在我们的假设性 10 年示范中（RTS 附近一间 RM700,000 的公寓，对比每月 RM2,800 租同类单位），只要房价每年增值超过约 0.4% 至 1.8%（视租金水平和租房者把省下的钱拿去投资的回报而定），买房就会比租房划算。若每年增值 2%，示范中屋主的房产净值约为 RM325,000，而租房者的投资余额约为 RM202,000。以上皆为说明用的假设数字，并非预测，也不是任何项目的价格。
自己买还是一直租？随着 RTS Link 即将通车，许多在新加坡上班的通勤族和新山年轻家庭都在思考这个问题。租房的好处是灵活；买房能累积资产，但会占用一笔资金。这篇文章用一个清楚的假设性 10 年计算，比较在 RTS 附近买房和租房的结果，把每一项假设都摊开来，并说明哪些因素最能左右答案。你可以把自己的数字代进去，也可以 WhatsApp 我们，用真实单位和最新的 SPA 价格表帮你算一遍。
新山租房还是买房：怎样比较才公平？
公平的租买比较，只问一个问题：10 年之后，谁的财富比较多？是屋主，还是把买房的钱拿去投资的租房者？只拿每月供款和每月租金来比，会漏掉大部分重点。
屋主要付前期费用、每月供款、管理费和其他持有成本，但最后拥有一间仍有剩余贷款的房子。租房者要付租金，而租金通常会逐年上涨；不过他可以把首期和前期费用保留下来投资，而且当持有成本高于租金时，每个月的差额也能拿去投资。我们在第 10 年比较屋主的房产净值和租房者的投资余额。
为什么选 10 年？因为买房的前期费用（印花税、律师费等）是一次性的，持有越久，摊分到每一年的成本就越低；持有期太短，这些费用还来不及被房价增值和本金偿还抵消。10 年是许多自住家庭和长期投资者常用的规划周期，也足以涵盖 RTS 通车后的头几年。如果你的计划更长或更短，可以按同样的方法调整年数重新计算。
假设情境与各项假设
以下所有数字都是假设性的，大致参考 RTS Bukit Chagar 一带已完工公寓的水平，并不是任何特定项目的价格。EXSIM 项目的价格，请索取最新的 SPA 价格表。
| 假设项目 | 假设数值 | 依据 |
|---|---|---|
| 房价 | RM700,000（约 850 平方尺，三房） | 仅作说明 |
| 首期 | 一成（RM70,000） | 第一或第二笔房贷常见做法 |
| 贷款 | RM630,000，35 年，年利率 4.0% | 说明用利率；OPR 为 2.75%（2026 年 9 月），实际银行利率因人而异 |
| 同类单位租金 | 每月 RM2,800，每年涨 2% | RTS 一带两房、三房租金叫价约 RM2,700–RM4,550 |
| 管理费与偿债基金 | 每月约 RM468（每平方尺 RM0.50 加一成） | The Asteriaz 公布的管理费为每平方尺 RM0.51 |
| 地税、门牌税、保险、维修 | 合计每月约 RM233 | 说明用预算 |
| 租房者的投资回报 | 每年 3%（另测试 5%） | 说明用，约为定期存款至平衡型基金的范围 |
| 持有期 | 10 年 | 对应本文题目 |
买房的前期费用：屋主第一天要拿出多少钱？
在这个示范中，屋主第一天要拿出约 RM104,000：RM70,000 首期，加上约 RM34,000 的印花税和律师费。这笔 RM104,000，就是租房者可以保留下来拿去投资的本金。
| 前期项目 | 计算方式 | 金额（假设） |
|---|---|---|
| 首期 | RM700,000 的一成 | RM70,000 |
| 产权转让印花税（MOT） | 首 RM10 万 1%，其后 RM40 万 2%，再其后 RM20 万 3% | RM15,000 |
| 买卖合约律师费 | 首 RM50 万 1.25%，余额 1% | RM8,250 |
| 贷款合约印花税 | RM630,000 的 0.5% | RM3,150 |
| 贷款合约律师费 | 按同一律师费标准计算 RM630,000 | RM7,550 |
| 第一天现金合计 | 约 RM103,950 |
律师费依据 2023 年律师酬劳令（SRO 2023）的标准计算，印花税则按马来西亚一般税率级距计算；杂费和首购族豁免等都未计入。为了简化，双方都不计入装修费用。完整的费用说明，请参考我们的 新山买新房完整流程。
每月开销：持有成本对比租金
在示范中，买房每月的持有成本约为 RM3,490，而第一年的租金是 RM2,800。租房者每个月把差额拿去投资；由于租金逐年上涨、供款却固定不变，这个差距会随时间缩小。
| 每月项目 | 屋主 | 租房者 |
|---|---|---|
| 房贷供款（RM63 万，35 年，4%） | RM2,789 | 不适用 |
| 管理费与偿债基金 | RM468 | 不适用（已含在租金内） |
| 地税、门牌税、保险、维修 | RM233 | 不适用 |
| 租金（第一年，每年涨 2%） | 不适用 | RM2,800 |
| 第一年合计 | 约 RM3,490 | RM2,800 |
以下是这些假设数字在十年间的变化：
| 年底 | 月租 | 屋主每月多付 | 贷款余额 | 租房者投资余额（3%） | 屋主累计支付 | 累计租金 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 第 1 年 | RM2,800 | RM690 | RM621,573 | RM115,510 | RM41,884 | RM33,600 |
| 第 3 年 | RM2,913 | RM577 | RM603,675 | RM137,618 | RM125,651 | RM102,829 |
| 第 5 年 | RM3,031 | RM460 | RM584,288 | RM158,213 | RM209,419 | RM174,856 |
| 第 7 年 | RM3,153 | RM337 | RM563,290 | RM177,085 | RM293,186 | RM249,792 |
| 第 10 年 | RM3,346 | RM144 | RM528,474 | RM201,661 | RM418,837 | RM367,911 |
屋主累计支付不含第一天的前期费用。到了第 10 年，每月差距几乎已经消失；按这个示范，大约从第 13 年起，租房每月的支出就会超过买房。持有越久，这个交叉点就越有利于买房，因为屋主的每月成本大致固定，而租金会继续上涨。
还有一个关键：屋主每月 RM2,789 的供款中，偿还本金的比例会逐年提高，这其实就是一种“强制储蓄”。在这个示范的 10 年里，供款中约有 RM101,500 用来偿还本金，约 RM233,200 是利息。
10 年后的结果：屋主净值对比租房者储蓄
10 年后，示范中的屋主视房价增值幅度不同，房产净值约在 RM172,000 至 RM412,000 之间；而以 3% 回报投资的租房者，投资余额约为 RM202,000。结果的关键，在于房产增值多少。
| 每年房价增值（假设） | 第 10 年房产价值 | 第 10 年贷款余额 | 屋主净值 | 租房者储蓄（3% 回报） |
|---|---|---|---|---|
| 0% | RM700,000 | RM528,474 | 约 RM171,500 | 约 RM201,700 |
| 1% | RM773,235 | RM528,474 | 约 RM244,800 | 约 RM201,700 |
| 2% | RM853,296 | RM528,474 | 约 RM324,800 | 约 RM201,700 |
| 3% | RM940,741 | RM528,474 | 约 RM412,300 | 约 RM201,700 |
上表未计入日后出售时的费用和税务，也不代表任何新山房产未来的价值，只是用来说明结果对增值幅度有多敏感。交通沿线地区过去的房价表现，可参考 RTS 如何影响房价。
打平所需的增值率
所谓打平，就是屋主和租房者最后财富相等时所需的年增值率。在基本情境下，只需要每年约 0.4%。改变两个变量，就能看出范围：
| 情境 | 租房者回报 3% | 租房者回报 5% |
|---|---|---|
| 月租 RM2,800 | 每年约 0.4% | 每年约 1.0% |
| 月租 RM2,400 | 每年约 1.2% | 每年约 1.8% |
简单来说：当地租金相对房价越高，买房就越容易胜出；租房者能稳定从其他投资获得的回报越高，买房就越难胜出。
哪些因素最能左右答案？
有四个因素对结果的影响远大于其他。做决定之前，建议用你自己的数字逐一测试。
- 房价增值。这是影响最大的变量。即使长期增值幅度不大，结果也会偏向买房，因为屋主享受的是整间房产价值的增值，而不只是首期那部分。
- 租金水平与涨幅。租金越高、涨得越快，越有利于买房。租客需求强的地区，例如可步行到 CIQ 的地段，租金通常较有支撑。
- 利率。利率越低，每期供款中用来还本金的部分越多。利率相差 0.5%，10 年下来就可能明显改变结果。
- 租房者的纪律。只有当租房者真的把首期和每月省下的钱拿去投资，租房才可能胜出。现实中很多人做不到，这也是为什么买房作为强制储蓄，往往效果不错。
举例来说，如果利率从 4.0% 降到 3.5%，示范中的每月供款会降低约 RM190，十年间偿还的本金也会增加；反过来，如果利率升到 4.5%，供款增加，打平所需的增值率就会跟着提高。所以，拿到银行正式报价后再重算一遍，是很重要的一步。
此外还有非财务因素：拥有自己房子的安定感、可以按自己喜好装修的自由，以及工作可能调动时租房的灵活性。这些都应该和数字一起考虑。
什么情况下租房更合适？什么情况下买房通常胜出？
计划可能在几年内改变的人，比较适合租房；预计会长期留下，或想拥有一项长期出租资产的人，比较适合买房。上面的计算假设持有 10 年，若持有期较短，前期费用回收的时间不够，结果就会不同。
以下情况，租房可能更适合你
- 你的工作或外派可能在三到五年内变动。
- 你刚到新山，想先试住不同区域、体验通勤路线。
- 你有可靠、回报较高的资金用途，而且有纪律坚持投资。
以下情况，买房通常胜出
- 你打算在新山住、或持有单位十年以上。
- 你重视拥有自己的家的安定感，以及自由装修的空间。
- 你认同通过供楼来“强制储蓄”。
- 你能在租客需求强的地段买房，万一计划改变也能顺利出租。
不少新加坡通勤族采用一个折中做法：先在新山租房，同时买下 RTS 附近的楼花，等完工交屋后再搬进去自住。
不同买家的额外考虑
上面的示范以马来西亚本地买家为基础。如果你的身份或收入来源不同，有几项假设需要调整，计算结果也会随之改变。
在新加坡工作、领新元薪水的马来西亚人
以新元为收入、以令吉供楼，每月供款占收入的比例通常较低，现金流压力相对较小。不过汇率会波动：新元走强时，供款相对更轻松；新元走弱时，压力就会增加。做计算时，不妨用几个不同的汇率测试一下，看看每月供款在最不利的情况下是否仍然轻松。另外，银行评估贷款时会看你的收入证明和债务比率（DSR），海外收入的文件准备也要提早处理。
外国买家
外国买家在柔佛一般须符合 RM100 万的最低购房价格，并须取得州政府批准；自 2026 年 1 月 1 日起，外国人购房的印花税为统一 8%。这意味着前期费用会比本文示范高出不少，也会提高打平所需的增值率。此外，外国人的贷款成数和审批条件也与本地人不同。如果你是外国买家，计算时请把这些差异一并考虑进去。
已有两间房产的投资者
根据国家银行的规定，第三笔房贷的贷款成数最高为七成。首期从一成提高到三成后，第一天要拿出的现金会大幅增加，每月供款则会下降。对这类买家来说，“租房者保留下来投资的本金”也会相应增加，因此要重新计算打平点，而不是直接沿用本文的结果。
打算自住多年再出租的家庭
如果你计划先自住、几年后搬走再把单位出租，那么房子在后段会带来租金收入，结果通常会更偏向买房。关键是选择一个租客需求稳定的地段和实用的户型，这样在计划改变时，单位依然容易出租。
在 RTS 附近买楼花：计算会有什么不同？
如果买的是楼花，建造期间你通常会继续租房，同时按进度付款，所以头几年的情况和上面的示范不同。买房的 10 年计算，真正是从交屋那一刻开始。
- 建造期间：按标准的 H 表格（Schedule H）进度付款，贷款是分阶段发放的，所以利息一开始很少，随着工程进度逐步增加。这段时间你要同时付租金和部分利息，需要预先规划现金流。
- 交屋时：开始全额供款。按 H 表格规定，发展商须在 36 个月内交屋；EXSIM 的新山项目预计约在 2029 至 2030 年完工。
- 交屋后：瑕疵保修期为 24 个月，本文的比较从这时开始适用。
想要步行往返 CIQ 与 RTS 的自住买家，可以留意位于 Bukit Chagar 的 Causewayz Square，距离 RTS Bukit Chagar 站约 800 米，发展商并提议兴建通往 CIQ／RTS 的人行连桥。偏好 Kebun Teh 较低密度环境的买家，则可以考虑 The Asteriaz，开车到 CIQ 约 10 分钟，并提议设有接驳车。RTS Link 载客服务目标在 2027 年 2 月启用（新加坡陆交局与交通部，2026 年 10 月）。如果你计划在新加坡上班，可以参考我们的 新加坡上班族住新山指南。
如何自己算一遍租买比较？
用电子表格大约 15 分钟就能重算一遍。使用真实的租金参考和银行的实际贷款报价，得出的答案最有参考价值。
- 写下房价、首期、贷款额、利率和贷款年限。
- 加上前期费用：产权转让印花税、律师费、贷款印花税和贷款律师费。
- 算出每月供款，再加上管理费、地税、门牌税、保险和维修预算。
- 找出同区同类单位的租金（可参考我们的 新山公寓租金行情），并设定一个保守的年涨幅。
- 让租房者把第一天的现金和每月差额，以你认为合理的回报率拿去投资。
- 到第 10 年，用几个不同的增值率，比较“屋主的房产价值减贷款余额”和“租房者的投资余额”。
如果你想用真实的 Causewayz Square、The Asteriaz 或 The Celestz 单位来计算，欢迎 WhatsApp 我们索取最新的 SPA 价格表和完整的计算示范。
资料来源
- 马来西亚国家银行：OPR 2.75% 与房贷规定
- 新加坡陆路交通管理局：RTS Link 目标 2027 年 2 月启用（2026 年 10 月）
- 马来西亚内陆税收局：产权转让与贷款合约印花税
- 马来西亚律师公会：2023 年律师酬劳令
- PropertyGuru Malaysia：RTS 一带租金叫价
- Uchify：新山租屋挂网资料（2026 年 7 月）
- PropCashflow：2026 年马来西亚房贷利率
本文为一般资讯，并非财务建议。