新山（Johor Bahru）是全马人口第二多的县，马来西亚统计局（DOSM）2025年估计约有180万人，高于2020年人口普查的171万和2010年的133万（这十年增长约28%）。柔佛全州人口在2026年（初步数据）约为422万。推动新山住房需求的，是持续的家庭户增加（2020年新山县约46.07万户）、柔佛州内人口向新山都会区流动、柔新经济特区带来的就业，以及每天经长堤往返新加坡的跨境劳动力。
“这么多新公寓，到底谁来住？”这是每个新山买家都应该问的问题，而答案不在宣传册里，而在人口普查数据里。
这篇文章整理了马来西亚统计局关于柔佛和新山人口、家庭户、人口迁移和劳动力的最新官方数据，再用浅白的方式说明：真正推动住房需求的是什么，以及如果你打算在新山市中心、关口和 RTS Link 一带买房，这些数字意味着什么。
新山人口增长一览
新山县在2010年至2020年两次人口普查之间增加了约37.7万人，统计局估计到2025年已达约180万人。关键数字整理如下。
| 指标 | 2010年普查 | 2020年普查 | 最新估计 |
|---|---|---|---|
| 柔佛州人口 | 3,230,440 | 4,009,670 | 约422万（2026年初步） |
| 新山县人口 | 1,334,188 | 1,711,191 | 约180万（2025年） |
| 新山县在全国各县中的排名 | – | 第2 | 第2（仅次于八打灵） |
| 新山县家庭户数 | – | 约46.07万户 | – |
| 新山县住宅单位（居住单位） | – | 610,314 | – |
资料来源：统计局2020年人口与住房普查（行政县主要结果）、2025年及2026年人口估计，以及 City Population 的普查数据整理。
这对你意味着什么：2010年至2020年间，新山县的人口增速（约28%）高于柔佛全州（约24%）。换句话说，人口正在向新山都会区集中，而这里正是就业、医院、商场和长堤所在的地方。
柔佛人口有多少？增长有多快？
柔佛约有420万人口，是马来西亚人口最多的州属之一。统计局2026年7月发布的人口估计显示，柔佛2026年人口约为422万（初步数据），年增长率约0.5%，与全国水平相当。同期全国人口约为3,440万，也就是说，每八个马来西亚人中大约就有一个住在柔佛。
0.5%的年增长听起来不高，但这是因为全国出生率持续下降、整体增速放缓。对房地产来说，更重要的不是全州总人数，而是人们选择住在州内哪里，以及他们组成了多少个独立的家庭户。
新山县：都会区的引擎
新山县涵盖市中心、地不佬、Plentong 及东部住宅区，2020年普查人口为1,711,191人，在全国所有行政县中排名第二。统计局2025年的县级估计显示，新山县约有180万人，仅次于雪兰莪的八打灵县（约240万），并领先于乌鲁冷岳。
这意味着大约每五个柔佛人中，就有两个住在新山县，这还没有计算相邻的古来县和依斯干达公主城一带的都会区人口。
家庭户：真正决定住房需求的数字
买房和租房的单位是“家庭户”，而不是个人，所以家庭户数量的增长比人口总数更关键。2020年普查显示，新山县约有46.07万个家庭户和610,314个住宅单位。
用人口除以家庭户数，可以得出2020年新山县平均每户约3.7人（这是我们根据统计局数据计算的结果）。几十年来，全马的家庭规模一直在缩小：年轻人更早搬出去住、夫妻生育更少、独居或两人小家庭越来越多。
为什么这很重要：即使人口增长放缓，家庭规模变小也意味着同样多的人需要更多房子。而小家庭往往更偏好面积适中、位置便利的单位，例如靠近工作地点和交通的单间、一房和双钥匙户型，而不是远离市区的大房子。这也是为什么靠近市中心的紧凑型服务式公寓，已成为首次就业者、年轻夫妻和跨境上班族的主流选择，而不只是投资者的偏好。
人口迁移：谁在搬进柔佛、在柔佛境内搬家？
统计局《2024年人口迁移调查报告》显示，国内迁移明显升温：在2023至2024年的参考期内，约30.11万名一岁及以上的马来西亚人更换了居住地，几乎是2022年15.88万人的两倍，全国迁移率因此升至0.9%。
其中与柔佛相关的三个发现最值得关注：
- 柔佛的州内迁移比例全国最高，达70.3%。大部分在柔佛搬家的人，是在州内流动，通常是从小城镇搬往较大的城市中心。
- 柔佛是全国仅有的三个州际迁入人口逆势上升的州属之一，另外两个是吉打和彭亨。
- 约3,000名从雪兰莪迁出的人选择搬到柔佛，使柔佛成为雪兰莪迁出人口的第二大目的地，仅次于吉隆坡。
从全国来看，搬家的主要原因依次是跟随家人（46.2%）、环境因素（26.1%）和职业发展（17.2%）。在新山这样的城市，“跟随家人”和“职业发展”往往是一回事：家里有人在新山或新加坡找到工作，全家就搬到附近。
劳动力：长堤两岸的就业机会
柔佛的劳动力参与度相当高。统计局《2025年劳动力调查》显示，柔佛的劳动力参与率为72.0%，在全国各州中排名第五；同时，全国失业率从2024年的3.2%下降至2025年的3.0%。
跨境劳动力
新山是全世界少数几个居民可以早上到另一个国家上班、晚上回家睡觉的城市之一。新加坡移民与关卡局（ICA）指出，2025年共有近2.45亿人次经过新加坡各关卡，其中约四分之三经兀兰和大士陆路关卡出入境。陆路关卡最繁忙的一天是2025年12月19日，接近58.9万人次。
这些人次包括上班族、学生、购物者和游客。对住房而言，最关键的是通勤族：他们需要住在关口附近。RTS Link 目标2027年2月启用，从 Bukit Chagar 到兀兰北约5分钟，会让市中心住宅对他们更加实用。我们的 住新山、在新加坡工作指南 详细介绍了日常通勤的安排。
对出租业主而言，跨境通勤族有几个特点值得留意：他们重视时间胜过面积，愿意为“走路就到关口”支付合理的租金；他们通常是在职人士，收入稳定；而且有些人只需要一个工作日的落脚点，周末才回到家乡或新加坡。这类需求，正好与市中心紧凑型单位的特点相吻合。
柔新经济特区带来的新就业
2025年1月签署的柔新经济特区（JS-SEZ），旨在为南柔佛引进新投资和技术型就业，其中新山市中心是商业服务、数字经济和医疗的旗舰区。相关优惠和已批准投资数据，可参考我们的 柔新经济特区与房产指南。依斯干达特区的数据中心、制造业和服务业，也持续吸引来自其他州属和海外的工程师、技术人员和管理人员。
是什么在推动新山的住房需求？
把以上数字放在一起，可以看到五股力量在影响新山的住房需求：
- 自然增长和家庭户增加。庞大的年轻成人人口，每年都在组成新的、更小的家庭。
- 柔佛州内的城市化。70.3%的州内迁移比例，说明人们正为了工作和生活配套向都会区集中。
- 州际和国际迁入。来自雪兰莪、其他州属和海外的专业人士和家庭，为了新山或新加坡的工作而迁居。
- 跨境通勤。对许多家庭来说，靠近关口和 RTS Link 是每天都实实在在的需要。
- 投资和交通升级。柔新经济特区项目、RTS Link 和规划中的 e-ART（详见我们的 柔佛 ART 指南），让位置好的地区更容易到达。
那供应过剩怎么办？这是合理的担心。诚实的答案是：需求并不是平均分布的。从过往经验看，靠近就业、长堤和交通的住宅，通常比远离这些设施的住宅更容易出租。专注于地点、户型和真实租金数据的买家，比只看人口增长新闻的买家更有底气。
一个具体例子：把人口换算成住房
把人口数字换算成家庭户，会更有参考价值。以2020年普查中新山县平均每户约3.7人来计算：
- 2010年至2020年新山县增加的约37.7万人，相当于新增约10万个家庭户，平均每年约1万户。
- 从2020年的约171万增长到2025年的约180万，又多了约9万人，相当于五年内新增约2.4万户。
- 如果家庭规模像全国趋势一样继续缩小，同样多的人口就需要更多房子，而不是更少。
以上只是根据统计局数据所做的简单示范，并非预测。它说明了为什么即使年增长率看起来不高，稳定的人口增长依然重要：每一年，都有成千上万个新山新家庭需要住处，其中许多希望住得离工作地点和长堤更近。
买家常问的新山人口问题
“新山的增长是不是全靠新加坡？”不是。新加坡的工作机会固然重要，但新山的增长也来自本地工业、服务业、医疗、教育，以及柔佛州内的人口流动。需求来源多元，比依赖单一来源更有韧性。
“RTS 通车后，大家去新加坡更方便，会不会反而不住新山？”RTS 是为住在新山、往返新加坡的人设计的，所以它通常会让 Bukit Chagar 附近的住宅更方便，而不是相反。我们的 RTS 对新山房产的影响 一文有更深入的分析。
“人口增长是不是代表房价一定会涨？”不是。房价还取决于新供应、利率、经济环境和个别项目本身。人口增长是有利的背景因素，而不是保证。
不同人群，需要什么样的房子？
人口数字背后是一个个具体的人。新山不同类型的住户，对住房的需求差别很大。了解这些差别，能帮你判断一个项目的户型和位置适合谁。
| 住户类型 | 最看重什么 | 常见选择 |
|---|---|---|
| 跨境通勤族 | 步行到关口或 RTS 站的距离、早晚出行时间可预测 | 市中心单间、一房、双钥匙单位 |
| 本地年轻专业人士 | 靠近办公地点、医院和商场，月租在预算之内 | 市中心或成熟商圈的一房、两房 |
| 年轻家庭 | 学校、商场、安静环境和停车位 | 三房单位，市中心周边或 Kebun Teh 一类成熟住宅区 |
| 商务旅客与游客 | 交通方便、短期入住、生活配套齐全 | 市中心短租或服务式单位（须遵守大楼规定） |
对买家来说，最稳妥的做法是先想清楚你的目标租客或自住需求，再选择相应的位置和户型，而不是反过来。
未来一两年值得关注的人口数据
- 统计局每年中发布的最新全国及州级人口估计，以及每年下半年的县级估计。
- 下一份人口迁移调查报告，看看柔佛的州内和州际迁入是否持续增加。
- 2027年2月 RTS Link 启用后，关卡出入境人次和跨境通勤模式的变化。
- 柔新经济特区蓝图公布后，各旗舰区的就业目标和实际招聘情况。
这些数据会比任何广告都更清楚地告诉你，新山的需求正在往哪里走。我们也会持续更新相关文章。
新山人口增长对市中心公寓意味着什么？
人口增长支撑着整个新山的需求，但市中心受惠于一个特别的组合：跨境通勤族、医疗和政府部门员工、学生、商务旅客和游客。这个组合通常更青睐面积紧凑、交通便利的单位。
- 步行便利：Causewayz Square 距 RTS Bukit Chagar 站约800米、距关口约600米。发展商另外提出了一条通往关口和 RTS 一带的行人通道，目前仍属建议中。项目目标约2030年完工。
- 灵活户型：单间、一房和双钥匙户型，正好对应家庭规模缩小的趋势，也适合想在关口附近有个落脚点的通勤族。
- Kebun Teh 的另一种选择：The Asteriaz 和 The Celestz 适合偏好安静环境、紧邻 KSL City 的家庭和租客，开车到关口约10分钟，发展商建议提供往返关口和 RTS 的接驳巴士。预计2029至2030年完工。
买房之前，建议先用我们的 新山公寓租金回报指南 查看附近已完工项目的真实租金和出租情况，再用 新山房贷计算器 核算你的数字。如需最新 SPA 价格表和户型图，请 WhatsApp 我们。
资料来源
- 统计局：2020年人口与住房普查行政县主要结果
- 统计局：2026年马来西亚人口估计（2026年7月）
- 马新社（Newswav）：八打灵、新山、乌鲁冷岳为人口最多三县（2025年10月）
- City Population：新山县普查人口
- Business Today：统计局2024年人口迁移调查（2025年12月）
- 统计局：2025年劳动力调查（2026年6月）
- The Star：2025年新加坡关卡出入境人次创新高（ICA）
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