外国业主在马来西亚的房产，在业主身故后不会消失，也不会被政府收走。只要有涵盖马来西亚资产的遗嘱认证（Grant of Probate）或遗产管理书（Letters of Administration），房产就会按有效遗嘱、或在没有遗嘱时按马来西亚无遗嘱继承规定，转给继承人。新加坡属于英联邦国家，新加坡法院发出的认证可以由马来西亚高等法院“重新盖印”（resealing）承认，一般约需 2 至 3 个月；重新申请则约 4 至 6 个月。不少律师建议为马来西亚资产另立一份马来西亚遗嘱。马来西亚的共同业主属于“分权共有”，一方身故后，其份额不会自动归另一方。
“如果我哪天不在了，我在新加坡的太太真的拿得到新山那间公寓吗？”这个问题不太好开口，却是海外业主最负责任的问题之一。好消息是，马来西亚法律对房产传承有清楚的途径。只要提早做一点规划，家人就能走最快的那一条路。
本文说明：外国业主身故后，马来西亚房产会经历什么程序；马来西亚遗嘱与新加坡或其他国家遗嘱有何不同；遗嘱认证“重新盖印”怎么运作；国家信托公司（Amanah Raya）、土地局和高等法院各自负责什么；以及为什么联名持有并不像很多人想的那样“自动归对方”。本文专为新加坡人和其他持有新山房产的外国业主而写，只属一般资讯。遗产法律取决于你的具体情况、宗教、户籍（domicile）以及资产所在地，采取任何行动之前，请务必咨询马来西亚律师。
外国业主身故后，马来西亚房产会怎样？
房产会成为业主遗产的一部分。遗产代理人（有遗嘱时为遗嘱执行人，没有遗嘱时为遗产管理人）必须先在马来西亚取得法律授权，才能把地契转给继承人，或者把单位出售。
整体流程大致如下：
- 取得授权：遗嘱执行人或遗产管理人取得马来西亚认可的授权文件，方式是把外国的认证重新盖印，或在马来西亚重新申请。
- 整理资料：地契或买卖合约、贷款月结单、管理费账户、租约以及马来西亚银行户口。
- 清偿债务：房贷、拖欠的管理费和税务，从遗产中支付。
- 过户或出售：先把地契登记到遗产代理人名下，再转给受益人；或者出售单位，再分配所得款项。
- 确认州政府批准：如果继承人不是马来西亚公民，请律师确认是否需要柔佛州政府批准这项转让，以及有哪些条件。
对你意味着什么：你现在能做的最有用的事，就是让第 1 步更快、第 2 步更容易。一份指定了执行人的有效遗嘱，加上一份整理好的文件夹，就能为家人省下好几个月。
举一个常见的情境作说明：一位新加坡业主在新山拥有一间出租中的公寓，只在新加坡立了遗嘱。他身故后，家人要先在新加坡申请遗嘱认证，再委托马来西亚律师到高等法院重新盖印；在这段期间，租金照常进账，但没有人有权签新租约或出售单位。如果他另外立了马来西亚遗嘱，并委任一位能来新山办事的执行人，家人就能直接在马来西亚启动程序，少走一段路。
有遗嘱与没有遗嘱：结果有什么不同？
有遗嘱，由你决定谁继承、谁来处理；没有遗嘱，两者都由法律决定，而且过程通常更长。
| 情况 | 谁决定继承人 | 谁处理遗产 | 实际上通常意味着 |
|---|---|---|---|
| 有效的马来西亚遗嘱 | 你本人 | 你指定的执行人，在取得马来西亚遗嘱认证后处理 | 对马来西亚资产来说，一般是最直接的途径 |
| 只有新加坡（英联邦）遗嘱 | 你本人 | 你的执行人，在新加坡认证于马来西亚重新盖印后处理 | 遗嘱形式有效即可顺利进行；重新盖印据报约 2 至 3 个月 |
| 非英联邦国家的遗嘱 | 你本人（若遗嘱获承认） | 执行人须在马来西亚重新申请认证 | 据报约 4 至 6 个月，文件也较多 |
| 没有遗嘱（非穆斯林） | 法律（马来西亚半岛适用 1958 年《遗产分配法令》） | 经遗产管理书委任的遗产管理人 | 份额固定；遗产管理人可能需要提供担保人 |
没有遗嘱时：《遗产分配法令》怎么分？
马来西亚半岛的非穆斯林，适用 1958 年《遗产分配法令》（Distribution Act 1958）。如果配偶和子女都在世，配偶得三分之一，其余三分之二由子女平分。如果没有配偶和子女，遗产会依法定顺序分给父母及其他亲属。穆斯林的遗产则按伊斯兰法（faraid）分配。PBL 律师事务所指出，来自非英联邦国家的遗产，其在马来西亚的不动产，一般会按当地继承法分配。这也是为什么你的遗嘱最好清楚写明马来西亚房产如何处理。
马来西亚遗嘱与外国遗嘱：该立哪一份？
外国遗嘱可以涵盖马来西亚房产，但必须符合马来西亚的形式要求，而且可能要先重新盖印或重新申请认证才能使用。因此不少业主会在本国遗嘱之外，另立一份只处理马来西亚资产的简短马来西亚遗嘱。
根据 PBL 律师事务所对 1959 年《遗嘱法令》（Wills Act 1959）第 5 条的整理，要在马来西亚获承认，遗嘱必须：
- 以书面形式订立；
- 由立遗嘱人在遗嘱末尾签名；
- 在两名或以上见证人面前签署，并由见证人见证签名；
- 委任至少一名遗嘱执行人。
按一般程序订立的新加坡遗嘱，往往已符合这些要求。真正的差别在于速度和便利。如果你只有新加坡遗嘱，执行人必须先在新加坡取得认证，再到马来西亚重新盖印；如果你另有一份针对新山房产的马来西亚遗嘱，马来西亚的执行人就可以直接在马来西亚申请。
两份遗嘱要“配合好”
如果你有不止一份遗嘱，必须一起规划。新遗嘱里常见一句“撤销此前所有遗嘱”，可能会不小心把另一份遗嘱也撤销掉。请两国的律师把每份遗嘱限定在各自国家的资产，并清楚写明。另外，也可以考虑委任一位方便来新山办事的执行人，或者委任马来西亚的信托公司。
遗嘱认证与重新盖印：新加坡的认证在马来西亚怎么用？
根据 1959 年《遗嘱认证与遗产管理法令》（Probate and Administration Act 1959）第 52 条，马来西亚高等法院可以把任何英联邦国家遗嘱认证法院发出的认证重新盖印。新加坡是英联邦国家，所以新加坡的遗嘱认证或遗产管理书符合资格。
Mondaq 于 2024 年 2 月发表的一篇关于重新盖印的文章，整理了以下要点：
- 家属可以申请把现有认证重新盖印，而不必在马来西亚从头开始。
- 马来西亚律师可以凭授权书代办，但申请书必须以执行人的名义提交，并附上宣誓书。
- 如果是遗产管理书，在盖印之前须提交保证书或担保。
- 遗产代理人在马来西亚的权利，从重新盖印当日起生效，而不是从原认证日期起算。
- 是否重新盖印由法院酌情决定；如果死者并非在发出认证的国家拥有户籍，法院可能拒绝。
- 非英联邦国家的认证不能重新盖印，只能在马来西亚重新申请。该文指出，重新申请约需 4 至 6 个月，重新盖印则约 2 至 3 个月。
对新加坡业主来说，只要遗嘱有效、而且死者的户籍在新加坡，重新盖印通常就是最自然的途径。如果另立马来西亚遗嘱，就可以完全省去这两步。
国家信托公司、土地局还是高等法院：谁负责什么？
马来西亚按遗产规模和类型分工处理。政府官方门户网站 MyGovernment 列出三类：
| 类别 | 门槛 | 负责机构 |
|---|---|---|
| 小型遗产 | 低于 RM500 万，没有遗嘱 | 土地与矿务总监部（JKPTG）或国家信托公司（Amanah Raya Berhad） |
| 大型遗产 | 超过 RM500 万，或死者留有按《遗嘱法令》订立的遗嘱 | 民事高等法院 |
| 简易遗产 | 低于 RM60 万，只限动产 | 国家信托公司，以行政授权书处理 |
对外国业主来说有两点值得注意。第一，新山公寓属于不动产，所以简易遗产途径并不适用。第二，只要留下遗嘱，无论遗产大小，都由高等法院处理。1955 年《小型遗产（分配）法令》于 2022 年修订，把上限提高到 RM500 万，为没有遗嘱的遗产提供较简便的程序；至于某一宗外国人的遗产是否适用，请交由律师判断。
国家信托公司是政府拥有的信托机构，也可以在遗嘱中被委任为执行人或受托人。如果你的家人都住在海外、不想亲自处理马来西亚的程序，这会是一个值得考虑的选择。
联名持有：共同业主会自动继承吗？
不会。马来西亚的土地共有属于“分权共有”（tenancy in common）。每位共同业主的份额，按该业主的遗嘱或无遗嘱继承规定处理，而不会自动归在世的共同业主。
这一点常常让新加坡人意外，因为组屋和不少新加坡私宅都是以“联权共有”（joint tenancy）持有，有“生存者取得权”。在马来西亚，《国家土地法典》第 343 条把共同业主的份额视为各自独立；除非地契另有注明，份额相等。Chia, Lee & Associates 律师事务所指出，共同业主身故后，其份额将按其遗嘱或无遗嘱继承法处理，并建议每位共同业主都立遗嘱。
对你意味着什么：如果你和配偶各持新山单位的一半，你们两人都应该各有一份涵盖自己那一半的遗嘱。否则，你的一半可能要按法定份额分给配偶、子女，甚至父母；你的配偶之后就要和他们共同持有这间房子。
期房与贷款中的单位：两个常见担心
“如果项目还没完工，我就不在了呢？”
你在买卖合约下的权利，一般属于你遗产的一部分。执行人会与发展商的律师配合，继续完成购买，或按你的遗嘱处理这个单位。请把买卖合约、付款收据和订房文件放在执行人找得到的地方。像 Causewayz Square 这样的期房项目，目标约 2030 年完工，这份文件夹可能要涵盖好几年的进度付款记录。
“我的房贷会怎样？”
房贷属于遗产的债务，必须先还清或由他人承接，继承人才能拿到没有负担的地契。不少马来西亚房贷都附带递减定期房贷保险（MRTA）或平准定期房贷保险（MLTA），视保单条款，可在业主身故时偿还部分或全部贷款。请确认你的贷款有没有这类保险，并告诉执行人保单放在哪里。关于外国人如何申请马来西亚房贷，请看《外国人马来西亚房贷指南》。
新加坡及外国业主的遗产规划清单
- 订立或更新遗嘱：涵盖你的马来西亚房产，最好由马来西亚律师协助，并与本国遗嘱互相配合。
- 选好执行人：挑选能够在马来西亚办事的人，或者考虑国家信托公司这类信托机构。
- 准备房产文件夹：买卖合约、地契或分层地契资料、贷款批准信、保险保单、租约以及管理处联络方式。
- 保持马来西亚银行户口活跃：并把户口资料列入文件夹。开户方法请看《外国人如何在马来西亚开银行户口》。
- 检查联名安排：如果是共同持有，确保每位业主都有遗嘱。
- 告诉信任的人文件放在哪里：没有人找得到的遗嘱，帮不了任何人。
- 定期检视：每隔几年，或在结婚、离婚、添丁、再买房之后，重新检查一次。
会认真思考“以后怎么办”，本身就是长期业主的表现；而一间位置好、永久地契的房子，也正是值得传承的资产。Causewayz Square 距离新山关卡（CIQ）约 600 米，距离武吉查卡 RTS 站约 800 米；RTS Link 目标于 2027 年 2 月开始载客服务。买房方面的问题，请看《新加坡人在新山买房完整指南》，或 WhatsApp 我们索取最新 SPA 价格表。至于遗嘱和遗产规划，请务必咨询合格律师。
资料来源
- Mondaq（2024 年 2 月）：在马来西亚重新盖印遗产代理文件
- PBL Law Group（2025 年 3 月）：马来西亚跨国遗产规划指南
- MyGovernment 官方门户：遗产类别与负责机构
- Chia, Lee & Associates：马来西亚土地共有
- 1959 年《遗嘱认证与遗产管理法令》（第 97 号法令）
本文为一般资讯，并非财务建议，也不构成法律意见。遗产法律视个人情况而定，请咨询马来西亚及你本国的合格律师。