在新山拥有公寓或服务式公寓，每年要缴两种不同的房产税。地税（cukai tanah；分层单位称为分层地税 cukai petak）缴给柔佛州土地局，每年5月31日前缴清。门牌税（cukai taksiran，新山市政厅称为“产业税”）缴给地方政府：新山市区归新山市政厅（MBJB），依斯干达公主城归 MBIP，每年分两期，分别在2月28日和8月31日前缴付。MBJB的算法是“估值 × 税率”，住宅税率0.08%，服务式公寓0.22%。
钥匙刚拿到，第一张管理费账单也来了，接着又收到两封信：一封来自土地局，一封来自市政厅。“交屋账单里不是已经付过了吗？”“为什么我的服务式公寓税率比朋友的公寓高？”“我人在新加坡，万一忘了缴会怎样？”这些都是业主对柔佛地税和门牌税最常问的问题。本文为你整理：两种税分别由谁征收、怎么计算、什么时候缴、怎样在网上缴，以及迟缴的后果，并附上给 Causewayz Square、The Asteriaz 和 The Celestz 业主的提醒。
柔佛的地税和门牌税有什么不同？
地税是州政府按地契征收的土地税；门牌税则是地方政府为提供城市服务而征收的税。两者由不同机构开单，计算基础不同，缴付时间也不同。
| 项目 | 地税／分层地税 | 门牌税（产业税） |
|---|---|---|
| 马来文名称 | Cukai tanah／cukai petak | Cukai taksiran／cukai harta（俗称 cukai pintu） |
| 征收机构 | 柔佛州政府，经由土地与矿务局（PTG Johor）及县土地局 | 地方政府：新山市政厅（MBJB）、依斯干达公主城市政厅（MBIP）等 |
| 法律依据 | 《国家土地法典》及州土地条例 | 《1976年地方政府法令》（第171号法令） |
| 计算基础 | 土地或单位面积、土地类别及地契条件 | 产业的估值乘以市政厅税率 |
| 开单次数 | 每年一次 | 每年两次 |
| 截止日期 | 5月31日 | 2月28日及8月31日（MBJB） |
| 由谁缴付 | 注册业主（分层地契发出前由发展商缴付，再向买家收回） | 产业业主 |
这对你意味着什么：每年在日历上标记三个日期：两次门牌税、一次地税。这两种税都不包含在管理费里；管理费涵盖哪些项目，可参考我们的 新山公寓管理费指南。
在新山，由谁征收：PTG Johor、MBJB还是MBIP？
地税一律缴给州政府；门牌税则缴给你的产业所在的地方政府。
- 柔佛土地与矿务局及县土地局：柔佛州土地与矿务局（Pejabat Tanah dan Galian Johor）负责管理全州的地税和分层地税，账单缴给土地注册所在县的土地管理官。
- 新山市政厅（MBJB）：管辖新山市中心，包括关卡（CIQ）和 Bukit Chagar 一带，以及大部分老市区。位于 Tanjung Puteri 的 Causewayz Square 以及 Kebun Teh 的两个项目，地址都在新山市区；具体归哪个市政厅，以你收到的第一张账单为准。
- 依斯干达公主城市政厅（MBIP）：管辖 Medini、Puteri Harbour、Nusajaya 等地区。业主可以通过政府 MyGov 数码服务查询MBIP的账单。
新山的门牌税怎么算？MBJB的税率
MBJB的产业税计算方式是：估值（rateable value）乘以税率。根据MBJB官网，估值以产业（土地加建筑物）的市场价值为基础，按州政府批准的估值水平计算，而目前采用的是2020年的市场价值。
| MBJB产业类别 | 税率（占估值） |
|---|---|
| 住宅及其他 | 0.08% |
| 服务式公寓 | 0.22% |
| 商业 | 0.23% |
| 工业 | 0.24% |
| 公共房屋 | 0.05% |
| 发展用地 | 0.04% |
算给你看
假设MBJB估价册把某个单位的估值定为RM500,000（此为假设数字，实际估值由市政厅决定）：
- 以服务式公寓计算：RM500,000 × 0.22% = 每年RM1,100，每期账单约RM550。
- 以住宅公寓计算：RM500,000 × 0.08% = 每年RM400，每期账单约RM200。
这对你意味着什么：关卡一带的市中心住宅，多数是建在商业类别地契上的服务式公寓，所以做预算时应按服务式公寓的税率计算。即使如此，这个例子平均下来每月不到RM100，是一笔可以预先规划、相当稳定的开销。为什么服务式公寓的待遇不同，请看 服务式公寓是住宅还是商业？
重新估价与提出异议
地方政府会定期重新估价，新的估值会先公布，让业主提出异议。据《星报》报道，MBJB在2023年发出重新估价通知时，一些大约15年没有重新估价的旧区，涨幅最高达到100%，市政厅因此延长了异议期，并允许业主分期缴付。根据第171号法令第142条，不同意估值的业主可在规定期限内以书面提出异议，并可能被要求在聆讯时带上私人估价师的估价报告。
地税或分层地税怎么算？
地税由州政府根据州土地条例订定，取决于土地面积、土地类别（例如建筑或商业用途）以及地契上的条件。分层单位在分层地契发出后，会改为按你的单位征收分层地税。一般来说，单一公寓单位的地税金额与门牌税相比并不算高，但商业类别地契会按商业税率计算，所以请以你自己的账单为准，不要直接套用邻居的数字。
分层地契发出前后的差别
- 分层地契发出前：地税是按发展商的母地契征收的。发展商通常会向每位买家收回其应分摊的部分，这也是为什么交屋账单里常常会出现一项“按比例分摊的地税”。
- 分层地契发出后：分层地税直接按你自己的分层地契开单，由你每年自行缴付。
这个转换一般在什么时候发生，可以参考我们的 分层地契、CCC与VP解析。
什么时候缴？一年的缴税日历
新山市区的产业，一年只要记住三个截止日期，就能把两种税都缴清。错过任何一个，罚款程序都会自动开始，即使你根本没收到账单也一样。
| 税项 | 账单期间 | 截止日期 |
|---|---|---|
| MBJB门牌税（上半年） | 1月至6月 | 2月28日 |
| 地税／分层地税 | 全年 | 5月31日 |
| MBJB门牌税（下半年） | 7月至12月 | 8月31日 |
小技巧：很多业主会把这三个日期和自己的发薪日、信用卡账单日绑在一起，例如每年1月底先处理上半年门牌税，5月初顺便处理地税，7月底再处理下半年门牌税。如果你同时拥有两个以上单位，建议用一张简单的表格记录每个单位的账户号码、估值、每期金额和缴付日期，每年对照一次；一旦发现某个单位的金额突然大幅变动，就能及早向市政厅查询是否进行了重新估价，并在异议期内采取行动。
MBJB特别说明，没有收到账单并不能免除罚款。所以如果你住在海外，最好登记电子账单，不要依赖邮寄。
如何在网上缴地税和门牌税？
两种税都可以在网上缴付，这对住在新加坡或其他地方的业主特别重要。
MBJB门牌税
- JomPAY（Biller Code 4317，仅限产业税），可通过大部分马来西亚网上银行应用缴付。
- MBJB的 e-khidmat 网站、PBTPay 以及 JOHORPay。
- 马银行、CIMB Clicks、汇丰、人民银行（Bank Rakyat）、国民储蓄银行（BSN）、AmBank 的网上银行，以及 Pos Online。
- MBJB办事处的柜台和自助机接受现金与银行卡；自2020年10月25日起，不再接受个人及公司支票。
如果迟迟没收到账单，可以在MBJB网站登记 MyBill，自行查看和打印。
地税与分层地税
- 州政府的网上缴付渠道，包括 JohorPay；柔佛律师公会的通告中，将它列为柔佛土地局的网上地税缴付系统。
- 柔佛 iTanah 土地管理网站：柔佛土地局自2026年2月3日起开始实施，可在该网站查看最新的网上服务。
- 县土地局柜台，款项缴给该县的土地管理官。
迟缴会怎样？
迟缴一开始并不严重，但费用和后果会一步步增加，所以设好提醒是最省事的做法。
门牌税（MBJB）
- 催缴信，收费RM6，须在15天内缴清。
- E表格通知（Form E），收费RM11，须在15天内缴清。
- G表格扣押令（Form G，RM33），可扣押建筑物内的动产；对于没有动产的产业，市政厅可根据第171号法令第151条，通过高等法院申请拍卖。
地税
5月31日之后仍未缴付的地税即属拖欠，账单上会加上迟缴费用。根据《国家土地法典》，持续拖欠可能会收到正式的催缴通知（6A表格），若仍不缴付，土地最终可被州政府没收。对分层业主来说，这种情况非常罕见，也很容易避免；但这正是银行和买方律师在任何买卖或转贷前，都会核查地税是否缴清的原因。
刚买入或继承了单位？记得更新业主资料
新业主必须向市政厅登记产权变更，拖得太久，罚款可能比税本身还高。MBJB规定，因买卖或继承而转让使用I表格（Form I），因业主去世而转让使用J表格（Form J），可通过 johor.ekhidmat.my 的网上转让系统提交，每宗收费RM50。根据《1976年地方政府法令》第160条，迟登记可被罚款最高RM2,000、监禁最长六个月，或两者兼施；办理转让前，也应先缴清未缴的税款。
至于土地局方面，一般由你的律师在办理地契过名时一并更新。请把两种税的收据副本放进你的产业文件夹，日后卖房时，买家一定会要求查看。买房后的完整步骤，请看 新山新盘购买流程。
自住与出租业主该如何做预算？
在新山的租赁市场，地税和门牌税一般由业主缴付，而不是租客，所以请把两者列入每年的持有成本，与管理费、偿债基金、保险和维修一起计算。
- 自住业主：把全年金额分成两份，分别留给2月和8月，再预留5月的地税。
- 投资者：计算净租金回报时，记得扣除这两种税。计算方法可参考我们的 新山租金回报指南，也可以用 新山房产计算器 试算。
- 海外业主：登记电子账单，保留一个可用 JomPAY 的马来西亚银行户口，或授权你的物业管理公司代缴并寄回收据。
业主最常问的四个问题
交屋账单里已经付过地税和门牌税，为什么还要再缴？
交屋账单里的地税和门牌税，通常只是按比例分摊、截至某个日期的部分，用来结算发展商代缴的金额。过了那个日期之后，账单就会以你的名义发出，由你自己按时缴付。拿到钥匙后，请向管理处或发展商确认分摊截止到哪一天，以免出现空档或重复缴付。
单位空置没人住，也要缴吗？
要。地税跟着地契走，门牌税跟着产业走，与单位有没有人住、有没有出租无关。还在装修、尚未出租的那几个月，同样需要缴付，所以做现金流预算时，不要只从第一位租客入住那天开始算。
可以在租约里写明由租客缴付吗？
双方可以在租约中另行约定费用分担，但对市政厅和土地局来说，缴税责任始终在注册业主身上。如果租客没有缴，罚款和后续程序仍会算在业主头上。新山市场的普遍做法是由业主缴付，再把成本反映在租金定价里，这样最简单，也最不容易出错。
外国业主的税率会不会比较高？
不会。MBJB的税率是按产业类别（住宅、服务式公寓、商业等）划分，而不是按业主国籍。外国买家在购买时需要面对的，是州政府批准、印花税和州政府征费等一次性成本，详情可参考我们的相关指南；每年的地税和门牌税，则和本地业主按同样的方式计算。
给 Causewayz Square、The Asteriaz 与 The Celestz 业主的提醒
这三个 EXSIM 项目都是建在商业类别地契上的服务式公寓，所以做预算时请按服务式公寓的税率，而不是住宅税率。在空屋交付之前，买家都不需要缴付这些税：Causewayz Square 目标约在2030年完工，The Asteriaz 与 The Celestz 预计约在2029至2030年完工。在此之前，母地契上的地税由发展商处理，你应分摊的部分会在交屋账单中结算。
Causewayz Square 是永久地契项目，距离新山关卡约600米，距离 Bukit Chagar RTS 站约800米；RTS Link 目标于2027年2月通车，发展商也提出了通往关卡与RTS的人行连接桥方案（仍属拟议）。想全面了解你将拥有什么、需要缴付哪些费用，请看 Causewayz Square 项目页。WhatsApp 我们，索取最新SPA价格表，以及你所选户型的每年持有成本估算。
资料来源
- 新山市政厅（MBJB）：产业税定义与税率
- 新山市政厅（MBJB）：缴税期限、缴付渠道、罚款与产权转让
- 《星报》（2023年10月）：柔佛重新估价报道
- 柔佛律师公会：柔佛 iTanah 网站实施通告（2026年2月3日起）
- 柔佛律师公会：柔佛土地局系统（含 JohorPay 网上缴地税）通告
- PropertyGuru：马来西亚各州地税说明
- MyGov：MBIP产业税账单查询
本文为一般资讯，并非财务建议。税率与程序可能变更，请以柔佛土地局及所属市政厅公布的最新资料为准。