在马来西亚，租金收入按净额课税：总租金减去可扣除开支，例如房贷利息、门牌税、地税、火险和维修费（内陆税收局第 12/2018 号公共裁决）。税务居民房东把净租金并入其他收入，按 0% 至 30% 的累进税率计税；非居民房东则一律按 30% 课税，不能享有个人减免。没有营业收入的个人，居民填报 BE 表格，非居民填报 M 表格，截止日期为 4 月 30 日；根据 2026 年报税计划，电子报税宽限期至 5 月 15 日。
第一笔租金进账后，心里难免会冒出一个问题：“这笔钱有多少要交给内陆税收局（LHDN）？”不少新手房东要么担心过头，以为税会把租金吃掉一大半；要么太掉以轻心，以为一点点租金不用申报。这两种想法都可能让你付出代价。好消息是，只要弄清楚三件事——什么算收入、什么可以扣除、你是不是税务居民——马来西亚的租金收入税其实相当好预估。
这篇指南说明马来西亚租金收入税对居民和非居民房东分别如何计算、内陆税收局一般允许扣除哪些开支、要填哪份表格和什么时候截止，并用新山 CIQ 一带的典型租金做三个实际算例。人在新加坡、想知道新加坡会不会也对新山租金征税的业主，请参考我们的另一篇新加坡如何看待新山租金收入。本文属于一般资讯，具体情况请咨询税务代理。
马来西亚如何对租金收入课税？
马来西亚房产的租金在马来西亚课税，计算基础是扣除可扣除开支后的净额。对大多数个人公寓业主来说，这属于《1967 年所得税法令》第 4(d) 条下的非营业租金收入。
内陆税收局第 12/2018 号公共裁决《出租不动产的收入》划清了界线：如果业主只是把单位租出去，而保安、公共区域清洁等服务由公寓管理机构被动提供，租金就属于第 4(d) 条的租金收入。只有当业主主动且全面地提供维修或支援服务时，出租才可能被视为第 4(a) 条下的营业收入。新山公寓一般的长期出租，几乎都属于前者。
| 问题 | 税务居民个人 | 非居民个人 |
|---|---|---|
| 谁算在内 | 一般为一年内在马来西亚停留 182 天或以上（另有其他规则） | 其他人，包括大多数住在新加坡的业主 |
| 净租金税率 | 并入其他收入，累进税率 0% 至 30% | 一律 30% |
| 个人减免 | 有（个人减免及其他） | 无 |
| 常用表格（无营业收入） | BE 表格 | M 表格 |
| 一般截止日期 | 4 月 30 日（2026 年电子报税宽限至 5 月 15 日） | 4 月 30 日（另有宽限期） |
对你意味着什么：决定税率的是你的税务居民身份，而不是国籍。搬到新加坡生活的马来西亚人可能是非居民；住在新山、每天通勤的新加坡人，也可能成为马来西亚税务居民。记得数一数自己的天数。
税务居民还是非居民？怎么判断
马来西亚对个人税务居民身份的判断，主要看实际停留天数：一般来说，一个日历年内在马来西亚停留 182 天或以上即为居民，另有一些规则可把较短的停留与前后年份合并计算。公民身份并不是判断标准。
新山常见的三种情况，可以说明这一点有多重要：
- 住在新山、在新加坡上班的马来西亚人。大多数晚上睡在新山、每天通勤的人，在马来西亚停留的天数通常远超 182 天，所以即使薪水在新加坡赚取，一般仍是马来西亚税务居民。如果他另外出租第二个单位，租金按居民税率计税。
- 已移居新加坡的马来西亚人。平时住在新加坡、只在周末回新山的马来西亚人，可能不足 182 天而成为非居民，新山租金须按 30% 课税。
- 新加坡投资者。在新山拥有公寓但住在新加坡的新加坡人，在马来西亚一般属于非居民。
每年根据护照或出入境记录数一数天数，因为生活习惯一变，答案也可能跟着改变。如果你在年中搬过长堤，或天数接近门槛，最好请税务代理把两个国家的情况一起看；新加坡的税务居民规则是另一套标准。
马来西亚税务居民房东的所得税税率
税务居民按应课税总收入适用累进税率，净租金也包含在内。因此租金收入会按你最高的那一级税率计税，对许多受薪房东来说，通常是 11%、19% 或 25%。
| 应课税收入（令吉） | 下限应缴税额（令吉） | 超出部分税率 |
|---|---|---|
| 0 至 5,000 | 0 | 0% |
| 5,001 至 20,000 | 0 | 1% |
| 20,001 至 35,000 | 150 | 3% |
| 35,001 至 50,000 | 600 | 6% |
| 50,001 至 70,000 | 1,500 | 11% |
| 70,001 至 100,000 | 3,700 | 19% |
| 100,001 至 400,000 | 9,400 | 25% |
| 400,001 至 600,000 | 84,400 | 26% |
| 600,001 至 2,000,000 | 136,400 | 28% |
| 2,000,000 以上 | 528,400 | 30% |
以上是普华永道（PwC）整理的现行居民税率（2026 年 6 月审阅）。应课税收入不超过 35,000 令吉的居民，应缴税额另可直接减免 400 令吉。2027 年财政预算案建议从 2027 课税年起调低税率并提高个人减免，但仍须待财政法案通过，申报该年度时请以最终公布的数字为准。
第 12/2018 号公共裁决：房东可扣除哪些开支
一般来说，为赚取租金而产生的日常开支可以扣除，但购买、首次布置或提升单位价值的费用不能扣除。所有单据都要保存好。
一般可以扣除
- 门牌税（cukai taksiran）和地税（cukai tanah）
- 购屋贷款的利息（不包括本金），从单位首次出租起计算
- 火险保费
- 维修保养，例如重新油漆、更换破损瓷砖、修理漏水
- 收租费用、续约费用，以及寻找后续租客的费用
- 更换家具电器（例如旧沙发或冰箱的替换）
一般不能扣除
- 房贷本金还款
- 寻找第一位租客和拟定第一份租约的费用
- 首次购买的家具和电器
- 提升单位价值的装修；这些单据要保留，将来出售时可用来减少产业盈利税（RPGT）的应课税盈利
- 单位首次出租之前产生的开支
那两任租客之间空置的月份呢？只要单位已可入住并持续招租，在两段租约之间的暂时空置期内产生的开支，一般仍可扣除。至于管理费和偿债基金，不同资料的说法不一，申报时请向税务代理确认处理方式。
算例：CIQ 附近一间两房单位要交多少税
以下三个例子使用同一个单位，方便你看出税务身份如何影响税额。月租设为 2,800 令吉，即我们新山 RTS 与 CIQ 租金指数中 2026 年第四季 RTS / CIQ 核心区两房单位的要价中位数，其他数字为示例。
| 项目（一年） | 金额（令吉） |
|---|---|
| 总租金（2,800 x 12） | 33,600 |
| 减：房贷利息 | 10,000 |
| 减：门牌税和地税 | 1,200 |
| 减：火险 | 300 |
| 减：维修与续约费用 | 1,100 |
| 净租金收入 | 21,000 |
例一：有薪水收入的马来西亚税务居民
假设你的受雇收入扣除减免后，应课税收入为 80,000 令吉。80,000 令吉的税额是 3,700 令吉加上 10,000 令吉的 19%，即 5,600 令吉。加上 21,000 令吉净租金后，应课税收入变成 101,000 令吉，税额为 9,400 令吉加 1,000 令吉的 25%，即 9,650 令吉。租金带来的额外税负约 4,050 令吉，约为总租金的 12%。
例二：住在新加坡的非居民业主
非居民对同样 21,000 令吉的净租金一律缴 30%，即 6,300 令吉，约为总租金的 19%，不能享有个人减免。如果没有任何扣除，按总租金计算的税额会是 10,080 令吉，所以对非居民来说，完整的单据最为重要。
例三：只靠租金生活的退休居民
净租金 21,000 令吉，减去 9,000 令吉个人减免后，应课税收入为 12,000 令吉。税额是 7,000 令吉的 1%，即 70 令吉；由于应课税收入不超过 35,000 令吉，应缴税额可再减 400 令吉，最终税额为零。不过，报税表仍然要照常提交。
对你意味着什么：对很多房东来说，所得税约占总租金的零至五分之一。你可以用新山房产计算器和我们的租金回报率指南，把毛回报换算成净回报，模拟自己的情况。
该填哪份表格？什么时候截止？
大多数没有营业收入的个人房东，居民填 BE 表格，非居民填 M 表格，在次年 4 月 30 日前通过 MyTax 在线提交。内陆税收局每年都会给予短暂的电子报税宽限期。
| 表格 | 适用对象 | 截止日期（2026 年报税计划） | 宽限期 |
|---|---|---|---|
| e-BE | 没有营业收入的居民个人 | 4 月 30 日 | 至 5 月 15 日 |
| e-B | 有营业收入的居民个人 | 6 月 30 日 | 至 7 月 15 日 |
| e-M | 非居民个人 | 4 月 30 日（有营业收入为 6 月 30 日） | 15 天 |
《星报》2026 年 4 月报道，内陆税收局让没有营业收入的纳税人可在 2026 年 5 月 15 日前提交 2025 课税年的报税表。报税计划每年都可能调整，提交前请先查看内陆税收局当年的公告。净租金填在“租金法定收入”一栏，租约、收据、贷款利息结单等证明文件应保存七年。
- 第一次报税？如果还没有所得税号码，可以在 MyTax 的 e-Daftar 在线注册。
- 分期预缴：非薪水收入较多的房东，可能会被内陆税收局纳入 CP500 分期缴税计划，估算时要实事求是。
- 联名业主：一般由每位共同业主申报自己所占份额的净租金，具体比例请向税务代理确认。
一年的记账流程：让报税只花一个下午
最省事的做法，是把报税拆成每月几分钟的小动作，而不是在四月才翻箱倒柜找单据。下面这套流程，适合只有一两个出租单位的个人房东。
- 每月：确认租金已进账，把当月的维修单据、管理费收据拍照存进同一个云端文件夹，文件名写上日期和项目，例如“2026-03 冷气维修”。
- 每季：花十分钟在一张简单的表格里记下收入和开支，分成“可扣除”“不可扣除”“待确认”三栏，待确认的项目留到年底问税务代理。
- 每年一月：向银行索取上一年的房贷利息结单，并整理门牌税、地税和火险的缴费证明。
- 每年二至三月：算出净租金，确认自己当年是居民还是非居民，必要时与税务代理确认。
- 每年四月：在截止日期前通过 MyTax 提交，并把报税确认和所有单据一起归档，保存七年。
如果你委托了物业经理，可以要求对方每月提供附有单据的收支报表，这样年底几乎不用再整理。住在新加坡的业主尤其受益：所有资料都在网上，过不过长堤都能按时报税。这套习惯还有一个额外好处——将来出售单位时，装修单据早已归档，计算产业盈利税时可以直接使用。说到底，报税不难，难的是临时找不到单据；把整理工作分散到平时，四月就只是轻松确认数字、按下提交而已。
马来西亚房东常犯的错误
大部分问题来自单据不齐，而不是法律太复杂。避开下面几点，租金报税就会变成每年一项简单的例行工作。
- 租金少就不申报。租金收入并没有一个笼统的免税门槛，即使金额不大也应申报。过去的财政预算案曾为部分住宅租金提供临时优惠，报税时请确认当年是否适用，不要自行假设。
- 把房贷本金当开支扣除。只有利息部分可以扣除，可向银行索取全年利息结单。
- 扣除首次添置的家具。首次购买的家具电器不能扣除，之后的替换才可以。
- 租约没有盖印花。已盖印花的租约是你收取租金的证明。印花税的细节，请看我们的马来西亚租约条款清单。
- 租金存进混用的户口。开一个专门收租和付房屋开支的马来西亚户口，年底整理时会轻松很多。
提前规划：在 RTS 附近买房出租
税是一项需要提前规划的成本，而不是放弃出租的理由。CIQ 一带的租金有跨境通勤族的需求支撑，根据新加坡陆路交通管理局与交通部的消息，RTS Link 目标在 2027 年 2 月开始载客。
如果你正在比较买来出租的单位，下决定之前，先按自己的税务身份算一算税后数字。EXSIM 旗下永久地契的 Causewayz Square 距离 Bukit Chagar RTS 站约 800 米，目标约 2030 年完工，买家有充足时间规划贷款、家具和第一份租约。远程房东的管理方式，可参考我们的新山物业管理指南。最新 SPA 价格表和户型图，欢迎 WhatsApp 我们。
资料来源
- PwC Worldwide Tax Summaries：马来西亚个人所得税（2026 年 6 月审阅）
- CTIM：内陆税收局第 12/2018 号公共裁决摘要
- 内陆税收局：公共裁决
- 诺丁汉大学马来西亚分校（CELFE）：房产相关开支的税务扣除
- StashAway：马来西亚报税表格与截止日期
- The Star（2026 年 4 月）：2025 年报税截止日期延至 5 月 15 日
本文为一般资讯，并非财务建议，亦非税务建议。具体情况请咨询税务顾问。