2026 年在新山买房：如果你想在 RTS 时代住进较新的大楼，接受按进度分期付款与 24 个月瑕疵保修期，并且能等三到四年才拿钥匙，新房（新盘）比较适合你；如果你希望签约后大约三到四个月就能入住或开始收租，并想亲眼看过实际单位再下决定，二手房比较合适。RTS 周边不少新项目预计在 2029 至 2030 年完工，也就是 RTS Link 载客服务（目标 2027 年 2 月启用）上路之后。
在新山 CIQ 与 Bukit Chagar RTS 站一带看房的买家，最常问的问题之一就是：“新山买新房还是二手房？”答案不是绝对的。两者在现金流、时间、可以看到什么，以及法律保障上都各有不同。本文用马来西亚的规定与新山的实际例子，把这些差别讲清楚，帮你按自己的目标（自住、收租或长期持有）选对路线。
新房和二手房到底差在哪里？
新房（又称一手房或楼花）是直接向发展商购买，通常在动工前或建造期间就下订。二手房（次级市场）则是向现有屋主购买，通常是已完工、已发分层地契或地契正在办理中的单位。
以目前的新山市中心来说，RTS 附近的新项目有 Causewayz Square（EXSIM 开发，目标约 2030 年完工）；常见的已完工二手选择则包括 R&F Princess Cove、TriTower Residence 与 Twin Tower Residence。另外还有介于两者之间的第三条路：转让单位（assignment），也就是接手其他买家尚在建造中单位的买卖合约。Causewayz Square 在各大房产网站上已经出现转让挂牌。
新山新房与二手房比较一览
两者最大的差别在于：什么时候付款、什么时候拿钥匙、法律给你什么保障。下表整理了重点：
| 比较项目 | 新房（向发展商购买） | 二手房（向屋主购买） |
|---|---|---|
| 价格参考 | 发展商 SPA 价目表 | 双方议价，以 NAPIC 成交数据为参考 |
| 付款方式 | 签约时付 10%，之后按工程进度分期付款（Schedule H） | 一般为 10% 订金（2% 至 3% 诚意金加签约时补足），完成交易时付清余额 |
| 拿钥匙时间 | Schedule H 公寓在签约后 36 个月内交屋 | 签约后约 3 至 4 个月（如需州政府批准则更久） |
| 购买前能看到什么 | 样品屋、平面图、宣传册 | 实际单位、整栋大楼与周边邻居 |
| 交屋之后 | 24 个月瑕疵保修期（DLP） | 按现况出售，签约前要先检查 |
| 租金收入 | 完工后才开始 | 几乎马上可以开始 |
| RTS 时代的楼龄 | 交屋时全新 | 视项目而定（例如 2018 年或 2023 年完工） |
现金流有什么不同？
新房把付款摊在整个建造期，二手房则要求你在几个月内付清全额。对大部分买家来说，这一点差别就足以左右整个决定。
新房：按进度付款
根据《房屋发展法令》，Schedule H 公寓在签署买卖合约时先付 10%，之后发展商依工程阶段开单：地基、结构、墙身、水电管线等等，一直到交屋。如果有贷款，银行也是按阶段逐笔放款，你只需要为已经放出的金额付利息。头几年的每月利息通常不多，随着大楼盖高才逐步增加。
二手房：完成交易时一次付清
一般的二手交易，签署购屋意向书时先付 2% 至 3% 诚意金，大约 14 至 21 天后签署买卖合约时，再补足到 10% 订金。剩下的 90%（贷款加上差额）通常要在条件达成后约三个月内付清，之后马上就要开始按全额贷款供款。
实际效果就是：新房让你在建造期间还有时间继续存钱，二手房则几乎立刻把你的资金变成一项可以运作的资产。完整的付款流程，可以参考我们的新山买新房完整流程。
前期费用：印花税与律师费
无论买新房还是二手房，印花税和律师费的规则都一样，差别在于计算基础和付款时间。马来西亚公民的产业转让书（MOT）印花税按级距计算：首 RM100,000 收 1%，接下来 RM400,000 收 2%，再接下来 RM500,000 收 3%，超过 RM100 万的部分收 4%。贷款合约印花税为贷款额的 0.5%。根据《2023 年律师酬金令》，律师费为首 RM500,000 收 1.25%，之后的部分收 1%，依法定级距计算。
有两点要特别留意：
- 首购族：2027 年财政预算案提议，首次购买、价格不超过 RM500,000 的住宅，转让文件与贷款合约印花税全免；价格介于 RM500,000 至 RM750,000 的住宅，首 RM500,000 全免，余额减免 50%。适用于 2027 年 1 月 1 日至 2030 年 12 月 31 日签署的买卖合约。撰文时这仍是提案，请向律师确认。
- 外国买家：自 2026 年 1 月 1 日起，外国人的产业转让印花税统一为 8%。柔佛对外国人的最低购房价格一般为 RM100 万，并须取得州政府批准，这会拉长二手交易的时间。签约前，请先向律师确认州政府的最新规定。
为什么 RTS 附近的买家选择新房？
在 RTS 附近买新房，主要考量是时间点、楼龄与付款方式。以下是买家最常提到的几项优势：
- RTS 时代的全新大楼：RTS Link 目标在 2027 年 2 月启用载客服务。约 2030 年完工的项目，交屋时正值交通走廊逐渐成熟，单位全新；附近较旧的大楼届时已超过十年楼龄。
- 交屋前的资金压力较小：按进度付款，不必在还不能自住或出租的那几年就背着全额月供。
- 可以挑户型与楼层：开盘时可以自己选栋别、楼层与朝向。以 Causewayz Square 为例，可在 Axis、Brixton、Dover 三栋之间选择，户型从单间到 850 平方尺的 3 房双钥匙单位都有。
- 现代化规格与设施：Causewayz Square 规划了 12 楼平台的 29 项设施，以及 57 楼与 60 楼的空中平台。
- 法律保障：《房屋发展法令》规定了标准买卖合约格式、固定交屋期限与瑕疵保修期。
想更了解 Causewayz Square，请看我们的Causewayz Square 新山完整买家指南。
为什么有些买家选择二手房？
二手房的优势在于确定性和速度：你清楚知道自己买到什么，几个月内就能开始使用。具体来说：
- 马上可以出租或自住：以 R&F Princess Cove 为例，RTS 附近已完工公寓的单间月租约 RM2,100 至 RM2,800，2 房约 RM2,700 至 RM3,000。
- 有真实数据可查：可以查看实际成交价（NAPIC）、租金、管理水准，以及该单位真正看出去的景观。
- 有议价空间：很多项目的挂牌价高于成交中位数。以 Princess Cove 为例，单间挂牌约每平方尺 RM1,111，高于整体 NAPIC 中位数约 RM904。
- 步行路线已经成形：TriTower Residence 距离 RTS 站约 350 米，今天就可以亲自走一趟。
二手房目前的每平方尺价格，可以看我们的新山市中心每平方尺价格指南。
哪一种比较适合你的目标？
按自己的目标和时间表来选。下表可以当作快速参考：
| 你的情况 | 通常比较适合 | 原因 |
|---|---|---|
| 一年内就需要在新山有房子 | 二手房 | 约 3 至 4 个月就能拿钥匙 |
| 希望从 2027 年起就有租金收入 | 二手房 | RTS 一启用就能开始收租 |
| 还在储蓄，着眼 2030 年以后 | 新房 | 按进度付款，交屋时全新 |
| 想要特定户型（例如双钥匙） | 新房 | 开盘时可挑栋别、楼层与户型 |
| 想亲眼看过实际单位和景观 | 二手房 | 所见即所得 |
| 长期持有较新的资产 | 新房 | 在 RTS 时代起步时楼龄较低 |
也有买家两种都做：先买一个已完工单位赚租金，再买一个新盘做长线。这样可以把时间分散在两个周期。
下决定前的检查清单
不管走哪一条路，做好以下几项检查，交易会顺利很多。把它们当成标准做法就好：
买新房
- 细读买卖合约中的交屋期限、规格、单位面积与车位分配。
- 了解发展商的往绩与已完工项目（EXSIM 在吉隆坡已交付 The Treez、Twin Arkz、The Leafz 等项目）。
- 预留签约时 10% 的款项，以及交屋时的装修预算。
- 索取你看中单位的最新 SPA 价目表。欢迎 WhatsApp 我们索取 Causewayz Square 最新 SPA 价目表。
买二手房
- 把挂牌价和同户型的近期 NAPIC 成交价做比较。
- 检查单位与公共区域，并向管理处了解保养记录和维修基金。
- 确认地契状态（分层地契是否已发出）以及是否需要州政府批准。
- 先取得贷款预批，确保能在约三个月的完成期限内付清。
2026 年的结论
如果你想在 RTS 时代住进全新大楼，又希望现金流压力可控，2026 年在 Bukit Chagar 一带买新房是很有吸引力的选择。如果你几个月内就需要房子或租金收入，CIQ 附近的二手房会更实际。两者都说得通，关键在于你什么时候需要用到这个单位，以及你偏好怎样的付款方式。
想了解 Causewayz Square 目前还有哪些栋别和户型，或想和附近的二手选择做比较，欢迎 WhatsApp 我们。你也可以在我们的项目比较页上并排对比各项目。
转让单位：介于两者之间的选择
转让单位，是向原买家购买仍在建造中的单位。完工时一样是全新大楼，等待的时间却比买刚开盘的新项目短。做法是在发展商同意下接手原买家的买卖合约，通常要付给卖家他已经缴付的分期款项，加上双方议定的溢价，之后再由你继续按进度付款。
买转让单位要留意几点：
- 发展商通常对转让设有条件与行政费，最好要求对方以书面列明。
- 房产网站上的转让价是卖家开价。以 Causewayz Square 为例，2026 年 6 月视户型约在每平方尺 RM1,232 至 RM1,465 之间。
- 你的贷款必须获批剩余的款项，银行也会独立估价，估价不一定等于你和卖家谈好的价格。
- 签约前请律师核对原合约的条款、已付款项与交屋期限，确保权益完整转移。
对想要新大楼、又不想等太久的买家来说，转让单位是值得考虑的折衷方案。
两种路线的贷款有什么差别？
银行对新房和二手房都会放贷，但放款时间和估价方式不同。买新房时，贷款按工程阶段逐笔放出，头几年只需为已放出的金额付利息，负担较轻。买二手房时，银行会为已完工的单位估价，在交易完成时一次放出全额贷款，所以全额月供马上开始。
目前隔夜政策利率（OPR）为 2.75%（2026 年 9 月），以历史标准来看属于适中水平。另外要注意：如果这是你的第三笔房贷，国家银行规定贷款成数最高只有 70%，无论买新房还是二手房，都需要准备更多现金。建议在看房之前就先向银行了解自己的贷款额度与每月供款能力，这样无论选哪一条路，谈价和签约时都会更有底气。
还有一点常被忽略：买新房时，交屋前那几年你可能同时在付现住房子的房租或房贷，加上新房的利息，要把这段时间的总支出一并算进预算。买二手房则没有这个“双重支出”的过渡期，但前期一次要拿出的现金比较多。
RTS 时间表如何影响你的选择？
RTS Link 载客服务目标在 2027 年 2 月启用，这个时间点对两种路线的意义不同。买二手房的人，可以在 RTS 一启用就开始自住或出租，直接享受通勤便利带来的需求。买新房的人，大约在 2029 至 2030 年才拿到钥匙，那时 RTS 已经运营了几年，周边配套与人流也更成熟，入住的是一栋全新的大楼。
换句话说，二手房让你“现在就上车”，新房则让你在交通走廊成形之后，以全新的状态进场。两种时间安排都有道理，关键是哪一种和你的人生规划、资金安排比较配合。
自住买家与投资者的不同考量
同样在新山买房，自住买家和投资者的优先顺序并不相同，选择新房或二手房的理由也会不同。
自住买家最在意的是什么时候能入住、居住环境是否适合家人，以及每月供款是否负担得来。如果短期内就需要房子，二手房的优势很明显；如果目前还有地方住，愿意等几年换一个全新的居住环境，新房按进度付款的方式就很有吸引力。
投资者则更关心租金回酬、未来的转手买家群，以及持有期间的现金流。二手房可以马上产生租金，回酬一目了然；新房虽然要等完工才能收租，但交屋时是全新单位，在租赁市场上通常更有竞争力，加上建造期间资金压力较小，适合打算长期持有的投资者。想深入了解回酬的计算方式，可以参考我们的租金回酬计算示范。
资料来源
- DNH Advocates：马来西亚二手房交易的现金流与时间安排
- The Star：2027 年财政预算案提议首购族印花税减免
- LTA：RTS Link 服务目标于 2027 年 2 月启用
- PropertyGuru：R&F Princess Cove 第一期
- PropertyGuru：Causewayz Square @ JBCC 挂牌
- NST：Binastra 获得柔佛 RM12 亿合约（2026 年 1 月）
本文为一般资讯，并非财务建议。