根据CIMB研究引述的NAPIC数据，新山在2026年第一季共有108,863个现有服务式公寓单位，另有41,832个在建单位将在约2030年前完工，以及18,712个规划单位延至约2031年。全州方面，NAPIC记录柔佛2025年住宅完工10,261个、动工11,501个、新规划供应12,114个，年底已完工未售单位3,705个。对买家而言，数据指向同一个结论：新山整体供应充足，但步行可达长堤CIQ关卡和RTS Link车站的住宅，只是其中很小、而且受地理限制的一部分。
“新山是不是供过于求？”几乎是每位买家最先问的问题，它值得一个有数字支撑的直接答案。本文整理官方的新山新房供应量数据：现有多少、在建多少、规划多少、还有多少没卖出。接着说明，当你在选择地段和单位类型，尤其是考虑新山CIQ和武吉查卡（Bukit Chagar）RTS车站一带时，这些数字代表什么。
数据来源为国家产业资讯中心（NAPIC，隶属估价与产业服务局JPPH）《2025年产业市场报告》，以及CIMB研究和主要媒体所引述的NAPIC数据。凡是我们自行计算的数字，都会特别注明。
新山新房供应量：关键数字
对公寓买家来说，最重要的数字是服务式公寓的供应管道，因为新山市中心大部分新建高楼住宅，都是建在商业地段上的服务式公寓。
| 新山服务式公寓 | 单位数 | 时间点 / 期限 | 来源 |
|---|---|---|---|
| 现有存量 | 108,863 | 2026年第一季 | NAPIC，经CIMB研究引述 |
| 即将完工供应（在建） | 41,832 | 至约2030年 | CIMB研究，经The Star（2026年7月） |
| 规划供应（已批准未动工） | 18,712 | 至约2031年 | CIMB研究，经The Star（2026年7月） |
| 在建加规划合计 | 60,544 | 至2030/2031年 | The Edge Malaysia（2026年7月） |
| 供应管道占现有存量比例 | 约56% | 本站计算 | 60,544 ÷ 108,863 |
CIMB研究在2026年7月指出，如果需求跟不上，这条供应管道会带来供过于求的风险。这是一个公允、基于事实的提醒，也正说明了为什么在新山买房，地段和产品的选择比在供应紧张的市场更加重要。
换个角度看：在建加规划的60,544个单位，并不会在同一年涌入市场，而是分布在未来四五年内陆续完工，期间RTS开通、经济特区推进，需求面也在同步变化。买家真正要判断的，是自己看中的那栋楼，在这段时间里能否凭地段和产品赢得租客与买家。
2025年柔佛住宅供应：完工、动工与规划单位
从所有住宅类型来看，NAPIC的2025年数据显示柔佛新房供应稳定，全国大约每十个完工单位中就有一个在柔佛。
| 2025年（NAPIC） | 柔佛 | 全马 | 柔佛占比 |
|---|---|---|---|
| 完工单位 | 10,261 | 99,877 | 10.3% |
| 动工单位 | 11,501 | 82,097 | 14.0%（本站计算） |
| 新规划供应 | 12,114 | 75,370 | 16.1%（本站计算） |
| 新推出单位 | 11,151（2024年：14,147） | 64,487 | 17.3% |
| 新盘销售率 | 55.3%（各州最高） | 35.5% | 不适用 |
| 已完工未售（滞销） | 3,705个，33.0亿令吉 | 30,471个，177.3亿令吉 | 12.2% |
有两点值得注意。第一，柔佛新推出单位从2024年的14,147个减少到2025年的11,151个，减幅约五分之一，说明发展商已经在控制推盘节奏。第二，柔佛新盘卖出了55.3%，远高于全国的35.5%，显示柔佛市场消化新项目的能力优于大多数州属。
看懂供应数据：五个常见名词
新闻里常把各种供应数字混在一起说，先把名词弄清楚，才不会被“几万个单位”吓到或误导。
- 现有存量（existing stock）：已经完工、取得入伙许可的单位总数，不论有没有人住、有没有卖出。
- 即将完工供应（incoming supply）：已经动工、正在兴建中的单位，未来几年会陆续完工。它们大多已经推出并部分售出，并不等于“空置”。
- 规划供应（planned supply）：已获得建筑图则批准但尚未动工的单位。这部分最有弹性，发展商可以根据市场情况推迟或调整。
- 新推出单位（new launches）与销售率：某段时间内发展商开卖的单位，以及其中已售出的比例。销售率是衡量市场胃口最直接的指标之一。
- 滞销（overhang）：已经完工、开卖超过九个月仍未售出的单位。这是真正“卖不动”的部分，也是最值得关注的数字。
理解这些定义后就会发现：在建和规划数字代表的是“未来几年会出现的选择”，而不是“现在就空着的房子”。真正需要警惕的，是长期滞销集中在哪些地段和价位。
柔佛还有多少没卖出？价位落在哪里？
柔佛的滞销单位从2024年的2,964个（24.9亿令吉）增加到2025年的3,705个（33.0亿令吉），而且分散在各个价格区间，并没有集中在某一档。
| 价格区间 | 柔佛已完工未售单位（2025年底） | 占比（本站计算） |
|---|---|---|
| 30万令吉及以下 | 577 | 15.6% |
| 30万零1至50万令吉 | 560 | 15.1% |
| 50万零1至70万令吉 | 907 | 24.5% |
| 70万零1至100万令吉 | 941 | 25.4% |
| 100万令吉以上 | 720 | 19.4% |
放在比例上看，柔佛3,705个未售完工单位，还不到2025年全州42,566宗住宅交易的十分之一。柔佛占全国未售完工住宅的12.2%，低于它占全国住宅交易量的16.6%。值得留意的是，单一最大的区间是70万至100万令吉，这正是不少市中心高楼单位所在的价位，意味着这一价位的买家在已完工单位上有比较和议价的空间。
服务式公寓不计入上述住宅滞销数字。根据The Edge Malaysia引述NAPIC数据，2026年上半年全国有23,375个已完工未售服务式公寓，总值193.3亿令吉，其中超过55%价格介于50万至100万令吉；同期未售住宅为33,094个。我们查阅的资料中没有公布柔佛州级的服务式公寓滞销数字，因此本文不作引用。
这对你意味着什么：滞销单位确实存在，但它们往往集中在买家不优先考虑的项目。弄清楚一栋楼为什么卖不动（地段、格局、交通、定价），比知道总数更有用。
需求面：谁来消化新山的新供应？
供应数字必须和需求放在一起看才有意义，而柔佛的需求指标在全马名列前茅。
| 需求指标 | 数字 | 来源 |
|---|---|---|
| 柔佛住宅交易（2025年） | 42,566宗（约为完工量10,261个的四倍） | NAPIC《2025年产业市场报告》 |
| 新盘销售率（2025年） | 55.3%，各州最高 | NAPIC《2025年产业市场报告》 |
| RTS Link运载能力 | 每小时每方向最多10,000人次 | 新加坡陆交局 / 马来西亚交通部 |
| 依斯干达特区累计投资 | 截至2026年10月约5,250亿令吉 | IRDA，见本站2027年展望 |
| 柔佛房价指数（2026年第二季） | 按年上涨3.6% | NAPIC MHPI |
交易数字同时包含二手转售和首次销售，所以“四比一”并不是直接的消化率。但它说明柔佛是一个有深度、交投活跃的市场，已完工住宅经常易手。按季度的细分数据，请看2026年柔佛房产交易数据。
与市中心最相关的需求来源，包括每天跨境上班的通勤族、因柔新经济特区和数据中心投资而来的专业人士，以及短期访客。这几类人都非常看重到CIQ的便利程度，以及从2027年起到RTS车站的便利程度。这就是为什么同样一个供应数字，对紧邻关卡的楼盘和需要长时间开车的楼盘，意义完全不同。
步行可达CIQ：为什么这部分供应有限
6万个单位的供应管道分布在整个新山。步行就能轻松到达CIQ和武吉查卡RTS车站的住宅，是一个小得多的群体，而地理条件决定了它很难扩大。
- 步行圈本身很小。以800米为步行半径，面积只有约2平方公里。而在CIQ周围，这个圆圈有很大一部分是柔佛海峡、长堤引道、关卡建筑本身和铁路用地，都无法兴建住宅。
- 现有项目屈指可数。我们整理的CIQ与RTS附近成交数据只涵盖七个已完工项目，从距离RTS车站约350米的TriTower Residence，到约700米的R&F Princess Cove。
- 基础设施位置固定。武吉查卡车站经约400米的人行道连接新山中央车站（JB Sentral），RTS两端都设有一站式通关。车站不会搬迁，步行范围内的土地也就无法增加。
- 价格已有所反映。根据JLL，2025年上半年武吉查卡一带新推出的服务式公寓约为每平方尺1,000至1,500令吉，而2025年柔佛服务式公寓的平均成交价为每平方尺711令吉。
这就是“稀缺性”论点的数据版本：不是说价格一定会涨，而是客观指出，能够短距离、风雨无阻步行到往新加坡交通设施的住宅数量，与全市的供应管道相比，在物理上就是有限的。你可以在我们的新山生活设施地图上看到这些距离。
买家应该如何用供应数据来选地段和产品？
供应数据是用来筛选的，而不是用来吓自己的。全市供应充足，意味着买家有选择，真正能脱颖而出的，是那些有清晰需求优势的项目。
- 地段优先。问问自己，租客或家人实际上会怎么出行。步行到CIQ和RTS的距离，是较新、较远的项目无法复制的需求来源。
- 产品其次。符合真实租客群体（跨境通勤族、情侣、小家庭、合租者）的格局，往往比千篇一律的小单位更容易出租。双钥匙和三钥匙格局，就是发展商回应这种需求的方式之一。
- 地契与土地性质。弄清楚单位是永久地契还是租赁地契、住宅地还是商业地，因为这会影响贷款和持有成本。可参考服务式公寓：住宅还是商业地契。
- 完工时间。约2030年完工的项目，面对的是今天大部分在建供应已经交付、并已被消化（或未被消化）之后的市场。请以那时的市场来评估它。
- 租金证据。在相信任何回酬数字之前，先用我们的新山RTS与CIQ租金指数查看附近实际的叫租价。
自住与投资：同一份供应数据的两种读法
同样的供应数字，对自住买家和投资买家的含义并不相同。
自住买家可以把充足的供应看作好消息：选择多，比较空间大，可以从容挑选最适合家庭的地段、格局和设施。对每天要过关上班的家庭来说，真正影响生活质量的是通勤时间，而不是全市有多少个单位。步行到CIQ省下的每一分钟，每天来回都会累积。
投资买家则要多问一层：当同一区域有大量单位同时完工时，我的单位凭什么先被租出去？答案通常来自三方面：一是比竞争楼盘更接近关卡和车站；二是格局和装修更贴近目标租客；三是物业管理良好、设施保养到位。供应越多，这三点的差距就越能拉开租金和空置率的表现。
无论哪一种买家，都建议以五至十年的视角来评估。基础设施对周边住宅的影响，从历史经验来看往往是逐步累积的，而不是一夕之间完成。
Causewayz Square在供应格局中处于什么位置？
Causewayz Square是少数位于步行圈内的新项目之一：距离CIQ约600米、距离武吉查卡RTS车站约800米，永久地契，目标约2030年完工。发展商提议兴建通往CIQ和RTS方向的人行连接天桥，但目前仍属提议，并非已建成或已确认的设施。
因此，它的价值主张建立在“有限区域内的地段”上，而不是新山整体供应数字。若与Kebun Teh的项目如The Asteriaz比较，要注意后者无法步行到RTS，需要开车或依靠提议中的接驳车，但它们拥有商场生活圈和更适合自住的大户型。步行时间的详细拆解，请看从Causewayz Square步行到CIQ与RTS。最新SPA价格表和户型图，欢迎WhatsApp 我们。
如果供应管道拖慢租金或转售怎么办？
在某些楼盘确实有可能，提前规划是理性的做法，而不是危言耸听。
- 预留招租期。如果一栋楼大量单位同时完工，请预算几个月时间寻找第一位租客，以及装修布置的费用。
- 对回酬做压力测试。用较低的租金和较高的利率，在新山房产计算器里重新计算。
- 为RTS时代而持有。根据陆交局与交通部2026年10月的声明，RTS Link载客服务目标在2027年2月启动，票价尚未公布。通勤需求要等列车运行后才能量化，所以短期持有的不确定性，比五至十年的持有期更高。
- 关注官方信号。马来西亚第二财政部长已呼吁发展商参考NAPIC数据规划推盘，而柔佛2025年的推盘量已经减少，显示未来供应会更有节制。
想了解交易和房价如何随这条供应管道变化，请看2026年柔佛房产交易数据和柔佛房价指数走势。
资料来源
- REHDA Institute：NAPIC《2025年产业市场报告》摘要
- The Star：柔佛高楼住宅面临供过于求风险（2026年7月）
- The Edge Malaysia：CIMB谈新山服务式公寓供应（2026年7月）
- The Edge Malaysia：NAPIC 2026年上半年产业市场与滞销（2026年9月）
- 马新社：州选后的柔佛房产展望（2026年7月）
- EdgeProp：JLL谈新山四位数每平方尺服务式公寓（2025年7月）
- EdgeProp：柔佛住宅价格涨幅居首（JLL，2025年11月）
本文为一般资讯，并非财务建议。