一份新山公寓的马来西亚租约，至少要涵盖 15 项内容：双方资料、单位与车位、租金与付款日、押金与退还期限、租期与续约权、提前解约（包括外交条款）、维修分工、水电杂费、用途与住户人数、分租、进屋检查、物品清单、保险、违约与争议处理，以及印花税。租约须在签署后 30 天内盖印花：2025 年 1 月 1 日起，按租期长短每 250 令吉年租收 1、3、5 或 7 令吉，原有的 2,400 令吉豁免已取消。马来西亚至今仍未实施《住宅租赁法》，所以大部分规则由租约本身决定。
“网上随便下载一份租约范本可以吗？”这是新山房东和租客最常问的问题之一。范本可以当起点，但它不会知道你的租客每天早上要过长堤上班，不知道你的公寓禁止短租，也不知道你的冷气机已经用了三年。在马来西亚，租约是保护双方的最主要文件，因为目前还没有一部专门的租赁法律可以依靠。
这份清单会逐条说明新山公寓租约应该写些什么、2025 和 2026 年的印花税怎么算、押金续约和提前解约一般如何处理、维修由谁负责，以及外界期待已久的《住宅租赁法》进展到哪一步。房东和租客都适用。想了解在 RTS 附近租房全貌的租客，可以阅读我们的新山 RTS 与 CIQ 附近租房指南；还在挑选租客的房东，请先看新山租客筛选指南。
马来西亚现在有《住宅租赁法》了吗？
还没有。截至 2026 年 11 月，马来西亚没有一部专门的住宅租赁法律生效，房东与租客的权利主要来自双方签署的租约，以及《1950 年合约法令》《1950 年特定济助法令》等一般法律。
《住宅租赁法》最早在 2019 年根据国家房屋政策提出。2026 年 2 月，房屋及地方政府部长倪可敏对 EdgeProp 表示，法案已进入最后阶段，希望年内提呈国会。到了 2026 年 8 月推出《2026–2035 年国家房屋政策》时，《马来邮报》报道，这部租赁法是房屋部计划起草的三部新房屋法律之一，目的是平衡业主与租客的利益，但没有公布确切时间表。
对你意味着什么：新法律通过之前，所有重要事项都要写进租约。即使将来设立租赁仲裁庭或推出押金新规，一份清楚并已盖印花的租约，依然是处理任何问题的起点。
租约清单：新山租约必备的 15 项条款
以下条款涵盖钱、时间、单位状况，以及租约如何结束。签约之前，逐项打勾确认。
| 条款 | 应写明的内容 | 为什么重要 |
|---|---|---|
| 1. 双方资料 | 房东姓名须与地契或买卖合约（SPA）一致；租客姓名及身份证或护照号码 | 证明房东有权出租，并确认谁需承担责任 |
| 2. 物业资料 | 完整单位地址、单位编号、车位、储藏室、门禁卡 | 避免车位和门禁卡的纠纷 |
| 3. 租金 | 每月金额、付款日期、收款户口、迟付费用 | 核心义务；清楚的银行记录对双方都有利 |
| 4. 押金 | 保证金、水电押金、门禁卡押金，以及退租后几天内退还 | 最常见的纠纷来源 |
| 5. 租期 | 起租和到期日期 | 决定印花税级别和通知期 |
| 6. 续约权 | 租客能否续约、需提前多久通知、新租金如何决定 | 避免租期快到时手忙脚乱 |
| 7. 提前解约 | 通知期、最短租住期、外交条款、押金如何处理 | 对工作可能变动的新加坡上班族尤其关键 |
| 8. 维修保养 | 哪些由谁负责，并设定令吉金额门槛 | 避免每样东西坏了都要争论 |
| 9. 水电与杂费 | 电费、水费、网络、管理费、地税、门牌税由谁付 | 每月开支一目了然 |
| 10. 用途与住户 | 仅限住宅用途、最多住户人数、宠物 | 保护单位，也符合公寓管理条例 |
| 11. 分租与短租 | 未经书面同意不得分租或短租 | 新山许多公寓限制短期出租 |
| 12. 进屋检查 | 房东可在合理通知后检查；紧急维修安排 | 方便远程业主或物业经理查看单位 |
| 13. 物品清单 | 家具、电器及其状况的签名清单，作为附表 | 任何押金扣除的依据 |
| 14. 保险 | 房东为建筑和自己的家具投保；租客为个人物品投保 | 漏水或火灾后不会出现保障缺口 |
| 15. 违约、争议与印花税 | 何谓违约、补救通知期、适用法律、印花税由谁付 | 出问题时有合法途径可循 |
马来西亚租约印花税（2025 与 2026 年税率）
每份租约都必须在签署后 30 天内盖印花。2025 年 1 月 1 日起签署的租约，以全年租金计算，不再有 2,400 令吉的豁免，按租期长短每 250 令吉收 1 至 7 令吉。
旧规则豁免年租的首 2,400 令吉，并按每 250 令吉收 1 至 4 令吉。2025 年 1 月 1 日生效的修订取消了这项豁免，并提高了较长租期的税率。2026 年 1 月 1 日起，租约类文件纳入内陆税收局（LHDN）印花税自我评估制度的第一阶段，通过 MyTax 的 e-Duti Setem 在线申报。
| 租期 | 每 250 令吉年租的印花税 | 例子：月租 2,800 令吉（年租 33,600 令吉，即 135 个单位） |
|---|---|---|
| 一年或以下 | 1 令吉 | 135 令吉 |
| 一年以上至三年 | 3 令吉 | 405 令吉 |
| 三年以上至五年 | 5 令吉 | 675 令吉 |
| 五年以上 | 7 令吉 | 945 令吉 |
- 由谁支付：法律上，正本由租客负责，副本由房东负责，副本可能另收固定 10 令吉。双方可以书面另作约定，新山很多租约也是这样做的。
- 短期租约：不足一年的租约先换算成全年租金，例如月租 2,000 令吉的六个月租约，以年租 24,000 令吉计算，印花税为 96 令吉。
- 逾期盖印：逾期三个月内，罚款为 50 令吉或税额的 10%（取较高者）；超过三个月，罚款为 100 令吉或税额的 20%（取较高者）。
对你意味着什么：CIQ 附近典型的一年租约，印花税大约只是月租的二十分之一。选择“一年租期加续约权”，而不是直接签两年，印花税也能维持在最低的 1 令吉级别。
押金：多少才正常，退还应怎样安排
新山的惯例是“2+1”：两个月租金作为可退还的保证金，加一个月预付租金，通常另收约半个月租金的水电押金。马来西亚法律没有规定上限，金额和退还期限都以租约为准。
押金条款要写清楚三件事：确切金额；可以扣除哪些项目（欠租、未付账单、超出正常损耗的损坏、遗失的清单物品）；以及退还期限，常见是交还钥匙后 14 至 30 天。任何扣除，房东都应附上明细和照片。租客每次付款都应取得收据；房东则只应把押金存入以自己名义开设的户口。
如果租客要求用押金抵最后一个月的租金呢？这是很常见的请求，也是很常见的纠纷。建议在租约中写明：除非房东书面同意，保证金不得用来抵租，而且必须先完成退租检查。
续约与租金调整
好的续约条款会给租客一个按固定期限续约的选择权，订明通知期限，并说明新租金如何商定。这能让双方都免于租期结束前的慌乱。
常见安排是一年租期，附带再续一年的选择权，租客须在到期前两到三个月书面通知，新租金按市场价商定。有些房东愿意设定上限，例如加租不超过某个百分比，让租客心里有数，也更愿意续住。每次续约都是一份新文件，需要重新缴付印花税，记得预留这笔开支。
续约也和房东的所得税有关：根据内陆税收局第 12/2018 号公共裁决，续约的费用一般可以扣除，而寻找第一位租客的费用则不能扣除。详情请看我们的马来西亚房东租金收入税指南。
提前解约与外交条款
提前解约条款规定双方在租约到期前如何终止租约，以及需要付出什么代价。对在新加坡工作的租客来说，外交条款是最重要的一项保障。
外交条款通常允许租客在被调派出国或失去工作时提前解约，前提是已住满最短期限（两年租约常见为 12 个月），并提前两个月书面通知，有时还需提供雇主信等证明。没有这项条款，提前搬走的租客可能会被没收押金，甚至要按条文支付到租期结束或单位重新出租为止的租金。
- 写明适用外交条款前的最短租住期。
- 写明通知期和需要提供的证明。
- 说明租客是否需要按比例退还房东已付的中介费。
- 房东若要有对等的解约权，应限于确有正当理由的情况，例如需要空屋出售，并给予相同的通知期。
维修责任：哪些由谁负责
最公平的分工是：结构问题、主要设备故障和正常损耗由房东负责；小修小补、定期保养以及租客自己造成的损坏由租客负责。设定一个令吉金额门槛，处理起来会简单很多。
| 项目 | 一般由谁支付 | 备注 |
|---|---|---|
| 结构问题、墙壁天花板或水管漏水 | 房东 | 新单位可能仍在发展商的缺陷保修期内 |
| 冷气机故障（压缩机、主要零件） | 房东 | 因缺乏保养造成的除外 |
| 冷气机定期清洗 | 租客 | 常见每三到六个月一次，频率需事先约定 |
| 热水器、嵌入式电器 | 故障由房东负责 | 人为损坏由租客负责 |
| 灯泡、小型水管问题、小修小补 | 租客 | 可设门槛，例如每项首 200 令吉 |
| 管理费、偿债基金、地税、门牌税 | 房东 | 分别缴付给管理机构、土地局和市政厅 |
| 电费、水费、网络 | 租客 | TNB、Ranhill SAJ 及所选网络供应商 |
再加上一句：租客发现问题须尽快以书面通知（双方同意的话，WhatsApp 信息也算），房东须在合理时间内处理。新公寓的房东也要留意发展商的缺陷保修期，新楼盘一般为交屋后 24 个月，租客发现的问题可以转交发展商处理。
签约流程：从草稿到盖印花的五个步骤
一份租约从谈好条件到正式生效，通常只需要一到两个星期。按顺序走完下面五步，就不容易漏掉重要细节。
- 确认主要条件。先用文字（例如 WhatsApp 或电邮）确认租金、押金、租期、起租日、家具清单和特别要求，作为起草的依据。
- 起草与审阅。由房东、中介或律师起草，双方各自细读。看不懂的条款，签名前一定要问清楚；租客在新加坡的话，可以请对方用电邮逐条回复意见。
- 签署。双方在每一页简签，在签名页正式签名，并附上身份证或护照副本。人在国外签署的，30 天的盖印期限从文件首次带入马来西亚之日起计算。
- 盖印花。签署后 30 天内通过 MyTax 的 e-Duti Setem 申报并缴税，下载印花证明，双方各存一份。
- 交屋检查。按物品清单逐项检查，拍照并记录水电表读数，双方签名后作为租约附表保存。
这五步做完，你手上就有一份清楚、已盖印花、可以在任何争议中作为证据的租约。对房东来说，这也是日后申报租金收入税时最重要的一份凭证。
出问题时：只能走合法途径
如果租客停止交租或拒绝搬走，房东必须通过法律程序处理。在没有法庭命令的情况下换锁、搬走租客物品或切断水电，属于《1950 年特定济助法令》所禁止的自力驱逐，是违法的。
好的租约能让合法途径走得更快：先发出书面通知，限期缴付或纠正；逾期后有权终止租约；并有权追讨相关费用。租客也有对等的利益：如果房东不进行重大维修，租约应允许租客发出书面通知，最终可终止租约。所有通知都应以书面形式发出并注明日期。
为 RTS 时代调整你的租约
RTS Link 目标在 2027 年 2 月开始载客，Bukit Chagar 一带会有更多跨境通勤的租客，因此租约里值得多加几项：长堤两边的紧急联络人、租金以令吉支付到马来西亚户口，以及房东住在新加坡时的进屋安排。
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资料来源
- StashAway（2026 年 8 月）：马来西亚租约印花税与手续费
- The Sun：2025 年起的印花税重大变化
- EdgeProp（2026 年 2 月）：部长称《住宅租赁法》年内提呈
- Malay Mail（2026 年 8 月）：政府计划三部新房屋法律
- 内陆税收局：印花税自我评估制度（STSDS）
- 新加坡陆路交通管理局（2026 年 10 月）：RTS Link 目标 2027 年 2 月通车
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