截至 2026 年 11 月，马来西亚还没有一部专门管理 Airbnb 式短租的全国性法律。房屋及地方政府部（KPKT）通过城乡规划局（PLANMalaysia）起草的全国短租住宿（STRA）规划指南正在最后定稿，之后须提交内阁，再经全国地方政府理事会同意，才由各州和地方政府采纳。在此之前，柔佛一个公寓单位能否按晚出租，取决于该楼根据《2013 年分层管理法令》制定的附例、地方政府的规定、外国房客须缴的旅游税，以及租金收入的所得税。
马来西亚的短租规定“快要出台”已经说了好几年，而 2026 年确实有了实质进展：10 月国会给出最新进度，槟城的私人民宿附例在 8 月生效，统计局也首次公布了全国度假屋数据。这篇文章整理截至 2026 年 11 月，马来西亚与柔佛的 Airbnb 和短租规定现况、投资者买房做短租前应该核查的事项，以及这些规定如何适用于新山 CIQ 与 RTS 附近的服务式公寓。如果你想了解收益面，例如每晚房价、入住率，以及短租与长租的实例比较，请参考我们另一篇新山 RTS 附近 Airbnb 与长租比较；本文专注于规定本身。
2026 年在马来西亚做 Airbnb 合法吗？
马来西亚并没有全国性地禁止短租，但也不是想租就能租：只要所在楼盘的附例和地方政府允许，短租就是合法的，而这两者都可以加以限制。目前联邦层面没有专门的 Airbnb 法律，而是由好几层规定同时适用。
| 层面 | 由谁制定 | 管什么 | 现况（2026 年 11 月） |
|---|---|---|---|
| 全国 STRA 规划指南 | 房屋及地方政府部通过城乡规划局，与旅游、艺术及文化部（MOTAC）合作 | 登记、安全、清洁、运营，以及对社区的责任 | 最后定稿中，等待提交内阁 |
| 《1992 年旅游业法令》修正案 | 旅游、艺术及文化部 | 执照、保险、平台登记、旅游仲裁庭 | 建议阶段；原定 2025 年底或 2026 年初提呈 |
| 地方政府执照与规划 | 州政府与市政厅 | 营业执照、允许的区域和建筑类型 | 各州不同；槟城附例自 2026 年 8 月 1 日生效 |
| 分层附例 | 该楼根据《2013 年分层管理法令》成立的联合管理机构（JMB）或管理机构（MC） | 该楼单位能否、以及如何做短租 | 现已生效 |
| 旅游税 | 皇家关税局 | 外国房客每间房每晚 RM10 | 现已生效 |
| 所得税 | 内陆税收局 | 租金收入或业务收入的税务 | 现已生效 |
全国 STRA 指南：2026 年 11 月最新进展
全国短租住宿（STRA）指南已进入最后审核阶段。2026 年 10 月 26 日，房屋及地方政府部副部长拿督艾曼阿迪拉在国会下议院表示，部门正通过城乡规划局，与旅游部、各州政府及地方政府一起为指南定稿，目前在等待旅游部的意见，之后再重新提交内阁。
根据《星报》和《The Edge》的报道，这次更新的重点包括：
- 下一步：先提交内阁，再交由首相主持、各州领导出席的全国地方政府理事会达成共识，最后由各州和地方政府采纳。部长没有给出具体时间表。
- 登记与执照：目标是只有已登记、并符合地方政府执照条件的场所才能合法经营。
- 平台责任：政府希望订房平台在上架前核查执照状态，并下架不合规的房源。
- 分层物业：仍须遵守该楼 JMB 或 MC 根据《2013 年分层管理法令》制定的附例。
- 每年晚数上限：每年最多 180 晚的建议仍在评估，需要在屋主收入、旅游需求与公共安全、居民生活之间取得平衡，目前尚未决定。
这份指南的时间表以前也调整过：旅游部在 2025 年 9 月曾表示目标是在 2025 年底前落实。因此，投资者应以现行规定作为规划基础，并把全国指南理解为将执照制度正规化的框架，而不是全面禁止。
柔佛与新山目前的立场是什么？
柔佛目前还没有推出专门的短租附例，所以在新山，现阶段起决定作用的是各楼盘自己的附例和地方政府的要求；全国指南一旦获得采纳，预料将为柔佛定下方向。2023 年 5 月，柔佛州房屋及地方政府事务行政议员曾表示，州政府暂时没有立即管制短租的计划，并形容许多短租是一种旅游产品，但也说会研究是否有管制的需要。
此后需求持续增长。马来西亚统计局在 2026 年 7 月发布首份度假屋统计公报，显示 2025 年全国共有 71,101 间营业中的度假屋，其中柔佛有 7,274 间，新山县有 3,186 间，排名全国第三高的县。柔佛酒店业者也在 2025 年 8 月呼吁尽快执行全国指南，让所有经营者在执照、税务和安全方面站在同一起跑线上。
槟城的做法可作参考
槟城是第一个执行专门法规的州。《2026 年私人民宿（槟城地方政府）附例》在 2026 年 8 月 1 日生效，经营者须向市政厅申请执照、符合安全与清洁标准，并缴付年费。在槟岛，市政厅的规划指南不允许分层住宅物业做短租，但服务式公寓、SOHO 等商业物业则可在申请规划许可后获得考虑。柔佛等其他州可能会有自己的做法，但槟城模式能让投资者看清整体走向。
分层附例与法庭判例：公寓可以禁止 Airbnb 吗？
可以。马来西亚联邦法院已确认，管理机构可以通过附例禁止楼内单位做短租，即使地契允许商业用途也一样。所以买房做短租之前，具体楼盘的附例比任何全国新闻都更重要。
在 Innab Salil & Ors v Verve Suites Mont’ Kiara Management Corporation 一案（联邦法院，2020 年 10 月）中，吉隆坡一个服务式套房项目的土地附有商业用途条件，其管理机构通过了禁止短租的内部规则。部分屋主认为这违反《2013 年分层管理法令》第 70(5) 条，因为该条文不允许附例限制租赁等“交易”。法院不同意：它认定通过平台入住属于“准许使用”（licence），而不是租赁，所以这项规则有效；法院也指出，商业地契并不妨碍管理机构以附例规范单位用途。
这在实际上意味着：
- 附例可以改变：屋主可在全体大会上通过、修改或撤销短租规定，所以一栋楼的政策反映的是屋主们的意愿。
- 管理机构成立之前：新项目在初期由发展商管理，之后才成立 JMB 或 MC，可以先问清楚初期的内部规则怎么规定。
- 执法：管理机构可以对违规屋主罚款，纠纷则交由分层管理仲裁庭处理。
旅游税、登记与执照
在马来西亚入住住宿场所的外国房客，须缴付每间房每晚 RM10 的旅游税；马来西亚公民和永久居民则获豁免。这项税务由皇家关税局根据《2017 年旅游税法令》通过 MyTTx 系统管理，已登记为数字平台服务供应商的订房平台，会替通过平台完成的订单代收并缴付旅游税。
- 先问平台：如果你的订单来自大型平台，确认平台是否为你的房源代收旅游税，并保留记录。
- 直接订房：如果你自己直接接单，应向关税局确认是否需要自行登记和申报。
- 营业执照：旅游部长在 2025 年 8 月表示，短租经营者将须先向地方政府申领营业执照，才能登记为旅游住宿场所。开始经营前，请向新山市政厅确认最新要求。
- 服务税：规模较大的住宿经营者也可能有服务税责任，营业额较高时应寻求税务专业意见。
短租收入要缴多少所得税？
不论你住在马来西亚还是海外，来自马来西亚房产的租金收入都要缴税。被动出租通常根据《1967 年所得税法令》第 4(d) 条作为租金收入课税；但如果短租提供酒店式服务、雇用员工或经营多个单位，就可能被视为第 4(a) 条下的业务收入。
- 税务居民：净租金收入并入总收入，按累进税率计税。
- 非税务居民：租金收入一般按 30% 的统一税率计税，不能申请个人减免。
- 可扣除开支：被动出租一般可扣除门牌税、地税、该房产的贷款利息、火险和日常维修；首次出租的广告费、装修等资本开支一般不能扣除。
平台结算单、清洁发票和水电账单都要保存好。如果交给营运商管理，请要求每月提供结算表，把订房总额、各项费用和实际净收入分开列明，报税会轻松很多。
关于短租规定的五个常见误解
围绕短租的消息很多，下面把最常听到的几种说法逐一说清楚，帮助你用正确的角度看待规定。
- “商业地契就一定能做 Airbnb”：不一定。商业地契的服务式公寓确实更适合酒店式用途，但联邦法院已确认，管理机构仍可通过附例规范或禁止短租，所以关键还是要看该楼的规则。
- “全国指南一出来，短租就会被禁止”：从目前公开的内容看，指南的方向是登记和发执照，让合规经营者合法营运，而不是全面禁止；每年晚数上限也还在评估，尚未决定。
- “只要平台允许上架，就代表合法”：平台上架不等于取得地方政府的批准。政府正希望平台在上架前核查执照，未来不合规的房源可能会被下架。
- “短租收入很少，不用报税”：来自马来西亚房产的租金收入都应申报，即使屋主住在国外也一样，只是计税方式会因身份和经营模式而不同。
- “附例写了就永远不会变”：附例由屋主大会决定，可以通过、修改或撤销。买家可以向管理层了解过往的会议记录，掌握楼内对短租的整体态度。
把这几点弄清楚，再结合下面的核查清单，就能在规定尚未完全定案的阶段，依然做出稳妥的决定。
买房做短租之前，应该核查什么？
最好的保障是在买房之前先查清楚具体楼盘的规定，并选择一个短租、长租都适合的单位。可以按这份清单逐项确认：
- 附例与内部规则：向发展商或管理层索取最新的短租规定、最短入住期限和房客登记要求。
- 地契与土地用途：了解项目是住宅还是商业（服务式公寓）地契。商业地契有利于酒店式用途，但附例仍然适用。
- 营运商安排：有些项目计划为部分楼栋委任酒店营运商，能为屋主提供一条有规划、合规的短租收入途径。
- 保险：一般家居保单可能不承保付费房客，应选择涵盖短租和公共责任的保险；旅游业法令修正建议中也提到保险保障。
- 地方执照：向新山市政厅了解现行要求，并留意全国指南的进展。
- 退出弹性：选择长租也好租的户型，即使将来规定收紧，计划依然行得通。我们的新山出租单位家具配置指南对两种模式的装修配置都有说明。
这些规定如何适用于 CIQ 附近的服务式公寓？
新山 CIQ 与 RTS 附近的服务式公寓本身就很适合承接短租需求，而条件最好的，是附例清楚、最好还有专业营运商的项目。市中心许多项目属于商业地段上的服务式公寓，这对贷款和各项费用有什么影响，可参考我们的服务式公寓是住宅还是商业一文。
Causewayz Square 是建在商业地段上的永久地契服务式公寓项目，距离新山 CIQ 约 600 米、距离 Bukit Chagar RTS 站约 800 米，目标约 2030 年完工。其中 Axis 楼计划由与 EXSIM 有关联的酒店营运商 Mana-Mana 管理，适合想要短租收入、又不想亲自打理的屋主；双钥匙（dual-key）户型则让屋主在楼盘规则允许的情况下，灵活组合不同的出租方式。和任何项目一样，下决定之前请先确认最终的内部规则和营运条款；想索取最新资料册、户型图和 SPA 价格表，欢迎 WhatsApp 我们。
RTS Link 目标在 2027 年 2 月开始载客，从兀兰北站乘车约五分钟即可抵达，将为这一带带来新的访客流量。长租方面同样受惠，租客可以参考我们的新山 RTS 与 CIQ 附近租房全攻略。如果你不想亲自接待房客，我们的新山物业管理指南比较了各种管理方式。
资料来源
- The Star：短租住宿管制指南正在定稿（2026 年 10 月 26 日）
- The Edge Malaysia：STRA 指南最新进展（2026 年 10 月 26 日）
- The Star：短租经营者将须申领执照（2025 年 8 月）
- The Vibes：槟城成为首个执行私人民宿法规的州（2026 年 8 月）
- Skrine：联邦法院裁定管理机构可禁止短租（2020 年 10 月）
- RinggitPlus：统计局 2025 年度假屋统计（2026 年 7 月）
- The Star：柔佛行政议员谈短租（2023 年 5 月）
- PropertyGuru：马来西亚租金收入税务（2026）
本文为一般资讯，并非财务建议。