根据NAPIC马来西亚房价指数，柔佛州房价指数从2010年的100点上升到2025年的303.1点（初步数据），大约翻了三倍；同期全国指数为233.1点。换算下来，柔佛每年约上涨7.7%，全国约5.8%。过去十年（2015至2025年），柔佛平均每年约涨5.4%。2020至2022年涨幅放缓至每年约3%，2023至2025年回升到每年6.7%至6.9%。最新的2026年第二季数据为313.9点，平均房价489,881令吉，按年上涨3.6%。
“新山房价是不是已经涨过头了？”“我是不是错过了上车时机？”大多数人搜索柔佛房价指数，背后其实就是这两个问题。最诚实的回答方式，是看长期数据，而不是上一季的新闻标题。本文整理了NAPIC马来西亚房价指数（MHPI）中柔佛15年来的数据，并与全国指数对照，解释走势中三个明显的阶段，再把它们和依斯干达特区、RTS Link到柔新经济特区（JS-SEZ）的基础设施时间线对应起来。
房价指数衡量的是“标准化住宅”的价格变化，因此比平均成交价更能反映真实趋势，因为平均成交价会随着当期卖出的房屋类型而大幅波动。
柔佛房价指数走势：15年数据表
根据NAPIC年度数据，在2011至2025年的15年中，柔佛有11年的涨幅高于全国。
| 年份 | 柔佛年涨幅 | 柔佛指数（2010=100） | 全国年涨幅 | 全国指数 |
|---|---|---|---|---|
| 2010 | −1.8% | 100.0 | 5.5% | 100.0 |
| 2011 | 9.0% | 约109.0 | 10.9% | 110.9 |
| 2012 | 12.3% | 约122.4 | 13.4% | 125.8 |
| 2013 | 21.6% | 约148.8 | 11.2% | 140.0 |
| 2014 | 14.1% | 约169.8 | 9.4% | 153.2 |
| 2015 | 5.5% | 约179.2 | 7.4% | 164.5 |
| 2016 | 8.0% | 约193.5 | 7.1% | 176.1 |
| 2017 | 6.6% | 约206.3 | 6.5% | 187.6 |
| 2018 | 6.0% | 约218.7 | 3.3% | 193.7 |
| 2019 | 4.1% | 约227.6 | 2.2% | 198.0 |
| 2020 | 3.2% | 约234.9 | 1.2% | 200.3 |
| 2021 | 3.0% | 约242.0 | 1.2% | 202.7 |
| 2022 | 2.9% | 约249.0 | 3.5% | 209.8 |
| 2023 | 6.8% | 约265.9 | 4.1% | 218.3 |
| 2024 | 6.7% | 283.5 | 4.1% | 227.3 |
| 2025（初步） | 6.9% | 303.1 | 2.6% | 233.1 |
本表的编制方法：各年涨幅和全国指数取自NAPIC《2025年马来西亚房价指数报告》（初步）。NAPIC公布了柔佛2010年、2024年和2025年的指数点数（表中加粗）。2011至2023年标注“约”的柔佛数值，是我们根据NAPIC各年涨幅逐年连乘推算得出的；推算结果在2024年为283.7点、2025年为303.3点，与官方数字相差不到0.2点，证明这组数据前后一致。
柔佛平均房价：2010年与今天
在NAPIC房价指数中，柔佛住宅的平均价格从2010年的162,136令吉，上升到2025年的472,977令吉，2026年第二季为489,881令吉。
| 指标（NAPIC MHPI） | 2010年 | 2024年 | 2025年（初步） | 2026年第二季（初步） |
|---|---|---|---|---|
| 柔佛指数 | 100.0 | 283.5 | 303.1 | 313.9 |
| 柔佛平均房价 | 162,136令吉 | 442,425令吉 | 472,977令吉 | 489,881令吉 |
| 全国指数 | 100.0 | 227.3 | 233.1 | 234.7 |
| 全国平均房价 | 217,857令吉 | 490,313令吉 | 502,922令吉 | 506,317令吉 |
| 柔佛平均价占全国比例 | 74% | 90% | 94% | 97% |
最后一行是我们计算的，它讲述了一个很清楚的故事：2010年柔佛平均房价只有全国平均的四分之三左右，到了2026年已经几乎持平。柔佛已经从一个“低价市场”变成了主流市场。
柔佛房价走势的三个阶段
这15年的数据可以分为三个阶段：急涨、长期降温，以及稳步回升。
第一阶段（2011至2014年）：依斯干达热潮
柔佛指数平均每年上涨约14%，2013年达到21.6%的高峰，远远超过全国步伐。这段时间正值2006年成立的依斯干达经济特区迎来第一波大规模投资和新盘推出，南柔佛也吸引了大量外国买家的关注。
第二阶段（2015至2022年）：漫长的降温期
年涨幅从2016年的8.0%逐步放缓到2022年的2.9%，平均每年约4.9%。大量新建高楼住宅、较紧的贷款条件，以及疫情期间的影响，都起了作用。值得注意的是，在这个阶段柔佛指数每一年都仍在上涨：涨速放慢了，但没有下跌。
第三阶段（2023至2025年）：稳步回升
涨幅回到6.8%、6.7%和6.9%，2025年更是全国涨幅的两倍以上。NAPIC公布柔佛是2023年房价涨幅最强的州属。这个阶段与RTS Link工程推进，以及2025年1月柔新经济特区签署的时间吻合。
2026年初的数据显示涨势趋于温和：第一季按年涨5.9%，第二季按年涨3.6%，但仍高于全国的0.9%。同期交易量因外国买家印花税自2026年1月起统一为8%以及7月州选而有所放缓。交易量方面的详情，请看2026年柔佛房产交易数据。
三个阶段带给我们的启示
把三个阶段放在一起看，可以得出几个朴素但有用的结论。第一，柔佛房价的周期相当长，一个阶段往往持续四到八年，单看一两季的数据很容易误判方向。第二，急涨之后通常伴随较长的消化期，第一阶段的大量新盘，正是第二阶段涨速放缓的重要原因之一。第三，这一轮回升的力量更多来自实质性的基础设施和产业投资，例如RTS和经济特区，而不只是市场情绪。当然，这些都是对历史的观察，并不构成对未来走势的预测。
房价走势与RTS、经济特区时间线的对照
基础设施时间线并不能证明因果关系，但能帮助理解为什么市场情绪会在那些时间点转变。
| 年份 | 里程碑 | 当年柔佛指数变化 |
|---|---|---|
| 2006年 | 依斯干达经济特区成立 | 数据系列之前 |
| 2013年 | 第一波依斯干达新盘潮的高峰 | +21.6% |
| 2020年 | RTS Link双边协定签署（7月） | +3.2% |
| 2023年 | RTS工程全面推进；柔佛房价涨幅全国居首 | +6.8% |
| 2025年 | 柔新经济特区协定签署（1月） | +6.9% |
| 2026年 | RTS试运行；第二季指数313.9点 | 第二季按年+3.6% |
| 2027年 | RTS Link载客服务目标2月启动 | 尚未可知 |
根据新加坡陆路交通管理局与马来西亚交通部2026年10月的联合声明，RTS Link载客服务目标在2027年2月启动，票价尚未公布。其他铁路线的研究经验，可参考我们的RTS对新山房产的影响；经济特区的详情，请看柔新经济特区与房产。
按房屋类型看柔佛房价指数：有地与高楼
排屋在柔佛的指数水平最高，但2025年涨得最快的是高楼住宅。
| 柔佛（NAPIC MHPI） | 指数 | 平均价 | 变化 |
|---|---|---|---|
| 排屋，2026年第二季（初步） | 373.9 | 479,396令吉 | 按年+4.0% |
| 高楼住宅，2025年（初步） | 242.4 | 272,095令吉 | 2025全年+9.6%（2024年：+6.0%） |
| 高楼住宅，2026年第二季（初步） | 248.9 | 279,399令吉 | 按季+0.9% |
| 所有住宅，2026年第二季（初步） | 313.9 | 489,881令吉 | 按年+3.6% |
NAPIC的高楼住宅平均价涵盖全柔佛所有高楼单位，包括中低价公寓，因此远低于市中心公寓的价格。若要看CIQ和RTS附近公寓的每平方尺价格，请使用我们的新山CIQ附近公寓成交价数据集，以及新山公寓每平方尺价格指南。
房价指数与成交价：为什么数字对不上？
如果你把本页数字与房产网站的挂牌价或我们的成交数据对比，会发现数字不一致，这是正常的。
- 指数追踪的是“标准住宅”。NAPIC房价指数会调整所售房屋的类型和特征，反映的是“同类房子”的价格变化。某一季高价成交较多，并不会自动推高指数。
- 平均成交价受组合影响。当高端服务式公寓卖得多时，即使同类单位价格变化不大，平均每平方尺价格也会跳升。JLL指出柔佛服务式公寓平均价从2024年的每平方尺549令吉升至2025年的711令吉，部分原因正是高端新盘的推出。
- 挂牌价只是卖家的开价。房产网站上的价格是卖家的期望，通常高于实际成交。
- 初步数字会被修订。柔佛2023年涨幅最初公布为6.2%，在2025年报告中则为6.8%。
简单原则：看趋势用指数，定价格用成交记录，挂牌价只作为议价的起点。
实例：十年房价指数换算
为了让指数更具体，我们套用在一个假设的房子上。这只是对指数的说明，并非任何房产的估价。
- 假设2015年以30万令吉买入一间柔佛住宅（当年指数约179.2）。
- 2025年（初步）指数为303.1，比例约1.69倍。
- 按指数推算，2025年价值约50.7万令吉，相当于每年约5.4%。
- 同样的计算套用全国指数（164.5升至233.1），约为42.5万令吉，相当于每年约3.5%。
实际结果会因楼盘、单位和屋况而有很大差异，印花税、律师费、管理费和利息等成本也会拉低净回报。这个例子只是说明，过去十年柔佛整体走势与全国走势之间的差距有多大。
长期走势对今天的买家意味着什么？
15年的记录支持一种耐心、以基本面为本的做法，而不是急着入市。
- 柔佛有长期正增长的记录。除了2010年微跌1.8%，2011至2025年指数每年都上涨。从历史来看，即使在放缓的年份持有，仍有温和增长；但过去表现不代表未来回报。
- 增长是分阶段的。在2013年高峰买入的人，之后几年的涨幅明显放缓。持有期越长，入市时机的影响就越小。
- 与全国平均的差距几乎已经消失。柔佛不再是明显低于全国水平的市场，未来的价值更多取决于地段质量，而不是“补涨”。
- 基础设施的效益在最近处最明显。州级指数会把影响平均掉；步行可达CIQ和RTS的项目，才是交通便利性最直接的地方。
你可以用新山房产计算器测试不同情境，包括房价持平的情况。
自住与投资：如何各自解读房价指数
自住买家最关心的通常不是“会涨多少”，而是“现在买会不会买在高位”。从15年数据看，柔佛房价的回调更多表现为“涨得慢”，而不是“大幅下跌”。对于打算长期居住的家庭来说，更重要的是月供能否轻松负担、通勤是否方便、社区配套是否齐全。如果你每天要过关上班，步行到CIQ所省下的时间，往往比指数上一两个百分点的波动更实际。
投资买家则应该把指数当作“背景温度计”，而不是买卖信号。指数告诉你整体市场在升温还是降温，但个别楼盘的表现取决于地段、户型、管理和同区竞争供应。比较理想的做法是：先用指数判断大环境，再用项目级成交价判断入场价格是否合理，最后用实际租金测算回酬，三者缺一不可。
无论哪一类买家，都建议以五至十年的视角来看待。历史显示，基础设施对周边房价的影响往往是逐步累积的，而指数的阶段性波动，在较长持有期中会被平滑。
解读柔佛房价指数的四个常见误区
- 误区一：指数涨了，我的房子一定也涨了。指数是全州平均，个别单位可能高于或低于平均。地段、楼龄、屋况和同区新供应都会造成差异。
- 误区二：涨幅放缓就是房价下跌。2026年第二季按年涨3.6%，意思是比一年前高了3.6%，只是涨得比之前慢，并不代表价格在下降。按季的小幅回落也很常见。
- 误区三：高楼住宅平均价只有二十多万令吉，市中心公寓应该也差不多。NAPIC的高楼类别包括全州各种公寓和组屋式单位，市中心靠近关卡的新公寓价格水平完全不同，必须看项目级数据。
- 误区四：过去涨得多，未来就一定涨得多。2011至2014年的急涨之后，紧接着是长达八年的放缓期。过去表现只能作为参考，不能当作承诺。
新加坡买家视角：指数之外还要看汇率
对用新币计算的买家来说，房价指数只是故事的一半，另一半是汇率。按国家银行公布的中间汇率，1新元在2023年11月6日约兑3.4361令吉，在2026年11月6日约兑3.1688令吉。也就是说，即使令吉房价上涨，换算成新币的变化幅度也可能不同。详细的历史汇率与换算，请参考我们的新币兑令吉汇率与新山房产。若想直接比较两地每平方尺房价，可看新加坡与新山每平方尺房价对比。
如果RTS开通后房价持平怎么办？
这是有可能的，数据也显示柔佛以前经历过涨势平缓的时期。
- 以收入规划，而不只看房价。如果是投资，请用我们的新山RTS与CIQ租金指数确认租金能覆盖相当比例的成本。
- 记住2015至2022年。即使在柔佛最慢的阶段，指数平均每年仍上涨约4.9%，但个别供应过多的楼盘表现不如指数。
- 重视真正的地段稀缺，而不是营销口号。我们的新山新房供应量一文说明了为什么步行可达CIQ的住宅只占供应管道的一小部分。
Causewayz Square在这条时间线上的位置
Causewayz Square（也有人搜索“Causeway Square JB”）是永久地契项目，距离CIQ约600米、距离武吉查卡RTS车站约800米，目标约2030年完工，发展商提议兴建人行连接天桥。今天入场的买家，布局的是RTS开通数年后的市场，而不是下一季的指数。最新SPA价格表，欢迎WhatsApp 我们。
如何引用本数据集
NAPIC每次公布新的季度房价指数后，我们都会更新本页。引用时请注明：“资料来源：exsimciqrts.com，柔佛房价指数走势2010至2026年（NAPIC MHPI数据），2026年11月”，并附上本页链接。
资料来源
- NAPIC：马来西亚房价指数2025年（初步）报告
- NAPIC：马来西亚房价指数2026年第一至第二季（初步）报告
- EdgeProp：NAPIC称柔佛2023年房价涨幅最高
- EdgeProp：2025年产业交易达2,419亿令吉，房价指数涨2.6%（2026年3月）
- EdgeProp：柔佛住宅价格涨幅居首（JLL，2025年11月）
- 新加坡陆路交通管理局：RTS Link服务目标2027年2月（2026年10月）
本文为一般资讯，并非财务建议。