柔佛 Forest City 特别金融区（SFZ）为符合条件的金融和全球服务企业提供0%至5%的企业所得税率，合格知识型员工可享15%的个人所得税率，获批准的单一家族办公室在合格收入上享0%税率（首期10年，可再延长10年）。Forest City 的 Pulau Satu 还拥有免税岛地位。2027年财政预算案（2026年10月）进一步提出多家族办公室模式。Forest City 与新山市中心同属柔新经济特区旗舰区，但定位不同：前者是西部的金融优惠新镇，后者是位于长堤、关口和 RTS Link 旁的成熟城市核心。
不少新加坡和海外买家在研究柔佛时都会问：“Forest City 有零税家族办公室，还有免税购物；新山市中心有 RTS Link。我到底该关注哪一个？”
这个问题很合理，因为新闻标题常常把两者混在一起。这篇文章根据官方和主流媒体资料，整理 Forest City 特别金融区的优惠内容、推出以来的进展，以及它作为居住、工作和投资地点，和新山市中心有什么不同。本文旨在提供资讯，而不是给两个地区排高低：它们在柔佛的发展蓝图中各有分工。
Forest City 特别金融区是什么？
Forest City 特别金融区，是柔佛 Forest City 内划定的一个区域，金融业和全球服务企业、家族办公室及合格员工可在此享有特别的税务和监管优惠。首相安华在2023年8月宣布 Forest City 成为特别金融区，第二财政部长阿米尔韩查则在2024年9月20日公布了整套优惠配套。
Forest City 本身是一个建在柔佛西南端填海岛屿上的综合规划新镇，靠近通往大士的第二通道。据 Malay Mail 报道，它由四个岛屿组成，总面积约14平方公里，2013年底动工。长期规划目标人口为70万，截至2024年中已售出超过2万个单位。
自2025年1月起，Forest City 也成为柔新经济特区（JS-SEZ）九个旗舰区之一，与新山市中心、依斯干达公主城、丹绒帕拉帕斯、士乃–士姑来、边佳兰和迪沙鲁等地并列。关于整个经济特区的介绍，可以看我们的 柔新经济特区与房产指南。
Forest City 特别金融区优惠一览
这些优惠针对的是企业和专业人士，而不是直接针对买房者。以下是已公布及后来宪报公布的内容。
| 优惠项目 | 适用对象 | 税率或好处 |
|---|---|---|
| 优惠企业所得税 | 区内符合条件的金融及相关业务 | 0%至5% |
| 全球服务、金融科技、外国支付系统 | 在特别金融区设立的合格公司 | 特别5%税率 |
| 单一家族办公室（SFO） | 符合最低资产和开支要求的获批家族办公室 | 合格投资收入0%税率，首期10年，可再延长10年 |
| 个人所得税 | 合格知识型员工，包括选择在当地工作的马来西亚人 | 统一15% |
| 金融机构优惠 | 银行、保险公司、资本市场中介 | 搬迁费用特别扣除、加强版工业建筑津贴、预扣税豁免 |
| 外汇灵活性 | 本地注册的外资银行 | 可在区内增设分行，外币借贷和投资更具弹性 |
| 免税岛 | Pulau Satu（Forest City 其中一个岛） | 免税地位，类似纳闽、浮罗交怡、刁曼岛和邦咯岛 |
这对你意味着什么：除非你经营金融业务、设立家族办公室，或是受雇于区内的合格知识型员工，否则这些税率与你买房并无直接关系。它们的作用是间接的：企业和专业人士进驻后，会带动办公楼、服务业和住宅的需求。
为什么要设特别金融区？背后的政策逻辑
简单来说，马来西亚希望在全球家族财富管理这块快速增长的市场里分一杯羹。根据 EdgeProp 2024年9月引述的数据，全球单一家族办公室估计约有8,030家，预计到2030年将增长75%至超过10,720家，管理资产约5.4万亿美元。
Forest City 的优势在于地理位置：它就在新加坡隔壁，经第二通道往返大士相当方便，而土地、办公和生活成本相对较低。政策设计上，它并不是要与新加坡正面竞争，而是希望在柔新经济特区框架下形成互补，让一部分后台、营运和家族事务功能落户柔佛。
对一般买家而言，理解这个逻辑有助于判断：特别金融区带来的，主要是高端金融服务业的就业和商务往来，规模会循序渐进地增长，而不是一夜之间改变整个新山的房产市场。
单一家族办公室计划怎么运作？
单一家族办公室计划是最受关注的一项，因为 Forest City 是马来西亚第一个为家族办公室提供0%税率的地点。相关税务条例于2025年10月宪报公布。
根据 The Edge Malaysia 2026年10月的报道，主要条件包括：
- 管理资产至少3,000万令吉。
- 至少1,000万令吉或总资产的10%投资于本地或受鼓励的投资项目。
- 每年在本地的营运开支至少50万令吉，并须在马来西亚设有实体办公室。
马来西亚证券委员会曾表示，到2026年底，马来西亚家族办公室管理的资产有望达到约20亿令吉。Forest City 特别金融区在2026年7月发布的新闻稿称，截至2026年6月已有九家家族办公室获批；由于该数据来自宣传性质的新闻稿，宜视为参考。
2027年预算案新措施：多家族办公室模式
2026年10月9日，首相宣布将为 Forest City 推出多家族办公室（MFO）模式，让持牌基金经理可同时服务多个家族，包括已获批准的单一家族办公室基金。这降低了不想自行设立办公室的家族的门槛。截至2026年11月，具体细节尚未公布。
免税岛：Pulau Satu 提供什么？
2024年7月，国会通过五项修正法案，赋予 Forest City 内约700英亩的 Pulau Satu 免税岛地位。该岛因此移出主要关税区，享有与纳闽、浮罗交怡等成熟免税岛类似的税务安排。
Pulau Satu 目前已有 Forest City 销售展厅、零售空间、酒店、免税店、国际学校和休闲设施。对游客而言，免税地位主要是购物和旅游的吸引力；对整个区域而言，则有助于贸易和物流活动。
对住在新山市中心的人来说，Pulau Satu 更像是一个周末可以开车前往的购物和休闲去处，而不是日常生活圈的一部分。两地各有用途：市中心满足通勤、就医、工作和日常采购的需求，Forest City 则提供度假式的环境和免税购物体验。了解这种分工，有助于你判断自己真正需要的是哪一种生活方式。
特别金融区版第二家园（SFZ MM2H）
除了金融优惠，2024年还推出了第二家园计划（MM2H）的 Forest City 特别金融区类别。根据 Forest City 2026年5月发布的资料，主要条件为：
- 定期存款：21至49岁申请人须存6.5万美元，50岁及以上为3.2万美元。
- 获发10年可续签的多次入境准证，涵盖申请人及合格家属。
- 须在获批后90天内，直接向 Forest City 发展商购买一个价值不低于50万令吉的住宅单位；二手单位不符合资格。
该资料称，2024年10月1日至2026年3月31日期间共有593名申请人获批。条件可能调整，有意申请者应向移民当局确认最新规定。
新山其他地区的买家请注意：这个 MM2H 类别与 Forest City 绑定。在新山市中心置业的外国买家，适用柔佛的一般规定：一般最低价格为100万令吉、须获州政府批准，而且自2026年起外国人须缴付统一8%的印花税。详情可看我们的 新加坡人在新山买房指南。
Forest City 特别金融区与新山市中心有何不同？
两者都是柔新经济特区旗舰区，但角色不同。Forest City 是为金融和生活方式而专门打造、享有特别税务待遇的新镇；新山市中心则是柔佛历史悠久的行政和商业核心，就在长堤、关口和 RTS Link 终点站旁。
| 比较项目 | Forest City 特别金融区 | 新山市中心 |
|---|---|---|
| 主要定位 | 特别金融区：家族办公室、金融、全球服务、免税岛 | 柔新经济特区商业服务、数字经济和医疗旗舰区；州首府核心 |
| 位置 | 柔佛西南部填海岛屿，靠近第二通道（大士） | 长堤旁，紧邻关口（苏丹依斯干达大厦）和 RTS Bukit Chagar 站 |
| 与新加坡的轨道连接 | 经第二通道走公路 | RTS Link 直达兀兰北，目标2027年2月启用，约5分钟 |
| 特别优惠 | 0%至5%企业税、家族办公室0%、知识型员工15%、免税岛 | 柔新经济特区通用优惠（合格新投资5%企业税、知识型员工15%） |
| 外国人居留途径 | 与购买 Forest City 单位挂钩的 SFZ MM2H | 一般 MM2H 及柔佛外国买家规定 |
| 典型居民 | 家族办公室职员、特区员工、MM2H 居民、度假型买家 | 跨境通勤族、城市专业人士、医疗和服务业员工、游客 |
哪个和你的置业决定更相关？
取决于你的目标：
- 你每天往返新加坡上班：能步行到 RTS Link 的住宅是关键，这指向市中心。我们的 住新山、在新加坡工作指南 有详细说明。
- 你经营或任职于家族办公室或特区注册企业：Forest City 的优惠可能直接影响你的税务安排，建议咨询持牌税务顾问。
- 你看重长期租赁需求：看看今天就业、交通和服务集中在哪里。市中心有关口、医院、政府部门，2027年起还有 RTS。参考我们的 新山市中心发展指南。
特别金融区如何间接带动市中心房产？
Forest City 发展得好，对整个南柔佛都有帮助。家族办公室和金融公司需要律师、会计师、银行家和资讯科技人员，其中不少人可能更愿意住在市中心，或在市中心与客户见面，因为那里靠近新加坡、医院和商场。从过去经验看，依斯干达特区任何地方出现新的经济活动，通常都会支持成熟枢纽内交通便利住宅的需求。
例如位于新山市中心的 Causewayz Square，属永久地契，距 RTS Bukit Chagar 站约800米、距关口约600米，双钥匙户型适合往返柔佛和新加坡两地的专业人士。发展商另外提出了一条通往关口和 RTS 一带的行人通道，目前仍属建议中。项目目标约2030年完工。如需最新 SPA 价格表和户型图，请 WhatsApp 我们。
关于 Forest City 特别金融区的常见误解
“在 Forest City 买房就能享0%税率。”不能。0%税率适用于获批家族办公室的合格收入，0%至5%企业税适用于合格企业。单纯拥有住宅单位，并不会改变你的税率。
“住在 Forest City 的人都能享15%所得税。”不是。15%只适用于在合格岗位工作、符合当局条件的知识型员工。关键不是你住在哪里，而是你在哪里、以什么身份工作。
“特别金融区已经被柔新经济特区取代。”不是。特别金融区先推出（2023至2024年），如今 Forest City 是柔新经济特区九个旗舰区之一。经济特区的通用优惠，例如合格新投资5%企业税和知识型员工15%税率，覆盖包括新山市中心在内的更大范围，各有其申请条件。
“免税就代表 Forest City 一切都免税。”不是。免税地位指的是 Pulau Satu 在货物关税上的安排，和浮罗交怡、纳闽类似，并不代表整个 Forest City 的房产、收入或服务都免税。
厘清这些概念，你才能把注意力放在真正决定日常价值的因素上：地点、交通、地契、户型，以及大楼周边的租赁市场。
给新山市中心买家的三个实用提醒
- 先确认自己适用哪套规则。马来西亚公民、新加坡公民、其他外国人，在柔佛买房的最低价格、州政府批准和印花税要求都不同。外国买家自2026年起须缴付统一8%印花税，这笔钱要提早算进预算。
- 用真实租金做功课。不要只看宣传中的“特区利好”，而是参考市中心现有公寓的实际租金和出租率。我们的 新山公寓租金回报指南 整理了可参考的数据。
- 实地感受生活圈。看看从项目步行到关口、RTS 站、商场和医院各要多久。距离和步行环境，往往比任何政策都更直接地影响你的日常生活和租客体验。
2026至2027年值得关注的动向
- 2027年预算案所提多家族办公室模式的具体细则。
- 预计在2026年底前后公布的柔新经济特区蓝图与总体规划。
- 证券委员会更新的获批家族办公室数量及管理资产规模。
- RTS Link 目标2027年2月启用，以及尚未公布的票价。
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资料来源
- EdgeProp：政府公布 Forest City 特别金融区优惠（2024年9月）
- The Edge Malaysia：Forest City 多家族办公室模式（2026年10月）
- Forest City 特别金融区新闻稿（Malay Mail，2026年7月）
- Malay Mail：Pulau Satu 免税岛是什么（2024年7月）
- The Star：国会通过 Pulau Satu 免税法案（2024年7月）
- Forest City SFZ MM2H 指引（Malay Mail，2026年5月）
本文为一般资讯，并非财务建议。