在新山市中心，CIQ 与 RTS 附近已完工公寓的每平方尺价格，大约在 RM900 至 RM1,250 之间（依据 NAPIC 成交中位数，以及 R&F Princess Cove、TriTower Residence 等项目目前的挂牌价）。根据 JLL Malaysia 的报告，新山新推出的服务式公寓开价普遍在每平方尺 RM1,000 至 RM1,500。柔佛服务式公寓整体平均成交价在 2025 年第三季约为每平方尺 RM711，所以 RTS 周边的价格明显高出全州平均。
比较新山公寓时，“每平方尺多少钱”（psf）是最快的一把尺。新山至新加坡 RTS Link 动工以来，搜索“新山公寓每平方尺价格”的人越来越多。不过，同样叫做“每平方尺价格”，数字背后的来源可能完全不同，看错了就容易误判。本文把 2026 年新山市中心买家实际看到的价格水平整理清楚，包括成交价、挂牌价与新盘开价，解释各项目之间为什么差距这么大，也示范怎么用 psf 去判断 Causewayz Square，或 Bukit Chagar RTS 站周边任何一个单位是否合理。
新山公寓的“每平方尺价格”到底是什么意思？
每平方尺价格就是总价除以单位的建筑面积。比如一个 667 平方尺的单位以 RM800,000 成交，折算下来大约是每平方尺 RM1,199。在马来西亚，分层地契单位的面积通常以买卖合约（SPA）上注明的室内面积为准，所以只要口径一致，就可以拿来横向比较。
讨论新山房价时，常见的每平方尺数字其实有三种。最常见的错误，就是把它们混在一起看：
- 成交价：买家实际付出的价格，由国家产业资讯中心（NAPIC）记录，各大房产网站标示为“成交数据”。这是最可靠的指标，缺点是会慢几个月。
- 挂牌价：卖家在 PropertyGuru、iProperty、EdgeProp 等网站上的开价。看趋势有用，但那只是卖家的期望，不是实际成交。
- 发展商合同价（SPA 价）：新项目的标价除以面积。数字会因栋别、楼层、朝向与户型而不同，也会随着每期销售进度调整。
所以下次听到有人说“新山公寓现在都一千块一尺了”，先问一句：他说的是哪一种价格？
2026 年 CIQ 与 RTS 周边公寓每平方尺价格一览
先给结论：Bukit Chagar RTS 站与新山 CIQ 一带，已完工的永久地契公寓，NAPIC 成交中位数大约在每平方尺 RM840 至 RM970；挂牌价则更高，视户型大约在 RM900 至 RM1,250。下表是我们在 2026 年追踪到的数据：
| 项目（状态） | 与 RTS 距离 | 挂牌价（每平方尺） | NAPIC 成交价（每平方尺） |
|---|---|---|---|
| R&F Princess Cove 第一期（永久地契，已完工） | 步行约 700 米 | 单间约 RM1,111；2 房约 RM896；3 房约 RM1,004（2026 年 7 月，318 个挂牌） | 中位数约 RM904（2021 至 2026 年 6 月共 438 宗）；2026 年中位数约 RM967 |
| TriTower Residence（永久地契，2018 年完工） | 步行约 350 米 | 单间约 RM1,164；2 房约 RM1,246；3 房约 RM958（2026 年 6 月） | 中位数约 RM839；2026 年 4 月一宗约 RM1,161 |
| Twin Tower Residence（永久地契，2023 年完工） | 步行约 700 米 | 约 RM1,329 至 1,537（2025 年 9 月的较旧挂牌） | 数据不足 |
| Paragon Suites @ CIQ（永久地契，2018 年完工） | CIQ 旁 | 1 房约 RM840；2 房约 RM741；3 房约 RM669（2026 年 10 月） | 数据不足 |
| Causewayz Square（永久地契，建造中） | 约 800 米 | 转让挂牌：单间约 RM1,465；1 房约 RM1,355；2 房约 RM1,393；3 房约 RM1,232（2026 年 6 月） | 尚未完工 |
| Kebun Teh 一带旧盘（租赁地契） | 需开车 | Zennith Suites 约 RM362 至 489；SKS Habitat 约 RM516 至 559 | 区域中位数约 RM486 |
提醒一下：挂牌价是卖家的开价，不等于成交价。EXSIM 旗下项目的发展商合同价，欢迎 WhatsApp 我们索取最新 SPA 价目表。同一批项目的租金与价格资料，可以看我们的新山公寓价格与租金总览。
新山市中心与柔佛平均价格比较
新山市中心，尤其是 RTS 一带，价格明显高于柔佛整体平均。JLL Malaysia 的数据显示，柔佛服务式公寓平均成交价从 2024 年的每平方尺 RM549，升到 2025 年第三季的约 RM711，涨幅约 20.8%。在更早的 2025 上半年简报中，JLL 指新山服务式公寓平均成交价约每平方尺 RM709，新推出项目的开价则落在每平方尺 RM1,000 至 RM1,500。
这组数字有两层意思。第一，大约 RM710 的平均价把郊区旧单位和全新大楼都算在一起，所以市中心公寓卖每平方尺 RM950，不能单凭“高过平均”就说它贵。第二，平均价跳升，是因为一批每平方尺价格较高的新项目开始交割入账。JLL 也点出，这些四位数单价的新盘正在把平均价往上推。换句话说，RTS 周边的新供应，正在为整个市场定下更高的基准。
溢价从哪里来？
- 跨境交通：新山 CIQ 是通往兀兰的主要陆路关口，RTS Link 载客服务目标在 2027 年 2 月启用，从 Bukit Chagar 过境只需约 5 分钟。
- 核心区永久地契：上表大部分项目，包括 Causewayz Square，都是永久地契，买家一般愿意为此多付一些。
- 租赁需求深：已完工项目的市中心单间，月租大约 RM2,100 至 RM2,800，稳定的租金撑起了较高的资产价值。
为什么小单位每平方尺反而更贵？
同一栋楼里，单间和 1 房的每平方尺价格几乎都高过 3 房。这不是数据出错，而是买家行为造成的结果。以 Causewayz Square 为例，2026 年 6 月的转让挂牌价，单间约每平方尺 RM1,465，3 房约 RM1,232。R&F Princess Cove 也一样：单间挂牌约 RM1,111，2 房约 RM896。
原因其实很简单：
- 总价门槛低：单间总价较低，能负担的买家多，需求自然撑起较高的单价。
- 固定成本摊得少：厨房、浴室、入口、水电管线，不管单位是 340 平方尺还是 850 平方尺，成本都差不多，摊到小面积上，单价就高了。
- 每平方尺租金更高：RTS 附近的小单位，每平方尺能收到的租金比较高，投资者愿意为此付溢价。
所以比较每平方尺价格时，一定要同类相比：单间比单间，3 房比 3 房。同一栋楼里，每平方尺 RM1,000 的 3 房和每平方尺 RM1,300 的单间，很可能都是合理价格。Causewayz Square 各户型的面积，可以参考我们的Causewayz Square 房型解析。
新盘和现房的每平方尺差价从何而来？
RTS 周边的新项目，开价通常高过已完工的邻近项目。买家多付的钱，买到的是更新的大楼、正好赶上 RTS 运营期的交屋时间，以及更新的设施。2018 年完工、成交价约每平方尺 RM840 的项目，和 2030 年完工、单价四位数的新盘，本来就不是同一种产品。
下面几点可以解释这部分差价：
- 楼龄：约 2030 年交屋的单位，在 RTS 人流成形时是全新的；而那时较旧的大楼已经超过十年楼龄。
- 按进度付款：新房在建造期间依照 Schedule H 分阶段付款，交屋前要拿出的现金和利息负担，都比二手房低。现金流的差别，可以看我们的新山新房与二手房比较。
- 设施与规划：Causewayz Square 规划了 12 楼平台的 29 项设施、57 楼与 60 楼的空中平台，以及约 9 万平方尺的零售商场。
- 瑕疵保障：新单位交屋后享有 24 个月的瑕疵保修期。
比较合理的判断方式，是拿新盘的单价去对比同一个小区域近期新盘的单价，再估算 RTS 投入运营后，邻近现房大约值多少。不要直接拿 2018 年楼盘的成交价来比。
Kebun Teh 与新山市中心的价差
The Asteriaz 与 The Celestz 所在的 Kebun Teh 与 Larkin 一带，每平方尺价格明显低于 CIQ 核心区。NAPIC 记录的 Kebun Teh 区域中位数约每平方尺 RM486，而且以较旧的租赁地契单位为主。Zennith Suites 挂牌价约每平方尺 RM362 至 489，SKS Habitat 约 RM516 至 559。
单价低，换来的是另一种优势：Kebun Teh 的单位通常比较大（The Asteriaz 的 3 房户型为 915 平方尺），紧邻 KSL City 商场，开车到新山 CIQ 约 10 分钟。想要每一令吉买到更多空间、给自己或家人自住的买家，常常觉得 Kebun Teh 很划算；重视步行到 CIQ 和 RTS 的买家，则会选择付市中心的溢价。生活与交通方面的更多比较，请看Kebun Teh 对比新山市中心。
挑选新山公寓时，怎么善用每平方尺价格？
每平方尺价格适合做第一轮筛选，但它看不到的东西，还要逐项补上。以下是一套实用步骤：
- 先看成交数据：在房产网站上查该项目及周边项目、以 NAPIC 为基础的成交记录，并筛选相同户型。
- 看挂牌价与成交价的落差：以 Princess Cove 为例，单间挂牌约每平方尺 RM1,111，高于整体 NAPIC 中位数约 RM904。落差越大，二手买卖的议价空间就越大。
- 按楼层与朝向调整：高楼层、海景或新加坡景观，每平方尺通常较贵，但往往也比较好租、比较好转手。
- 按地契与地权调整：永久地契的商业地契服务式公寓，和租赁地契的公寓不是完全相同的产品。可参考我们的Causewayz Square 永久地契解析。
- 算每平方尺租金：用月租除以面积。如果每平方尺租金也比较高，较高的购入单价就更站得住脚。计算方法请看租金回酬计算示范。
- 加上持有成本：管理费同样按每平方尺收取（The Asteriaz 约每平方尺 RM0.51），单位越大，每个月的管理费就越高。
计算示范：用每平方尺比较两个 RTS 周边单位
下面用整数做示范，说明实际怎么用每平方尺的角度去比较。数字仅为举例，不代表任何特定挂牌：
| 项目 | 单位 X：已完工 2 房 | 单位 Y：新盘 2 房 |
|---|---|---|
| 面积 | 800 平方尺 | 667 平方尺 |
| 示范总价 | RM760,000 | RM800,000 |
| 每平方尺价格 | RM950 | 约 RM1,199 |
| 付款时程 | 约 3 至 4 个月内付清全款 | 建造期间按进度付款 |
| RTS 启用时（2027 年）的楼龄 | 约 9 年 | 交屋时全新（约 2030 年） |
单位 X 每平方尺比较便宜，而且马上可以出租收租金。单位 Y 每平方尺比较贵，但在 RTS 时代是全新大楼，有瑕疵保修期，交屋前要投入的现金也少得多。两者没有绝对的好坏，关键在于你要的是现在的现金流，还是未来更新的资产。所以说，每平方尺价格是分析的起点，而不是终点。
Causewayz Square 买家该怎么看每平方尺价格？
看 Causewayz Square 的每平方尺价格，最好同时考虑户型和栋别。项目的转让挂牌价已经反映了地段溢价：距离新山 CIQ 约 600 米、RTS 约 800 米，加上永久地契和规模庞大的商场平台。和整个市场一样，Axis 的小单间每平方尺最高，850 平方尺的 3 房与双钥匙单位最低。
发展商提出了通往 CIQ 与 RTS 的行人天桥方案，如果落实，步行便利度会更上一层。项目目标约在 2030 年完工。栋别、楼层与户型如何影响合同价，请参考我们的Causewayz Square 价格指南。想知道你看中单位的价格，欢迎 WhatsApp 我们索取最新 SPA 价目表。
2021 年以来新山市中心单价怎么走？
随着 RTS 工程一步步推进，附近项目的每平方尺成交价也逐步走高。以 R&F Princess Cove 为例，2021 年至 2026 年 6 月共 438 宗成交，NAPIC 中位数约每平方尺 RM904；如果只看 2026 年，中位数约 RM967，比长期数字高出大约 7%。放眼整个柔佛，JLL 统计的服务式公寓平均成交价，从 2024 年的约每平方尺 RM549，升到 2025 年第三季的约 RM711。
从各地经验来看，大型轨道交通从建造期走到运营期，沿线房价往往会逐渐站稳，但涨幅快慢因地而异，过去的走势也不代表未来一定上涨。数据真正说明的是：2026 年的买家，已经开始把 RTS 时代的价值算进价格里。对自住买家来说，这代表越早锁定合适的地段，越能在交通改善之后享受到生活上的便利；对投资者来说，则要更仔细地挑户型和楼层，因为同一个项目里，不同单位的表现可以差很多。
看每平方尺价格时最常犯的错误
每平方尺价格简单好用，但也最容易被误读。以下是我们最常见到的几个错误，买房前不妨逐一对照：
- 拿单间的单价和 3 房比：小单位每平方尺几乎一定比较贵，跨户型比较只会得出错误结论。
- 把挂牌价当成市场价：挂牌价只是卖家的期望，先查成交数据，再决定心目中的合理价位。
- 忽略地契年限：同样每平方尺 RM900，租赁地契和永久地契的单位并不是同一笔交易。
- 用过时的数据：部分网站挂牌已经放了好几个月，每个数字都要看清楚日期。
- 忘了看总价：大单位每平方尺便宜，总价却可能更高，每月供款也随之增加。
- 只看价格不看租金：如果打算出租，每平方尺租金同样重要，两者一起看，才知道回酬是否合理。
避开这些错误，每平方尺价格就会是一把很好用的尺，帮你在众多项目中快速缩小范围，再把时间花在真正值得深入了解的单位上。
自住买家与投资者看单价的角度有何不同？
同样一个每平方尺数字，自住买家和投资者关心的重点并不一样。自住买家更在意总价是否在预算之内、面积够不够一家人住、离工作地点和学校有多远；投资者则更看重每平方尺租金、转手时的买家群，以及项目在同区的竞争力。所以，自住买家可以接受较低的单价换取更大的空间，投资者则往往愿意为小户型的高单价买单，因为它更容易出租。先想清楚自己属于哪一类，再去看每平方尺价格，判断会准确得多。
资料来源
- EdgeProp：JLL Malaysia 指四位数单价服务式公寓推高新山平均价（2025 年 7 月）
- EdgeProp：柔佛 2025 年第三季住宅价格涨幅居冠（JLL Malaysia）
- PropertyGuru：R&F Princess Cove 第一期
- PropertyGuru：TriTower Residence @ Johor Bahru Sentral
- PropertyGuru：Causewayz Square @ JBCC 挂牌
- list.my：R&F Princess Cove 成交数据
- LTA：RTS Link 服务目标于 2027 年 2 月启用
本文为一般资讯，并非财务建议。