在新山做好租客筛选，关键是对每位申请人用同一套标准完成四项核查：确认身份、核实收入与工作（在新加坡工作的租客要查工作准证）、在对方同意下做 CTOS 等信用查询，以及在交钱、交钥匙之前一定要见面看房。CIQ 一带尤其需要谨慎：大马警方武吉阿曼的数据显示，租房诈骗报案从 2023 年的 184 宗增至 2025 年的 922 宗，其中不少涉及冒用身份。
好不容易拿到钥匙，单位清洁好、家具也摆好了，挂上网不到一个星期，手机就塞满了信息：“还有吗？”“我现在就可以转订金。”“我在兀兰上班，星期六就能搬进来。”这些人大多数是真心想租的，但也有少数不是。所谓租客筛选，就是用一套快速、公平、又不得罪好租客的方法，把两者分开。
这篇房东指南写给在新山 CIQ 和 Bukit Chagar RTS 站附近持有公寓的业主，不论你住在柔佛还是人在新加坡远程管理。内容包括：该向租客要哪些文件、如何核实工作和新加坡工作准证、CTOS 等信用查询怎么做、警方和媒体披露过的诈骗警讯，以及怎样让整个过程公平透明。如果你还在考虑要不要出租，可以先看我们的新山公寓租金回报率指南；如果想把筛选工作交给专业人士，请参考新山物业管理指南。
为什么 CIQ 附近的租客筛选更重要
步行可达 CIQ 的单位，租客多、成交快，出租率自然理想，但也更容易吸引不法分子。认真筛选，保护的是你的租金、你的房子，也是你本人的身份资料。
Bukit Chagar 一带的租客，以每天过长堤的人为主：在新加坡工作的马来西亚人、为了更大居住空间搬到北边的新加坡人，以及被派驻新山的专业人士。我们编制的新山 RTS 与 CIQ 租金指数发现，本地租房广告里出现最多的字眼是“步行到 CIQ”“家私齐全”“即可入住”，这正说明了谁在找房。根据新加坡陆路交通管理局与交通部 2026 年 10 月的联合声明，RTS Link 目标在 2027 年 2 月开始载客，这个租客群体很可能还会继续扩大。
另一面是诈骗风险。2026 年 1 月，武吉阿曼商业罪案调查局总监接受《星报》访问时指出，租房诈骗报案从 2023 年的 184 宗，增加到 2024 年的 307 宗，再到 2025 年的 922 宗，去年损失约 250 万令吉。警方描述的手法包括：冒充屋主或中介开设假账户、以远低于市价的租金做诱饵、频繁更换电话号码和人头户口。受害者多数是租客，但房东同样会被波及：你的房屋照片、单位号码甚至身份证资料，都可能被人盗用，去刊登一个你从未同意出租的单位。
对你意味着什么：一套冷静、有记录的筛选流程，并不代表你怀疑谁。这和银行开户时核对资料是同一种专业礼节，CIQ 一带的正规租客早已习以为常。
租客筛选清单：该要哪些文件
每位申请人都应提供身份证明、收入证明和紧急联络人，再按身份补充少量资料。只收集与租约有关的副本，并向对方说明每份文件的用途。
| 申请人类型 | 身份证明 | 收入与工作证明 | 其他有用资料 |
|---|---|---|---|
| 在新加坡工作的马来西亚人 | 大马身份证（MyKad） | 新加坡工作准证（Work Permit、S Pass 或 Employment Pass）、雇主信、最近三个月工资单 | 前任房东联络方式、大马紧急联络人 |
| 新加坡公民或永久居民 | 护照（身份证副本仅在对方主动提供时收取） | 雇主信或近期工资单；自雇者可提供 IRAS 税务评估通知 | 预计租住多久、家人是否同住 |
| 在新山工作的外籍人士 | 护照及大马工作准证或签证页 | 雇佣合约或雇主信、工资单 | 合约到期日（方便订立提前解约条款） |
| 在新山工作的马来西亚人 | 大马身份证 | 工资单或公积金（EPF）结单；自雇者提供商业注册和银行结单 | 前任房东联络方式 |
| 公司租约 | 公司注册（SSM）资料、董事身份证 | 授权信、以公司户口付租 | 实际住户姓名及身份证明 |
下面三点能让双方都轻松一些：
- 在对的时机一次过要齐。看房顺利之后才要求文件，而不是第一条信息就开口。认真的租客会感受到你尊重他的时间。
- 准备一份简短申请表。姓名、证件号码、雇主、月收入、入住人数、是否养宠物、入住日期和打算租多久。格式统一，比较申请人时就能客观公正。
- 妥善保管个人资料。马来西亚《2010 年个人资料保护法令》适用于商业交易中使用的个人资料。副本要安全存放，只与真正需要的人（例如你的物业经理或律师）分享，租约结束后不再需要的资料应删除。
如何核实工作和新加坡工作准证
对于在新加坡上班的申请人，最有用的一项核查是工作准证是否有效，其次是直接致电雇主的总机确认。两件事加起来只需几分钟。
新加坡人力部（MOM）说明，任何人都可以用 SGWorkPass 应用程序扫描准证卡上的二维码、使用人力部网站的“查询工作准证及申请状态”服务，或通过电话系统查询准证是否有效。人力部给房东的提醒是：要确保准租客在新加坡的身份合法；它也特别指出，即使卡片看起来是真的，仍然应该查询，因为准证可能已被取消。对新山房东来说，道理反过来同样成立：准证有效，就是工资单上的收入真实且仍在持续的有力证明。
一套不会冒犯人的工作核查步骤
- 请对方提供公司信笺上的雇主信，以及最近三个月的工资单。
- 自己到雇主官方网站找总机号码，不要直接用信上印的电话。
- 致电人事部门，只请对方确认此人是否在职，不必询问薪水，工资单已经说明了。
- 核对工资单、工作准证和身份证件上的姓名是否完全一致。
如果申请人正在换工作，或是自雇人士呢？可以请对方提供显示稳定收入的近期银行结单、下一家雇主的已签合约，或者安排担保人。也有房东在这种情况下收取略高的押金；只要双方书面同意，这在马来西亚是合法的。
CTOS 与信用查询：能看到什么
信用报告能告诉你申请人过去是否按时付账，以及有没有诉讼或破产记录。查询前必须取得申请人的同意。
马来西亚最大的信用报告机构 CTOS 在 2021 年推出面向房东和中介的租客筛选服务。根据其公告，报告内容包括身份核实、财务付款记录、诉讼与破产记录，以及制裁名单和负面新闻筛查，申请人也可以在线给予同意。许多在新加坡生活的申请人在马来西亚几乎没有信用记录，所以报告内容少并不代表有问题；对他们来说，工作准证、工资单和前任房东的推荐更有参考价值。
| 核查项目 | 能告诉你什么 | 最适合 | 局限 |
|---|---|---|---|
| 身份证件核对 | 眼前的人就是申请人本人 | 所有人 | 不反映付款能力 |
| 工资单与致电雇主 | 目前的收入和在职状态 | 受薪人士 | 只是当下的情况，不是长期记录 |
| 新加坡工作准证查询（MOM） | 准证有效、未被取消 | 在新加坡工作的外籍人士，包括马来西亚人 | 不适用于新加坡公民和永久居民 |
| CTOS 租客筛选（需同意） | 付款习惯、诉讼、破产 | 在马来西亚有财务记录的人 | 许多新加坡人的报告内容很少 |
| 前任房东推荐 | 对方实际上是怎样的租客 | 有租房经验的人 | 可能造假，要先确认对方确实是屋主 |
对你意味着什么：没有一项核查是完美的，但只要两三项结果方向一致，你就能放心做决定。
筛选新山租客时的警讯
最明显的警讯是：催促、资料前后不一、不愿见面。单一迹象不等于诈骗，但两三个同时出现，就值得停下来想一想。
- 不看房却急着付钱。警方指出，诈骗者往往找借口避免见面。没看过房就急着转账，尤其要求“方便起见”转到另一个户口的，要格外小心。
- 转账凭证在你自己的户口里看不到。转账截图很容易修改，钱真正进到你的户口，才算收到。
- 名字对不上。申请人、工资单、准证和付款户口，应该是同一个人；公司租约则应是同一家公司。
- 入住人数含糊。“会有几个朋友一起住”，或者不愿说明住户身份，可能意味着分租或短租，而这未必符合公寓的管理条例。
- 条件好得不寻常。一次过用现金预付十二个月租金并不常见。预付租金只接受银行转账，并写进租约。
- 你的单位出现在别人的广告里。《星报》报道，警方发现租房诈骗中的身份盗用正在增加。不妨偶尔在房产网站搜索自己的公寓和单位，若发现照片被盗用，应向平台和警方举报。
收到陌生户口的款项之前，可以通过皇家马来西亚警察的 Semak Mule 服务，查询该银行户口或电话号码是否有不良记录。
如何公平地筛选租客
公平筛选，就是对每位申请人使用同一套书面标准，看的是付款能力和爱惜房子的程度，而不是对方是谁。这样做也能更快找到更好的租客。
挂牌之前先写下你的标准：收入与租金的最低比例、最多入住人数、是否接受宠物、最早和最迟入住日期，以及最短租期。然后按申请先后，一视同仁地套用。常见的经验法则是：租金最好不超过家庭税前月收入的三分之一左右，但这只是参考；两人合租一间两房单位，或租客本身有可观储蓄，即使超过这个比例也可能完全没问题。
不要以种族、宗教、国籍或性别作为筛选条件。除了公平之外，这样做只会缩小你的租客来源，而在优质租客选择很多的市场里，这对你并不利。若决定不租给某位申请人，简短而中性地回复即可，例如“我们已接受另一位入住日期更合适的申请”。
实例：两位申请人竞租 CIQ 附近的两房单位
下面示范清单如何变成决定。数字为假设，租金对应 2026 年第四季 RTS / CIQ 核心区两房单位的要价中位数 2,800 令吉。
| 核查项目 | 申请人 A（夫妻，两人都在新加坡工作） | 申请人 B（单身，刚在新山找到新工作） |
|---|---|---|
| 合计月收入（折合令吉） | 约 12,000 令吉 | 约 7,500 令吉 |
| 租金占收入比例 | 约 23% | 约 37% |
| 工作是否核实 | 是：准证有效，人事部已确认 | 只有聘书，下个月才上班 |
| 信用查询 | 一人记录少，一人记录良好 | 记录良好，付款历史长 |
| 推荐人 | 前任新山房东已确认 | 无（第一次租房） |
| 决定 | 按标准 2+1 条件出租 | 安排担保人，或等第一份工资单后再签 |
两位申请人都不是“坏租客”。这份清单只是帮你找出，用什么条件出租给对方最稳妥。
决定出租之后：押金、盖印花与交屋
筛选结束，文书工作才开始。一份已盖印花的租约、清楚的押金记录和双方签名的物品清单，才能把好租客变成一段有保障的租赁关系。
马来西亚的常见做法是两个月租金作为保证金，加一个月预付租金，通常另收约半个月租金的水电押金。租约须在签署后 30 天内通过内陆税收局（LHDN）的 e-Duti Setem 系统盖印花；一年期租约的印花税为年租每 250 令吉收 1 令吉。我们的马来西亚租约条款清单逐条讲解每一项条款，新山房东快速出租技巧则谈定价和单位布置。
- 押金只通过银行转账收取，并存入以房东名义开设的户口。
- 与租客一起逐项检查单位，拍下附日期的照片并记录水电表读数，双方在物品清单上签名。
- 记下租客的新加坡和马来西亚电话号码，以及紧急联络人。
人在新加坡，如何远程筛选租客
筛选的大部分步骤都可以在网上完成，但最好有一位你信任的人在单位里和申请人见面。这一个面对面的环节，就能挡住绝大多数骗局。
CIQ 一带不少业主本身住在新加坡。常见的远程流程是：先和申请人视频通话，文件通过电邮发送，致电雇主核实，在线完成 CTOS 授权，再由注册中介、物业经理或朋友陪同看房。马来西亚的物业经理必须在估价师、评估师、地产代理及物业经理局（BOVAEP）注册，签约前记得索取注册号码。Causewayz Square 距离 CIQ 约 600 米、距离 Bukit Chagar RTS 站约 800 米，RTS Link 通车后，从新加坡过来查看单位会更方便，亲自把关也就更容易。
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资料来源
- The Star（2026 年 1 月）：Rental fraud spikes 400% amid rise in identity theft
- 新加坡人力部：How do I check if a work pass is valid?
- BIIA：CTOS provides tenant screening for landlords and property agents
- StashAway（2026 年 8 月）：马来西亚租约印花税
- 新加坡陆路交通管理局（2026 年 10 月）：RTS Link 目标 2027 年 2 月通车
- 皇家马来西亚警察：Semak Mule
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