新山适合想要城市便利、私立医院就在附近、又能随时回新加坡探亲的退休人士。外国退休人士通常通过 MM2H 计划长期居留：银级需 15 万美元定存，并购买不低于 RM60 万的房产；柔佛州对外国人另设一般为 RM100 万的购房门槛，实际以较高者为准。RTS Link 目标 2027 年 2 月通车，届时从 Bukit Chagar 到兀兰北只需约 5 分钟。
越来越多人选择在新山退休。理由很实际：这里是一座设施齐全的大城市，私立医疗成熟；公寓有电梯、泳池和保安，适合年纪渐长的生活；日常开销也比新加坡低，住在长堤另一边的子女和孙子随时可以见面。这篇指南整理退休人士真正需要规划的几件事：长居签证、外国人买房规定、医疗、怎么挑适合退休的公寓，以及在新山的日常生活。其他文章已经详细讲过的内容，这里只简单带过，并附上链接。
为什么选择在新山退休？
答案是方便。很少有城市既有完整的都市配套，又和新加坡陆路相连。我们接触过的退休客户，最常提到以下四个原因。
- 离家人近。子女或孙子在新加坡的退休人士，可以过去吃个午饭，当天就回到家。根据新加坡陆路交通管理局与交通部 2026 年 10 月的联合公告，RTS Link 目标 2027 年 2 月开始载客，届时过境车程只需约 5 分钟。
- 私立医疗就在身边。新山有多家私立专科医院，也有大型公立的苏丹娜阿米娜医院（详见下文）。
- 适合晚年的公寓生活。新建高楼项目普遍配备电梯、保安、有盖停车场，以及泳池、花园、步道等平台设施。每天运动不必穿越车多的马路，在楼下就能完成。
- 文化熟悉、沟通无障碍。新山华语、马来语、英语通用，华人饮食、庙宇、会馆都是日常生活的一部分。来自新加坡、香港、台湾、中国的退休人士，很快就能融入。
想多了解两地之间的通勤和日常，可以参考我们的新山住、新加坡上班指南。里面的通关与交通安排，对常去新加坡探亲的退休人士同样适用。
退休长居签证：MM2H 各级别怎么选？
大多数外国退休人士是通过“马来西亚第二家园计划”（MM2H）在新山长住。根据 2024 年 7 月公布的新条件，申请人须年满 25 岁，计划分为三个主要级别，另有经济特区类别。
| MM2H 类别 | 定期存款 | 最低购房价格 | 准证年限 |
|---|---|---|---|
| 银级 Silver | 15 万美元 | RM60 万 | 5 年 |
| 金级 Gold | 50 万美元 | RM100 万 | 15 年 |
| 白金级 Platinum | 100 万美元 | RM200 万 | 20 年 |
| 经济特区 SEZ/SFZ（50 岁以上） | 3.2 万美元 | 须在 Forest City 购房，按柔佛州门槛 | 10 年 |
对退休人士来说，以下几点特别要留意。
- 每年最少居留天数。参加者每年须在马来西亚累计住满 90 天。在经济特区类别下，这项规定适用于 21 至 49 岁的申请人及其家属。
- 必须购买房产。三个主要级别所购买的房产 10 年内不得出售，但可以换购价值更高的住宅。
- 经济特区类别门槛低，但地点受限。50 岁以上申请人只需 3.2 万美元定存，但必须直接向发展商购买位于 Forest City 金融特区（柔佛西部）的房产，并不适用于 CIQ 附近的市中心公寓。
相关规定会不时调整，申请前请以 MM2H 官方网站（mm2h.gov.my）或马来西亚旅游、艺术及文化部（MOTAC）的最新公告为准。如果你想住在新山市中心、靠近 RTS，那么银级、金级或白金级才是合适的途径。
外国退休人士可以在新山买公寓吗？
可以。外国人在新山买公寓须获得州政府批准，柔佛州对外国人的最低购房价格一般为 RM100 万。这个门槛比 MM2H 银级要求的 RM60 万更高，实际操作中以两者较高者为准。
有三项费用最好提早了解。
- 印花税。根据毕马威对 2026 年预算案的解读，自 2026 年 1 月 1 日起，非公民的房产转让统一征收 8% 印花税。马来西亚永久居民则按一般累进税率计算。
- 律师费。根据 2023 年律师酬劳令，首 RM50 万收 1.25%，之后收 1%，买卖合约和贷款合约分开计费。
- 贷款。退休人士仍可申请贷款，但银行会考虑年龄、收入与贷款年限。不少退休人士选择少贷一些，或者直接全款购买。
从下订到拿钥匙的完整步骤，请看我们的新山买新房完整流程。另外，很多退休夫妇是以回流大马人的身份，或者与大马籍配偶、子女联名购买。这种情况下，外国人门槛与 8% 印花税都不适用，而是按一般累进税率计算。
新山的医疗资源：退休人士最关心的事
对大多数退休人士来说，医疗是最关键的考量，而新山这方面相当完善。市区有一家大型公立医院，市中心和依斯干达公主城有多家私立专科医院，各住宅区也都有诊所和药房。
退休人士常用的医院
| 医院 | 类型 | 区域 | 说明 |
|---|---|---|---|
| Hospital Sultanah Aminah（苏丹娜阿米娜医院） | 公立（卫生部） | 新山市中心 | 柔佛州主要的州立医院，列入英国外交部医疗机构名单 |
| KPJ Johor Specialist Hospital | 私立 | 新山 | 历史悠久的专科医院，列入英国外交部名单 |
| Regency Specialist Hospital | 私立 | 新山（马西） | 自 2010 年 3 月起列入新加坡卫生部 MediSave 认可名单 |
| Columbia Asia Hospital Iskandar Puteri | 私立 | 依斯干达公主城 | 列入英国外交部名单 |
| Gleneagles Hospital Medini Johor | 私立 | 依斯干达公主城 | 国际医疗集团旗下医院 |
新加坡人可以在新山用 MediSave 吗？
新加坡退休人士要留意一点：新加坡卫生部允许在认可的海外医院，以 MediSave 支付符合条件的择期住院和日间手术费用。截至 2026 年 9 月，新山列入名单的是 Regency Specialist Hospital，病人须通过该医院在新加坡的合作中心转介，提款上限与在新加坡就医相同。MediShield Life 不涵盖海外治疗，所以购买一份涵盖马来西亚的私人医疗保险依然很有必要。安排治疗前，请先向新加坡卫生部、中央公积金局或医院确认最新条件。
实用的健康准备清单
- 在家中备一份纸本资料，列明正在服用的药物、过敏史和主治医生的联络方式。
- 在公寓附近固定一家家庭诊所，再选定一家专科医院，方便长期跟进病情。
- 确认医疗保险涵盖马来西亚的治疗，并询问医院能否直接向保险公司收费。
- 把马来西亚的紧急电话 999 存进家中每一部手机。
怎么挑选适合退休的新山公寓？
最适合退休的新山公寓，是不开车也能过得舒服的公寓。重点看有没有电梯、保安、楼下的运动空间，以及步行或短程车程内有没有商店、诊所和交通。户型和地段同样重要：两房方便子女来住，一房则打扫轻松、开销较低。
挑选重点
- 生活所需步行可达。超市、药房、咖啡馆和诊所在步行范围内，生活才能长久独立。
- 电梯与有盖通道。下雨天特别方便，行动能力改变时也更安心。
- 温和的设施。有遮荫的步道、泳池、反射疗法步道、阅读室或交谊厅，往往比健身房更常被退休住户使用。
- 永久地契或长租约。打算把房子留给下一代，永久地契更合适。可参考Causewayz Square 永久地契解析。
- 家人探访方便。靠近 CIQ 或 RTS，子女从新加坡过来就能少塞车。
退休买几房比较合适？
户型的选择，取决于你是一个人住、夫妇同住，还是常有家人来过夜。我们一般这样建议：
- 单身退休：一房或一房加书房就足够。打扫轻松，管理费和水电费也比较低，书房可以当作兴趣空间或储物间。
- 夫妇同住：两房两浴最受欢迎。一间当主卧，一间留给来访的子女或当作书房；两个浴室在早上也不用排队。
- 三代同堂或常有孙子来住：三房单位较宽敞，需要两个车位的家庭也可以优先考虑。部分三房单位设计成双钥匙，日后可以把其中一部分出租或给家人独立使用。
此外，看房时可以特别留意几个细节：浴室有没有足够空间日后加装扶手，走道是否宽敞，厨房动线是否顺手，以及单位离电梯是否太远。这些小地方，往往决定了十年后住起来是否依然舒服。
楼层方面，高楼层视野好、通风佳，也比较安静；不过万一电梯维修，低楼层进出会比较方便。建议实际到展销厅看看样品屋，再按自己的生活习惯取舍。如果已经有心仪的项目，也可以先比较同一项目中不同栋别与朝向，选择早上阳光充足、下午不会太晒的一面，长住会更舒服。
EXSIM 三个新山项目与退休规划
EXSIM 在新山的三个项目，分别适合不同的退休生活方式。
- Causewayz Square：位于新山市中心的永久地契项目，距离 BSI 关口（CIQ）约 600 米，距离 RTS Bukit Chagar 站约 800 米，规划约 9 万平方尺的零售平台。12 楼平台有 29 项设施，包括多个泳池、森林步道、瑜伽平台和反射疗法花园。发展商提议兴建连接 CIQ/RTS 的行人天桥。一房（474 平方尺）和两房（667 平方尺）的面积，很适合单身或夫妇居住。目标约 2030 年完工。
- The Asteriaz：位于 Kebun Teh，紧邻 KSL City 购物中心，环境较为宁静。10 楼设施有 Luna Pool、反射疗法步道（Reflex Path）和 Cosmic Library 阅读空间。这里无法步行到 RTS，开车到 CIQ 约 10 分钟，发展商提议提供往返 CIQ 与 RTS 的接驳车。预计 2029–2030 年完工。
- The Celestz：就在 The Asteriaz 旁边，另有阅读室兼共享办公空间、空中花园和多功能厅。预计 2029–2030 年完工。
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退休后在新山的日常生活是什么样子？
在新山退休，生活通常热闹、以吃为中心，而且安排起来很轻松。一天大多是这样度过的：早上散步，吃一顿小贩中心早餐，到商场办点事，再和朋友或家人聚聚。
一周生活示意
| 时段 | 市中心（Causewayz Square） | Kebun Teh（The Asteriaz / The Celestz） |
|---|---|---|
| 早上 | 平台步道散步或瑜伽，之后在附近吃早餐 | 游泳或走反射疗法步道，之后到 KSL City 一带吃早餐 |
| 中午 | 到 R&F Mall（约 900 米）或 City Square（约 1.5 公里）办事 | 在 KSL City 购物中心买菜办事 |
| 下午 | 看诊复诊或在家休息 | 到阅读室、交谊厅坐坐，或拜访朋友 |
| 周末 | 搭 RTS 到兀兰探望家人（目标 2027 年 2 月起） | 短程开车到 CIQ，或家人从新加坡过来相聚 |
保持活跃，维持社交
- 加入会馆、庙宇、教会或社区团体，很多都有华语的乐龄活动。
- 把公寓设施当作社交中心。退休住户常和邻居组成晨泳或健走小组。
- 到市区以外走走：去 Desaru 海边、哥打丁宜一日游，或搭 ETS 火车北上。
如果你喜欢住宅区较宁静的步调，可以看看我们的Kebun Teh 区域指南，里面有更详细的生活介绍。
在新山退休要准备多少预算？
新山退休预算可以分成三块：一次性的购房费用、每年的持有成本，以及日常生活开销。三块分开规划，就不容易出现意外。
- 一次性费用。首付、印花税（外国买家为 8%）、律师费和装修家具。新公寓通常要添置窗帘、灯具、电器和家具。
- 持有成本。管理费与维修基金、地税与门牌税、保险和水电费。新山新项目的管理费按每平方尺计算，例如 The Asteriaz 公布的管理费约每平方尺 RM0.51。
- 生活开销。饮食、交通、医疗和旅行。很多退休人士发现这些开销明显比新加坡低，但进口商品和私立医疗还是要预留合理的缓冲。
有些退休人士会保留一间房出租，或者给家人住。如果出租是你计划的一部分，可以参考我们的新山公寓租金回酬计算示范，用实在的数字来评估。
从新山往返新加坡与市内出行
新山的交通正逐步改善，时机对退休人士来说刚刚好。RTS Link 连接 Bukit Chagar 与兀兰北，目标 2027 年 2 月开始载客，繁忙时段约每 3.6 分钟一班，车费尚未公布。Bukit Chagar 站通过约 400 米的行人走道连接新山中央车站（JB Sentral），从那里也可以搭 ETS 火车到吉隆坡。
- 住在市中心：Causewayz Square 距离 RTS 站约 800 米，适合不想开车过关的退休人士。
- 住在 Kebun Teh：The Asteriaz 和 The Celestz 开车或叫车到 CIQ 约 10 分钟，发展商提议提供接驳车。
- 市内出行：新山的网约车普及，车资实惠，很多退休人士干脆不再自己开车。
RTS 的最新进展，请看我们的新山 RTS 通车日期指南。
新山适合退休吗？
对很多人来说，答案是肯定的。新山有城市配套、方便的私立医疗、以华语为主的社区环境，而且离新加坡很近。签证与购房规定要提早规划。选房时，尽量靠近诊所、商场和交通这些你常用的设施，并为医疗和保险预留缓冲。想比较哪个项目最适合你的退休计划，或者索取 Causewayz Square、The Asteriaz、The Celestz 的最新 SPA 价格表，欢迎 WhatsApp 我们。你也可以先从我们的EXSIM 新山项目独立指南开始了解。
资料来源
- MOTAC：MM2H 新申请条件（2024 年 7 月 22 日）
- MM2H 官方网站：经济特区类别
- 新加坡卫生部：海外认可医院使用 MediSave
- TheSmartLocal：在新山使用 MediSave（2026 年 9 月）
- 英国外交部：马来西亚医疗机构名单
- HHQ：柔佛外国人购房法律与税务框架
- 新加坡陆路交通管理局：RTS Link 最新消息（2026 年 10 月）
本文为一般资讯，并非财务建议。