，RTS Link载客服务目标在2027年2月启动，票价尚未公布。上面所有交易数字，都还没有反映RTS正式运行后的情况。
- 资金正在集中。柔佛每宗平均交易值较高，加上服务式公寓每平方尺价格上升，说明更多资金流向地段好、规格高的住宅。
- 用项目级数据做比较。州平均值把古来的有地住宅和武吉查卡的公寓混在一起。请用新山公寓每平方尺价格和成交价页面进行同类比较。
以在建项目Causewayz Square（很多人搜索“Exsim CIQ”）为例：它距离CIQ约600米，发展商提议兴建连接天桥，目标约2030年完工。上述数据描述的是它将来所处的市场环境，而不是它的价格。最新SPA价格表，欢迎WhatsApp 我们。
实例：把州级数据换算成你的购房预算
抽象的数字要落到自己的预算上才有意义。下面用公开数据做一个简单的示范，数字仅供说明，并非任何项目的报价。
- 柔佛一宗典型住宅交易：2025年每宗平均约49.2万令吉（总值除以宗数推算）。
- CIQ附近已完工公寓：以R&F Princess Cove 2026年至今的成交中位数每平方尺967令吉计算，一个600平方尺的单位约为58万令吉。
- 换算成新币：按国家银行2026年11月6日的中间汇率1新元兑3.1688令吉，58万令吉约等于18.3万新元。详细换算可参考我们的新币兑令吉汇率与新山房产一文。
从这个例子可以看到，市中心靠近关卡的小户型，总价与全州平均交易值相差并不悬殊，但每平方尺单价明显更高。这正是“地段溢价”的具体体现：买家为步行可达CIQ和RTS付出更高的单价，换来的是通勤时间和潜在的租客群。
当然，每平方尺价格还受楼层、景观、装修和单位大小影响。小户型的每平方尺价格通常高于大户型，所以比较时务必同类对比。若要估算月供、印花税和律师费，可以直接使用新山房产计算器。
谁在支撑柔佛的住宅需求？
从公开报道看，柔佛住宅需求来自几股不同的力量，彼此互补。
- 本地自住买家：2027年预算案为首次购屋的马来西亚人提供印花税减免（50万令吉以下全免），自住需求有政策支撑。
- 跨境通勤族：每天往返新加坡工作的人群，最看重的是到关卡的距离。RTS Link开通后，武吉查卡一带的步行优势会更加直接。
- 产业投资带来的就业：柔佛是亚太区最大的数据中心发展地之一，加上柔新经济特区（JS-SEZ）的推动，专业人才流入会带来租屋和买房需求。详情可看我们的柔新经济特区与房产。
- 外国买家：虽然8%印花税和柔佛的外国人最低购买门槛令部分外国买家放慢脚步，但业界人士认为，柔佛与新加坡之间的巨大价差仍具吸引力。
多元的需求来源，是柔佛在全国放缓的环境下仍能维持全国最高新盘销售率的原因之一。
如果交易量继续下滑怎么办？
这是很合理的担忧，以下是用数据而不是标题来思考的方法。
- 把价格和销售率放在一起看。交易量下滑，可能是买家观望、合适单位供应少，或政策改变。交易量降而价格稳、销售率强，与交易量降且价格跌，是完全不同的两回事。
- 按价格区间查看滞销量。根据NAPIC，柔佛2025年底有3,705个已完工未售住宅单位，其中720个售价超过100万令吉。我们的新山新房供应量一文详细说明了供应管道的分布。
- 以基本面为持有依据。无论自住还是出租，真正重要的是步行到CIQ和RTS的距离、租客需求和持有成本。可以用新山房产计算器自己算一算。
柔佛下一批数据的关键时间点
每一次NAPIC发布都会带来新证据，以下几个值得留意。
| 时间 | 发布 / 事件 | 为什么重要 |
|---|---|---|
| 2026年底至2027年初 | NAPIC 2026年第三季数据 | 州选后的第一份州级数据 |
| 2027年2月（目标） | RTS Link载客服务 | 通勤需求开始可以量化 |
| 约2027年2月至3月 | NAPIC《2026年产业市场报告》 | 柔佛2026全年交易量、交易值与供应 |
| 2027年全年 | 每季房价指数更新 | RTS运行后的首批房价数据 |
想看更宏观的分析，请读2027年新山房产市场展望；想和新加坡比较，请看新加坡与新山每平方尺房价对比。
资料来源
- REHDA Institute：NAPIC《2025年产业市场报告》摘要
- NAPIC：马来西亚房价指数2026年第一至第二季（初步）
- New Straits Times：州选不太可能拖累柔佛房屋销售（2026年6月）
- The Star：柔佛带动房产市场动能（2026年1月）
- EdgeProp：柔佛成为全马第二大住宅市场（JLL，2026年1月）
- EdgeProp：2025年第三季柔佛住宅价格涨幅居首（JLL，2025年11月）
- The Edge Malaysia：NAPIC 2026年上半年产业市场（2026年9月）
- 马新社：州选后的柔佛展望（2026年7月）
本文为一般资讯，并非财务建议。